合富輝煌2007年張家港市場報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 方米以上。216。 當(dāng)?shù)鼐用瘾@取樓盤信息渠道比較廣泛，電視、戶外廣告、報(bào)紙、朋友介紹等等，但購房者最為信賴的是朋友介紹，口碑效應(yīng)在當(dāng)?shù)匦Ч黠@。張家港的別墅市場較高檔的別墅基本上集中在暨陽湖附近。 ——?jiǎng)e墅常住家庭人口目標(biāo)購房者的家庭以三口之家為主，三代同堂的五個(gè)及以上的占比例20%。 產(chǎn)品細(xì)節(jié)－衛(wèi)生間及附屬空間需求意向客戶對衛(wèi)生間需求3個(gè)的占半成，在附屬空間方面，對健身房的需求占半成以上，這些在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面可以考慮。可見，本項(xiàng)目在別墅規(guī)劃上可采用泛獨(dú)立別墅產(chǎn)品來吸引消費(fèi)者，并對疊加別墅的產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，讓人耳目一新。 ，及別墅市場稀缺高層景觀豪宅是市場空白，別墅社區(qū)是目前市場上稀缺產(chǎn)品，因此高層景觀豪宅與純別墅社區(qū)的出現(xiàn)必然領(lǐng)袖未來房地產(chǎn)市場。 目前張家港市場是否有豪宅？豪宅的主要特征條件內(nèi)容點(diǎn)評外因不可替代的優(yōu)越區(qū)位有得天獨(dú)厚的自然景觀有內(nèi)因不可復(fù)制的精美建筑和精致細(xì)節(jié)無難以模仿的建筑風(fēng)格及生活方式無無法再生的人文資源與建筑文化無由此可見，目前張家港市場沒有真正的豪宅，目前張家港房產(chǎn)市場并沒有一個(gè)高端項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、文化、服務(wù)具備豪宅的特征，因此，張家港具備孕育豪宅的客觀條件和市場條件。通過對張家港別墅市場進(jìn)行的調(diào)研，現(xiàn)將萬紅苑二期、麗景華都、湖濱國際三個(gè)項(xiàng)目的別墅最高價(jià)格進(jìn)行比較，如我司所提的建議均得到良好的實(shí)現(xiàn)，則預(yù)估出本項(xiàng)目在市場上可接受的最低均價(jià)為15000元/平方米。因此，本項(xiàng)目第一層面與第二層面的條件使本項(xiàng)目具備成為豪宅的條件，在真正豪宅空白的張家港房地產(chǎn)市場，本項(xiàng)目將成為張家港第一個(gè)唯一的真正豪宅。別墅規(guī)劃體量不大，以“麗景華都“、“湖濱國際”為例，別墅部分僅占總體量的1%3%，推出不久便售磬銷售率達(dá)到99%。216。216。 接受別墅價(jià)格、面積范圍目標(biāo)購房者能承受的價(jià)格范圍集中在8000－10000元/平方米，總價(jià)在200－300萬元，需求面積主要集中在250－300平方米。 萬紅苑別墅房型配比戶型地上面積地下面積戶數(shù)所占比例獨(dú)立4224751331532533%二聯(lián)3233471391452229%三拼35814779%四拼2662391101172229%合計(jì)————76100%萬紅苑的總戶數(shù)為76戶，主力為獨(dú)立別墅，戶型面積為422475平方米的占總戶的33%，二聯(lián)、四拼的戶型分別墅占到總體量的29%，另一小部分為三拼僅占總量的9%。 ：? 由于受中國房地產(chǎn)政策的影響，目前普遍限制對別墅的開發(fā)。 在對社區(qū)配套的需求方面，對健身房、游泳池、幼兒園熱衷度較高，但是對“會(huì)所”的概念比較淡薄。216。而目前市場上公寓的平均售價(jià)在4200元/平方米左右，這說明了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對于暨陽湖這一高端居住區(qū)域給予了充分的認(rèn)可。但對“會(huì)所”的需求僅占4%，可見當(dāng)?shù)鼐用駥Α皶?huì)所”的功能還不夠清晰。另外，目標(biāo)購房者對開發(fā)商品牌、實(shí)力也是無關(guān)注，這說明了張家港目前具有品牌影響力的開發(fā)商甚少，則便于宏潤開發(fā)商通過本項(xiàng)目樹立房地產(chǎn)品牌。 