【正文】 水景觀的特點(diǎn)可步行進(jìn)入的濕地花園 合富觀點(diǎn)：從體量上看該項(xiàng)目比較有優(yōu)勢(shì), ,該項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道, 臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，而本項(xiàng)目朝南部有直接親水鄰湖的優(yōu)勢(shì)清水灣建筑面積: 容積率:入市時(shí)間:0412 銷(xiāo)售率:70%售價(jià):公寓:4800競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前市區(qū)銷(xiāo)售最好樓盤(pán) —— 2006年銷(xiāo)售排行榜冠軍主要賣(mài)點(diǎn)：,市政規(guī)劃重金打造的核心居住區(qū),眾多名校集聚,引進(jìn)川湘百余種百年古樹(shù)合富觀點(diǎn):該項(xiàng)目所在地是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的居住區(qū)域，周邊商業(yè)配套較為成熟比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。目前區(qū)域內(nèi)個(gè)案的三房主力面積在139156平方米，四房主力面積在140－180平方之間。其他房型面積在185~310平方米之間，復(fù)式面積在220~310平方米之間。同時(shí)東部區(qū)域的新建商品房的價(jià)格也相對(duì)落后于西部和南部區(qū)域。周邊麗景華都、湖濱國(guó)際三個(gè)在售樓盤(pán)，目前小高層、高層毛坯房均價(jià)在5500、7300元左右。75%雅閣墅城東南苑東路河西南路小高層,聯(lián)體別墅075未定未定未開(kāi)盤(pán)1+1城中城城東暨陽(yáng)東路東環(huán)路口小高層064三房:133148四房:1785580.從商品房批推預(yù)售面積與實(shí)際商品房預(yù)銷(xiāo)售面積的比例看。張家港房地產(chǎn)發(fā)展特征經(jīng)過(guò)20052006年地產(chǎn)調(diào)控政策”洗禮”房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有升的持續(xù)健康發(fā)展。是一個(gè)鳥(niǎo)語(yǔ)花香的“人間天堂”，更是騷人墨客吟詩(shī)作畫(huà)的自然勝境。市域主干道：規(guī)劃為“五橫五縱”。年份20052004增幅城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資2333020226％城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1707815117％居民人均儲(chǔ)蓄余額3110227325％以上現(xiàn)象充分說(shuō)明由內(nèi)需帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，將為自身定位的實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)有力的支持，也將刺激消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，從而引導(dǎo)人群對(duì)高檔居住產(chǎn)品的消費(fèi)。其中，::。目 錄第一部分：區(qū)域環(huán)境分析 2 212．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 413．發(fā)展規(guī)劃 6第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1421．近年房地產(chǎn)發(fā)展情況 142市區(qū)在售商品房市場(chǎng)分析 2023公寓市場(chǎng)分析 2424．重點(diǎn)個(gè)案分析 2925．目標(biāo)客群分析 33： 44——?jiǎng)e墅 47 53第一部分：區(qū)域環(huán)境分析n 地理位置張家港市位于長(zhǎng)江下游南岸，江蘇省東南部，北濱長(zhǎng)江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無(wú)錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉(cāng)，距上海98公里；西接江陰、常州，距南京200公里， 作為新興的港口工業(yè)城市，張家港市基礎(chǔ)設(shè)施完善，功能配套齊全，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，生活環(huán)境優(yōu)美，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外商投資活躍，已成為中外投資商注目的熱點(diǎn)城市之一。 12．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 地區(qū)GDP不斷增長(zhǎng)2006年，%。 n 人民生活水平不斷提高2006年，全市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資突破25000元，可支配收入突破2萬(wàn)元。 