【正文】 目 錄第一部分：區(qū)域環(huán)境分析 2 212．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 413．發(fā)展規(guī)劃 6第二部分：房地產(chǎn)市場分析 1421．近年房地產(chǎn)發(fā)展情況 142市區(qū)在售商品房市場分析 2023公寓市場分析 2424．重點個案分析 2925．目標(biāo)客群分析 33： 44——別墅 47 53第一部分：區(qū)域環(huán)境分析n 地理位置張家港市位于長江下游南岸，江蘇省東南部，北濱長江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉，距上海98公里；西接江陰、常州，距南京200公里， 作為新興的港口工業(yè)城市，張家港市基礎(chǔ)設(shè)施完善，功能配套齊全，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅實，生活環(huán)境優(yōu)美，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外商投資活躍，已成為中外投資商注目的熱點城市之一。 n 城市概況張家港市轄8個鎮(zhèn)：楊舍鎮(zhèn)、塘橋鎮(zhèn)、金港鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)；以及常陰沙農(nóng)場 ，市人民政府駐楊舍鎮(zhèn)。 ，至2006年末，外來暫住人口46萬人。n 歷史沿革張家港市歷史久遠(yuǎn)，擁有10處新石器時代遺址，時間分布在距今2500年至8000年之間，其中南沙東山村遺址的出土文物是長江下游最早的古文化遺址。 商末屬勾吳之地,晉代設(shè)暨陽縣,縣治即今楊舍鎮(zhèn)。1962年，從常熟和江陰各劃出數(shù)個公社，建立沙洲縣，1986年9月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷沙洲縣，設(shè)立張家港市。n 地方特色地方特產(chǎn)有并譽(yù)為“長江三鮮”的鰣魚、刀魚、河豚；始于清咸豐年間鳳凰高莊豆腐干；曾被列為貢品、馳名大江南北的鹿苑雞以及鳳凰水蜜桃、高峰鹿液茶、弄里芹菜、拖爐餅等。 12．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 地區(qū)GDP不斷增長2006年，%。其中，，::。按戶籍人口計算。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好有利于需求規(guī)模的穩(wěn)定增長，有利于吸引各方投資，減少地產(chǎn)投資風(fēng)險，保證投資收益的實現(xiàn)。n 投資總量繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅明顯回落2006年，全市固定資產(chǎn)投資額再創(chuàng)歷史新高，%，增幅大幅減小?！笆濉逼诔鯊埣腋弁顿Y高速增長，2002年、2003年投資增速均超過50%，2004年國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，%%，%，2006年受宏觀調(diào)控進(jìn)一步加大的影響，增長速度又回到低點，房地產(chǎn)市場理性回歸。地產(chǎn)投資增幅回落說明市場針對固定資產(chǎn)投資增長過快的宏觀調(diào)控已見成效。同時調(diào)整后的市場將更趨向規(guī)范，對中小型發(fā)展商發(fā)展提出了更多限制，這一現(xiàn)象對大型實力發(fā)展商而言則是進(jìn)一步兼并市場份額的良好機(jī)遇。 n 人民生活水平不斷提高2006年，全市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資突破25000元，可支配收入突破2萬元。年份20052004增幅城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資2333020226％城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1707815117％居民人均儲蓄余額3110227325％以上現(xiàn)象充分說明由內(nèi)需帶來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，將為自身定位的實現(xiàn)提供強(qiáng)有力的支持，也將刺激消費需求的增長，從而引導(dǎo)人群對高檔居住產(chǎn)品的消費。13．發(fā)展規(guī)劃n 總體規(guī)劃城市性質(zhì)：現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。城市定位:長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。市域空間規(guī)劃:規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。 　 “一城”指整個張家港是一個城市?！　半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心?！　拔迤敝笚钌岢菂^(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。 規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬，其中城市人口142萬人（含外來人口80萬），城市化水平84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里n 交通規(guī)劃軌道交通：城際輕軌沿蘇虞張公路東側(cè)北上，在楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和塘橋片區(qū)分別設(shè)1個輕軌站。市域主干道：規(guī)劃為“五橫五縱”。[五橫：沿江公路、港豐公路、晨豐公路、張楊公路和西塘公路；五縱：中華路、楊新公路、楊錦公路、蘇虞張公路黎明路和妙豐公路。]市域二級路網(wǎng)：規(guī)劃為“八縱八橫”，在市域主干道的基礎(chǔ)上，按照每相鄰的兩條市域主干道之間規(guī)劃2——3條市域二級路網(wǎng)的要求進(jìn)行規(guī)劃，從而達(dá)到平均2公里左右就有一條二級干道，以加強(qiáng)市區(qū)與片區(qū)之間、片區(qū)與片區(qū)之間的聯(lián)系。過江通道：第一過江通道：蘇虞張公路向北延伸，連接黎明路，在三干河口上游建設(shè)長江大橋。第二過江通道：中華路沿江公路在護(hù)漕港附近過江進(jìn)入如皋，南接沿江高速n 分區(qū)規(guī)劃－－楊舍城區(qū)楊舍城區(qū)：全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，到2020年，規(guī)劃建設(shè)用地63 平方公里，人口55萬人。楊舍城區(qū)由城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、暨陽湖組團(tuán)、省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)，形成七組團(tuán)結(jié)構(gòu) 楊舍城區(qū)主干道由“八縱十橫兩環(huán)”組成。[八縱：章卿路、國泰路、港城大道湖濱大道、長安路、金港大道、東環(huán)路、華昌路蘇虞張公路、振興路；十橫：晨豐公路、中興路、人民路、暨陽路、沙洲路、南環(huán)路、南苑路、新涇路、鎮(zhèn)北路、西塘公路；內(nèi)環(huán)：人民路、華昌路、南苑路、港城大道；外環(huán)：東二環(huán)路、南二環(huán)路、西二環(huán)路、北環(huán)路。n 生態(tài)景觀規(guī)劃暨陽湖，位于楊舍以南之北國、顧山、河陽之間，原為一片湖澤沼地，綿延二十余里的千年遺跡。是一個鳥語花香的“人間天堂”，更是騷人墨客吟詩作畫的自然勝境。曾記有：煙村牧笛，月浦漁歌、沙渚鷗眠、夜半鶴唳等美麗風(fēng)光。晉時曾設(shè)為暨陽縣?！哧柡鷳B(tài)園區(qū)平面規(guī)劃圖——第二部分：房地產(chǎn)市場分析21．近年房地產(chǎn)發(fā)展情況從 2000 年張家港居民住房從實物分配走向市場化以來，房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。2000 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)走高，從 2000 年的 億元增長到 2006 年的 億元，年增長幅度在 %以上，其中尤 20012002年增幅明顯，兩年年均增幅都在 %以上，漲幅驚人。 %合富觀點:從中也可以看到2004年的宏觀調(diào)控雖然對固定資產(chǎn)有所影響，但對房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有很大的影響。 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金一直保持增長趨勢。說明了張家港房地產(chǎn)業(yè)還具有比較大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。張家港房地產(chǎn)發(fā)展特征經(jīng)過20052006年地產(chǎn)調(diào)控政策”洗禮”房地產(chǎn)市場依然保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有升的持續(xù)健康發(fā)展。主要呈現(xiàn)以下幾個方面：，商品房開發(fā)量各項目指標(biāo)明顯回落,房價穩(wěn)中有升,房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向聯(lián)合開發(fā)模式發(fā)展、寫字樓增幅明顯，別墅市場供應(yīng)稀少,但主力戶型仍處于144平方米以上,住宅產(chǎn)品品質(zhì)明