合富輝煌2007年張家港市場報告-資料下載頁
2025-04-14 02:50本頁面
【正文】 湖濱國際、清水灣等等，都是以“水”文化作為賣點。 接受別墅價格、面積范圍目標購房者能承受的價格范圍集中在8000－10000元/平方米，總價在200－300萬元，需求面積主要集中在250－300平方米。從市場上少有的純別墅社區(qū)萬紅苑來看，單價10000－15000元/平方米，開盤一個半月，銷售率達80%以上，可見，由于別墅的希缺性，當?shù)鼐用衲艹惺艿膭e墅價格有一定的上升空間。 產(chǎn)品細節(jié)－衛(wèi)生間及附屬空間需求意向客戶對衛(wèi)生間需求3個的占半成，在附屬空間方面，對健身房的需求占半成以上，這些在后期產(chǎn)品設計方面可以考慮。 別墅總結(jié)216。 別墅產(chǎn)品是當?shù)叵∪碑a(chǎn)品216。 目標購房者的家庭以三口之家為主，三代同堂的五個及以上的占比例20%。216。 目前居住面積集中在130－180平方米，本次預購別墅屬三次及以上置業(yè)的占近半成。216。 在別墅產(chǎn)品方面，目標購房者對獨立別墅的認可度較高，占42%，而對疊加別墅的認可度較低?？梢姡卷椖吭趧e墅規(guī)劃上可采用泛獨立別墅產(chǎn)品來吸引消費者，并對疊加別墅的產(chǎn)品進行創(chuàng)新，讓人耳目一新。216。 在別墅類型方面，目標購房者傾向水景別墅和山水別墅，這與當?shù)氐木幼∥幕喾隆?16。 目標購房者能承受的價格范圍集中在8000－10000元/平方米，總價在200－300萬元，需求面積主要集中在250－300平方米。但從當?shù)貏e墅市場的希缺性來看，當?shù)鼐用衲艹惺艿膭e墅價格有一定的上升空間。216。 在產(chǎn)品細節(jié)方面，意向客戶對衛(wèi)生間需求3個的占半成，在附屬空間方面，對健身房的需求占半成以上，這些在后期產(chǎn)品設計方面可以考慮。 ，及別墅市場稀缺高層景觀豪宅是市場空白，別墅社區(qū)是目前市場上稀缺產(chǎn)品，因此高層景觀豪宅與純別墅社區(qū)的出現(xiàn)必然領袖未來房地產(chǎn)市場。目前市場缺少大盤，本項目大體量的開發(fā)將受到市場關注，體量與規(guī)模無疑是本項目的另一大突出優(yōu)勢。%目前市場上300500平方米戶型多為別墅產(chǎn)品，及部分高層景觀區(qū)位較好頂層復式，此類產(chǎn)品僅占總比例的5%，可見市場對大戶型仍有旺盛的需求，本項目的高層景觀豪宅其戶型面積均為大戶型，將受到市場的追捧。目前市場較高檔的產(chǎn)品單價格集中在1200015000元／平方米，總價300600萬元，但此次產(chǎn)品僅占5%?？梢姡袌錾细邫n產(chǎn)品稀缺，其市場機會較大。 案名萬紅苑（二期）麗景華都湖濱國際規(guī)劃戶數(shù)767約50開盤日期2007220051020064高檔部分售價95001500011000130001000014000在售戶數(shù)1410銷售率82%83%100％目前市場高檔產(chǎn)品較少，主要為別墅產(chǎn)品，多為一混合性社區(qū)里的部分別墅。別墅規(guī)劃體量不大，以“麗景華都“、“湖濱國際”為例，別墅部分僅占總體量的1%3%，推出不久便售磬銷售率達到99%。另外，萬紅苑是張家港目前在售的唯一純別墅社區(qū)，雖然在自然資源、建筑風格、社區(qū)規(guī)劃等方面存在一些不足，但在今年2月10日開盤以來，不到一個月的時間，銷售率82%，可見在張家港別墅（高檔產(chǎn)品）市場對高端產(chǎn)品認可度較高，市場消費潛力巨大。 