合富輝煌2007年張家港市場(chǎng)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 0萬方以上與本項(xiàng)目同樣有優(yōu)勢(shì)，；本項(xiàng)目大體量的開發(fā)同樣將得到市場(chǎng)關(guān)注，,而本項(xiàng)目的”地塊二” 湖濱國(guó)際? 建筑面積:28萬 容積率:? 入市時(shí)間:05/10 銷售率:60%? 售價(jià):公寓:5500 別墅800015000? 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：近30萬平方米規(guī)模目前市區(qū)最大的樓盤? 主要賣點(diǎn)：，具有獨(dú)一無二的產(chǎn)品， 帶來活水景觀的特點(diǎn)可步行進(jìn)入的濕地花園 合富觀點(diǎn)：從體量上看該項(xiàng)目比較有優(yōu)勢(shì), ,該項(xiàng)目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道, 臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，而本項(xiàng)目朝南部有直接親水鄰湖的優(yōu)勢(shì)清水灣建筑面積: 容積率:入市時(shí)間:0412 銷售率:70%售價(jià):公寓:4800競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分解干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前市區(qū)銷售最好樓盤 —— 2006年銷售排行榜冠軍主要賣點(diǎn)：,市政規(guī)劃重金打造的核心居住區(qū),眾多名校集聚,引進(jìn)川湘百余種百年古樹合富觀點(diǎn):該項(xiàng)目所在地是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的居住區(qū)域，周邊商業(yè)配套較為成熟比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。 銷售情況分析：目前市場(chǎng)上多為20042005年推出的樓盤，銷售情況都達(dá)到7090%，如南城花苑、都市新海岸都屬尾盤階段，另外2007年2月份開盤不久的萬紅苑共推出76配套，目前可售套數(shù)僅14套。目前區(qū)域內(nèi)個(gè)案的三房主力面積在139156平方米，四房主力面積在140－180平方之間。216。其他房型面積在185~310平方米之間，復(fù)式面積在220~310平方米之間。141156216。同時(shí)東部區(qū)域的新建商品房的價(jià)格也相對(duì)落后于西部和南部區(qū)域。 總結(jié)：2007年商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2006年商品房住宅的最高價(jià)格突破了4500元/平方米，西部區(qū)域得益于未來的發(fā)展?jié)摿蜆潜P產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，大部分高品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過了4500元/平方米，西部區(qū)域商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過了東部區(qū)域。周邊麗景華都、湖濱國(guó)際三個(gè)在售樓盤，目前小高層、高層毛坯房均價(jià)在5500、7300元左右。其次為10~20萬平方米以下的樓盤占有25%的比例，20~30萬平方米的大型樓盤占有20%的比例。75%雅閣墅城東南苑東路河西南路小高層,聯(lián)體別墅075未定未定未開盤1+1城中城城東暨陽東路東環(huán)路口小高層064三房:133148四房:1785580 .新江家港人購(gòu)房群體增幅明顯隨著本市經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展,以外企白領(lǐng),個(gè)體私企業(yè)主和常駐本市外商形成的新張家港人也在逐年增多,外來人品購(gòu)房比例占全市人口的20%,增幅達(dá)到100%,大我以自住創(chuàng)業(yè)為主.合富觀點(diǎn)： 由于本地購(gòu)房者的需求旺盛，多數(shù)樓盤不需大力的宣傳就告售磬。.從商品房批推預(yù)售面積與實(shí)際商品房預(yù)銷售面積的比例看。 近年住宅價(jià)格走勢(shì)2006年新建住宅價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升,市區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)為4696元/平方米,%,從整體上看,在國(guó)家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下,市場(chǎng)機(jī)制使得市場(chǎng)房?jī)r(jià)繼續(xù)運(yùn)行在合理軌道上,價(jià)格基本保持著微幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì).可見住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升,呈現(xiàn)出區(qū)域差異化的狀態(tài),，各區(qū)域不同的定位，形成不同層次，不同品質(zhì),不同風(fēng)格的區(qū)域市場(chǎng)形態(tài),。張家港房地產(chǎn)發(fā)展特征經(jīng)過20052006年地產(chǎn)調(diào)控政策”洗禮”房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有升的持續(xù)健康發(fā)展。2000 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)走高，從 2000 年的 億元增長(zhǎng)到 2006 年的 億元，年增長(zhǎng)幅度在 %以上，其中尤 20012002年增幅明顯，兩年年均增幅都在 %以上，漲幅驚人。是一個(gè)鳥語花香的“人間天堂”，更是騷人墨客吟詩作畫的自然勝境。第二過江通道：中華路沿江公路在護(hù)漕港附近過江進(jìn)入如皋，南接沿江高速 n 分區(qū)規(guī)劃－－楊舍城區(qū)楊舍城區(qū)：全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，到2020年，規(guī)劃建設(shè)用地63 平方公里，人口55萬人。市域主干道：規(guī)劃為“五橫五縱”。 “一城”指整個(gè)張家港是一個(gè)城市。年份20052004增幅城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資2333020226％城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1707815117％居民人均儲(chǔ)蓄余額3110227325％以上現(xiàn)象充分說明由內(nèi)需帶來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，將為自身定位的實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)有力的支持，也將刺激消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，從而引導(dǎo)人群對(duì)高檔居住產(chǎn)品的消費(fèi)?！笆濉逼诔鯊埣腋弁顿Y高速增長(zhǎng)，2002年、2003年投資增速均超過50%，2004年國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控，%%，%，2006年受宏觀調(diào)控進(jìn)一步加大的影響，增長(zhǎng)速度又回到低點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。其中，::。 商末屬勾吳之地,晉代設(shè)暨陽縣,縣治即今楊舍鎮(zhèn)。目 錄第一部分：區(qū)域環(huán)境分析 2 212．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 413．發(fā)展規(guī)劃 6第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1421．近年房地產(chǎn)發(fā)展情況 142市區(qū)在售商品房市場(chǎng)分析 2023公寓市場(chǎng)分析 2424．重點(diǎn)個(gè)案分析 2925．目標(biāo)客群分析 33： 44——?jiǎng)e墅 47 53 第一部分：區(qū)域環(huán)境分析n 地理位置張家港市位于長(zhǎng)江下游南岸，江蘇省東南部，北濱長(zhǎng)江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉(cāng)，距上海98公里；西接江陰、常州，距南京200公里， 作為新興的港口工業(yè)城市，張家港市基礎(chǔ)設(shè)施完善，功能配套齊全，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，生活環(huán)境優(yōu)美，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，外商投資活躍，已成為中外投資商注目的熱點(diǎn)城市之一。n 歷史沿革張家港市歷史久遠(yuǎn)，擁有10處新石器時(shí)代遺址，時(shí)間分布在距今2500年至8000年之間，其中南沙東山村遺址的出土文物是長(zhǎng)江下游最早的古文化遺址。 12．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 地區(qū)GDP不斷增長(zhǎng)2006年，%。n 投資總量繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅明顯回落2006年，全市固定資產(chǎn)投資額再創(chuàng)歷史新高，%，增幅大幅減小。 n 人民生活水平不斷提高2006年，全市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資突破25000元，可支配收入突破2萬元。市域空間規(guī)劃:規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬，其中城市人口142萬人（含外來人口80萬），城市化水平84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里n 交通規(guī)劃軌道交通：城際輕軌沿蘇虞張公路東側(cè)北上，在楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和塘橋片區(qū)分別設(shè)1個(gè)輕軌站。過
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