規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬(wàn)，其中城市人口142萬(wàn)人（含外來(lái)人口80萬(wàn)），城市化水平84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里n 交通規(guī)劃軌道交通：城際輕軌沿蘇虞張公路東側(cè)北上，在楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和塘橋片區(qū)分別設(shè)1個(gè)輕軌站。n 生態(tài)景觀規(guī)劃暨陽(yáng)湖，位于楊舍以南之北國(guó)、顧山、河陽(yáng)之間，原為一片湖澤沼地，綿延二十余里的千年遺跡。說(shuō)明了張家港房地產(chǎn)業(yè)還具有比較大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。 新建高品房市場(chǎng)交易與去年持平 ，與2005年基本持平。60%麗景華都城南南門(mén)路南首23多層,小高層,別墅0510三房:140155四房:168258公寓:7300別墅:1100013000該區(qū)域均價(jià)在4000元/平方米城南： 本項(xiàng)目位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的一個(gè)新亮點(diǎn)。但從區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?lái)看，北部區(qū)域不如西部和南部區(qū)域。 四房面積在163~185平方米之間。產(chǎn)品類(lèi)型的差異在產(chǎn)品價(jià)格上體現(xiàn)的更為明顯。另外對(duì)于別墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)張家港別墅項(xiàng)目非常少，市場(chǎng)潛在需求較大。購(gòu)房關(guān)注因素分析目標(biāo)購(gòu)房者關(guān)注度最高的是空氣、綠化等周邊自然環(huán)境，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目毗鄰暨陽(yáng)湖的景觀優(yōu)勢(shì)給予了很大的市場(chǎng)認(rèn)可度。傾向何種建筑風(fēng)格目標(biāo)購(gòu)房者偏向于歐陸風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格，但目前市場(chǎng)上除了極少數(shù)樓盤(pán)具有明顯的建筑風(fēng)格之外，多數(shù)樓盤(pán)建筑比較中庸，沒(méi)有明顯的建筑風(fēng)格。是否愿意購(gòu)買(mǎi)擁有天然湖景（暨陽(yáng)湖）的住宅產(chǎn)品目標(biāo)受訪者多數(shù)表示喜歡并且可能會(huì)買(mǎi)，一部分表示由價(jià)格來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有絕對(duì)的排斥和絕對(duì)的擁護(hù)。216。216。216。? 案名萬(wàn)紅苑（二期）碧景苑麗景華都湖濱國(guó)際雅閣墅? 規(guī)劃戶數(shù)76257約5012? 在售戶數(shù)1451012? ? ??別墅市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案萬(wàn)紅苑（二期）占地面積： 容積率:總戶數(shù):76 已售:62 售價(jià)：950015000元/平方米 銷(xiāo)售情況:30套/月賣(mài)點(diǎn): 1. 目前市區(qū)內(nèi)僅有純別墅社區(qū)2. 社區(qū)入口融合邊道與人行通道；增添建筑空間感與實(shí)用性功能3. 室內(nèi)雙車(chē)庫(kù)，獨(dú)有下沉式透井式的陽(yáng)光地下室設(shè)計(jì)4. 純地中海與西班牙風(fēng)格相結(jié)合社區(qū)。另外，受訪者對(duì)疊加別墅認(rèn)可度較低，而目前市場(chǎng)上混合小區(qū)內(nèi)的別墅是多以疊加別墅為主，可見(jiàn)本項(xiàng)目盡量少規(guī)劃疊加別墅，或者對(duì)疊加別墅的產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，讓人耳目一新。 目標(biāo)購(gòu)房者的家庭以三口之家為主，三代同堂的五個(gè)及以上的占比例20%。216。目前市場(chǎng)較高檔的產(chǎn)品單價(jià)格集中在1200015000元／平方米，總價(jià)300600萬(wàn)元，但此次產(chǎn)品僅占5%。內(nèi)因不可復(fù)制的精美規(guī)劃和精致細(xì)節(jié)有在社區(qū)規(guī)劃方面追求水景、綠色、建筑相互和諧，在產(chǎn)品規(guī)劃方面追求超越同類(lèi)產(chǎn)品，在戶型方面追求超前的設(shè)計(jì)理念，從而提升了張家港當(dāng)?shù)馗叨水a(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)難以模仿的建筑風(fēng)格及生活方式有，為當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)容積率最低的產(chǎn)品，優(yōu)越的地段、稀缺的景觀、合理的戶型配比等與市場(chǎng)其他產(chǎn)品形成差異化，與高端客層一起成就出無(wú)法模仿的上流之上的生活。