目前張家港市場是否有豪宅？豪宅的主要特征條件內(nèi)容點評外因不可替代的優(yōu)越區(qū)位有得天獨厚的自然景觀有內(nèi)因不可復制的精美建筑和精致細節(jié)無難以模仿的建筑風格及生活方式無無法再生的人文資源與建筑文化無由此可見，目前張家港市場沒有真正的豪宅，目前張家港房產(chǎn)市場并沒有一個高端項目的規(guī)劃、建筑、文化、服務具備豪宅的特征，因此，張家港具備孕育豪宅的客觀條件和市場條件。 本項目是否具備豪宅基因？ 豪宅的主要特征條 件內(nèi) 容點 評 原 因外因不可替代的優(yōu)越區(qū)位有暨陽湖畔, 張家港傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)，交通便利，距市中心23分鐘路程，配套完善、生活氛圍日趨成熟，其區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。得天獨厚的自然景觀有項目“地塊一”以半島形狀嵌伸入暨陽湖， ；項目“地塊二”規(guī)劃為16萬純別墅社區(qū)，目前市場上為獨一無二的產(chǎn)品，引入暨陽湖水，具備上風上水的景觀資源，在張家港市場實屬稀有。內(nèi)因不可復制的精美規(guī)劃和精致細節(jié)有在社區(qū)規(guī)劃方面追求水景、綠色、建筑相互和諧，在產(chǎn)品規(guī)劃方面追求超越同類產(chǎn)品，在戶型方面追求超前的設計理念，從而提升了張家港當?shù)馗叨水a(chǎn)品的標準難以模仿的建筑風格及生活方式有，為當?shù)貏e墅市場容積率最低的產(chǎn)品，優(yōu)越的地段、稀缺的景觀、合理的戶型配比等與市場其他產(chǎn)品形成差異化，與高端客層一起成就出無法模仿的上流之上的生活。無法再生的人文資源與建筑文化有本項目系出名門，是沙鋼“超越”精神的外延也是體現(xiàn)出建筑文化的內(nèi)涵，為目標消費群提供尊貴感、身份感、領袖感等差異化需求時，也體現(xiàn)出本項目擁有無法再生的人文資源與建筑文化的特質(zhì)。強大的開發(fā)商品牌效應有沙鋼集團——創(chuàng)造了張家港1/3的GDP，也是民營企業(yè)的典型代表，其雄厚的企業(yè)實力和強大的品牌資源，具備建造張家港豪宅的能力與實力。因此，本項目第一層面與第二層面的條件使本項目具備成為豪宅的條件，在真正豪宅空白的張家港房地產(chǎn)市場，本項目將成為張家港第一個唯一的真正豪宅。市場定位本項目將是張家港第一、唯一的真正豪宅 定價原則根據(jù)對張家港房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析，將具有類似物業(yè)形態(tài)的別墅項目進行比較，預估出本項目在市場上可接受的最低均價。通過對張家港別墅市場進行的調(diào)研，現(xiàn)將萬紅苑二期、麗景華都、湖濱國際三個項目的別墅最高價格進行比較，如我司所提的建議均得到良好的實現(xiàn)，則預估出本項目在市場上可接受的最低均價為15000元/平方米。 高層景觀豪宅的面積為192㎡386㎡，㎡㎡㎡㎡為主力面積；別墅面積為260㎡ 600㎡，其中為280㎡ 350㎡主力面積，別墅預估市場可接受的最低均價為15000元/㎡，主力總價為420525萬之間；預估出高層景觀豪宅的主力總價應為別墅主力總價的60%。備注：具體價格應根據(jù)實際推盤策略和市場變化再作調(diào)整。
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