25．目標(biāo)客群分析客群分析房屋屬性分析現(xiàn)有住房的屬性以自己擁有為主，單位分房的為零，張家港的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度可見一斑。主力總價(jià)在65萬。 從市場主力面積分布來看，舒適型的三房為市場的主力房型。 主力面積和總價(jià)分析樓盤名稱湖濱國際 麗景華都1+1城中城主力戶型三房:148154四房:163167三房:140155四房:168258三房:133148四房:178其他戶型五房。世季新城、銷售價(jià)格35004500元/平方米，其它基本都已經(jīng)售完。82%清水灣城西永安路188號(hào)多層,小高層,高層0412四房:135140五房:250260480070%金地華城城西沙州西路張家港公園西側(cè)多層,小高層,別墅064三房:139145公寓:5280別墅:7000800080%都市心海岸城西沙洲西路北,永安路西4多層0412二房:120三房。85，反映我市房源充足,但不過量滿足百姓日益增長的購房需求.216。2006年市區(qū)推出住宅用地24，但是其他地塊都比較小，且區(qū)域比較分散，唯獨(dú)暨陽湖周邊土地供應(yīng)較為集中和量體較大。晉時(shí)曾設(shè)為暨陽縣。]市域二級(jí)路網(wǎng)：規(guī)劃為“八縱八橫”，在市域主干道的基礎(chǔ)上，按照每相鄰的兩條市域主干道之間規(guī)劃2——3條市域二級(jí)路網(wǎng)的要求進(jìn)行規(guī)劃，從而達(dá)到平均2公里左右就有一條二級(jí)干道，以加強(qiáng)市區(qū)與片區(qū)之間、片區(qū)與片區(qū)之間的聯(lián)系。城市定位:長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好有利于需求規(guī)模的穩(wěn)定增長，有利于吸引各方投資，減少地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益的實(shí)現(xiàn)。 ，至2006年末，外來暫住人口46萬人。1962年，從常熟和江陰各劃出數(shù)個(gè)公社，建立沙洲縣，1986年9月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷沙洲縣，設(shè)立張家港市。地產(chǎn)投資增幅回落說明市場針對固定資產(chǎn)投資增長過快的宏觀調(diào)控已見成效?！ 半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。楊舍城區(qū)由城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、暨陽湖組團(tuán)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)，形成七組團(tuán)結(jié)構(gòu) 楊舍城區(qū)主干道由“八縱十橫兩環(huán)”組成。 %合富觀點(diǎn):從中也可以看到2004年的宏觀調(diào)控雖然對固定資產(chǎn)有所影響，但對房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有很大的影響。如暨陽湖板塊住宅均價(jià)明顯高于其他零星地塊開發(fā)的項(xiàng)目。2006年在張家港購買商品房人群中，基本上是以本地自住為主。10~30萬平方米的大型社區(qū)一般采取分期銷售策略，單期開發(fā)體量控制在10萬平方米以下。這說明高品質(zhì)的樓盤還是能夠帶動(dòng)價(jià)格的增長。 從房型的面積分布來看，二房面積在100~120平方米之間，三房面積在123~158平方米之間。 在售別墅產(chǎn)品不多，其中疊加別墅的面積在230~242平方米之間，聯(lián)體別墅的面積在272~320平方米之間。在不到兩個(gè)月內(nèi)居然達(dá)到82%銷售率，可見別墅產(chǎn)品還是比較受市場青睞
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