合富輝煌2007年張家港市場報告-文庫吧
2025-03-30 02:50 本頁面
【正文】 顯提升,市場透明度進一步增強 張家港20052006年施工、新開工、竣工面積 ,同比減少了14%,市區(qū)各類商品房房屋施工183萬M2,同比減少17%,其中市區(qū)商品住宅施工面積為171萬M2,占全市商品房施工面積的94%, 全市各類商品房新開工面積118萬,同比減少26%,市區(qū)新開工商品房屋面積為70萬,占全市房屋新開工面積92% 全市各類商品房竣工面積為82萬,同比減少36%,市區(qū)商品房竣工面積57萬,同比減少33%,其中市區(qū)商品房住宅竣工面積為52萬占市區(qū)商品房竣工面積的90% 2006年土地出讓性質2006年我市成功出讓土地44宗，（約1756畝），其中住宅用地24宗，（約1118畝），%；商業(yè)用地20宗，（約638畝），%。2006年市區(qū)推出住宅用地24，但是其他地塊都比較小，且區(qū)域比較分散，唯獨暨陽湖周邊土地供應較為集中和量體較大。以2006年市區(qū)的土地供應情況來看，普通商品房在今后市場中競爭壓力會逐漸增大，如何尋求產(chǎn)品之間的差異化，避免直接競爭將對開發(fā)商的前期開發(fā)能力提出了更高的需求，尤其本案與新城置業(yè)項目，此點更為重要。 近年住宅價格走勢2006年新建住宅價格繼續(xù)穩(wěn)中有升,市區(qū)商品房預售均價為4696元/平方米,%,從整體上看,在國家宏觀調控政策基本穩(wěn)定的情況下,市場機制使得市場房價繼續(xù)運行在合理軌道上,價格基本保持著微幅上揚的態(tài)勢.可見住房價格穩(wěn)中有升,呈現(xiàn)出區(qū)域差異化的狀態(tài),，各區(qū)域不同的定位，形成不同層次，不同品質,不同風格的區(qū)域市場形態(tài),。如暨陽湖板塊住宅均價明顯高于其他零星地塊開發(fā)的項目。 房地產(chǎn)供需情況分析216。 新建高品房市場交易與去年持平 ，與2005年基本持平。.從商品房批推預售面積與實際商品房預銷售面積的比例看。本市的比例為1：0。85，反映我市房源充足,但不過量滿足百姓日益增長的購房需求.216。 大戶型商品房依然是主流戶型建筑面積大于150平方米的房源占到了62%,120150平方米的房源占22%,80120平方米的房源占11%,80平方米以下的房源僅占5%216。 .新江家港人購房群體增幅明顯隨著本市經(jīng)濟的日益發(fā)展,以外企白領,個體私企業(yè)主和常駐本市外商形成的新張家港人也在逐年增多,外來人品購房比例占全市人口的20%,增幅達到100%,大我以自住創(chuàng)業(yè)為主.合富觀點： 由于本地購房者的需求旺盛，多數(shù)樓盤不需大力的宣傳就告售磬。2006年在張家港購買商品房人群中，基本上是以本地自住為主。對外來投資客的吸引力還未發(fā)掘出來，這在本案未來的推廣中可考慮對外地購房和投資者的訴求，作為營銷的突破. 2市區(qū)在售商品房市場分析 區(qū) 域東部區(qū)域西部區(qū)域南部區(qū)域北部區(qū)域市中心區(qū)域區(qū)域范圍東環(huán)路以東港城大道以西南環(huán)路以南張楊公路以北東環(huán)路、南環(huán)路、港城大道、張楊公路范圍內區(qū)域發(fā)展概況目前樓盤最集中的區(qū)域之一，多集中在森林公園西北面商品房檔次相對較高，未來發(fā)展?jié)摿^大區(qū)域在售樓盤較少，品質沒有大幅提高該區(qū)域尚無新盤在售，多為入住的次新房和老公房以商住、辦公和商業(yè)為主代表樓盤在東方明珠、揚帆名都、怡景灣等清水灣、都市心海岸南城花園、湖濱國際、麗景華都世季新城、國泰時代花園王府名邸、新時代大廈區(qū)域優(yōu)勢森林公園、學校公園、未來的行政中心和重點發(fā)展區(qū)域暨陽湖生態(tài)園、臨近沿江高速公路，外向交通便捷老的行政區(qū)生活機能齊全、交通便捷、商業(yè)成熟區(qū)域劣勢污水處理廠、鄉(xiāng)下客源較多，影響產(chǎn)品品質目前生活機能不太成熟、交通不便目前生活機能缺乏區(qū)域環(huán)境較差土地資源稀缺，地價過高區(qū)域發(fā)展狀況 從市區(qū)房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展來看，主要劃分為東部區(qū)域、西部區(qū)域、南部區(qū)域、北部區(qū)域以及市中心區(qū)域五大區(qū)域五大區(qū)域比較 市區(qū)目前在售代表性樓盤項目名稱區(qū)域項目地址總建面(萬M2 )產(chǎn)品類型 開盤時間主力面積(M2)銷售價格(元/M2)銷售率湖濱國際 城南 金港大道 暨陽湖東首 30小高層,高層,別墅 064 三房:148154四房:163167公寓:550060%麗景華都城南南門路南首23多層,小高層,別墅0510三房:140155四房:168258公寓:7300別墅:110001300075%雅閣墅城東南苑東路河西南路小高層,聯(lián)體別墅075未定未定未開盤1+1城中城城東暨陽東路東環(huán)路口小高層064三房:133148四房:178558070%萬紅苑(二期)城西永安路958號聯(lián)體,獨立別墅072聯(lián)體:250350獨立:400500聯(lián):950011000獨130001500082%清水灣城西永安路188號多層,小高層,高層0412四房:135140五房:250260480070%金地華城城西沙州西路張家港公園西側多層,小高層,別墅064三房:139145公寓:5280別墅:7000800080%都市心海岸城西沙洲西路北,永安路西4多層0412二房:120三房。141156430090%65世紀新城國泰時代花園東二環(huán)路西南二環(huán)路1+1城中城南城花園雅閣墅萬紅苑二期金城花園都市心海岸興鴻 清水灣金地華城城東城西湖濱國際暨陽湖生態(tài)園本項目麗景華都23公寓市場體量分析開發(fā)體量在10萬平方米以下的樓盤占有55%的比例，屬于中型社區(qū)。其次為10~20萬平方米以下的樓盤占有25%的比例，20~30萬平方米的大型樓盤占有20%的比例。10~30萬平方米的大型社區(qū)一般采取分期銷售策略，單期開發(fā)體量控制在10萬平方米以下。價格分析城西： 城西為張家港新區(qū)，該區(qū)域新建樓盤較多，比較有名的如清水灣、都市心海岸，均價在4800左右城東 ： 城東新開樓盤較多，該區(qū)域為張家港生活區(qū)，社區(qū)發(fā)展成熟，配套完善，有名的樓盤如1+1城中城、怡景灣等。該區(qū)域均價在4000元/平方米城南： 本項目位于城南區(qū)域，
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