合富輝煌2007年張家港市場報告-免費閱讀
【正文】 市場定位本項目將是張家港第一、唯一的真正豪宅 定價原則根據(jù)對張家港房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析，將具有類似物業(yè)形態(tài)的別墅項目進(jìn)行比較，預(yù)估出本項目在市場上可接受的最低均價。另外，萬紅苑是張家港目前在售的唯一純別墅社區(qū)，雖然在自然資源、建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃等方面存在一些不足，但在今年2月10日開盤以來，不到一個月的時間，銷售率82%，可見在張家港別墅（高檔產(chǎn)品）市場對高端產(chǎn)品認(rèn)可度較高，市場消費潛力巨大。 在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面，意向客戶對衛(wèi)生間需求3個的占半成，在附屬空間方面，對健身房的需求占半成以上，這些在后期產(chǎn)品設(shè)計方面可以考慮。 在別墅產(chǎn)品方面，目標(biāo)購房者對獨立別墅的認(rèn)可度較高，占42%，而對疊加別墅的認(rèn)可度較低。從市場上少有的純別墅社區(qū)萬紅苑來看，單價10000－15000元/平方米，開盤一個半月，銷售率達(dá)80%以上，可見，由于別墅的希缺性，當(dāng)?shù)鼐用衲艹惺艿膭e墅價格有一定的上升空間。結(jié)合市場對在別墅產(chǎn)品認(rèn)同度來看，市場購房者對獨立別墅的認(rèn)可度較高。張家港市中心別墅個案非常少，市場供應(yīng)不足，導(dǎo)致別墅的價格上漲速度加快。216。 從購房關(guān)注因素來看，目標(biāo)購房者關(guān)注度較高的是居住環(huán)境和工程質(zhì)量，而對產(chǎn)品細(xì)節(jié)及社區(qū)規(guī)劃等關(guān)注較少，這當(dāng)?shù)刭彿空邔Ξa(chǎn)品的了解有限。 公寓市場總結(jié)市場發(fā)展情況看216。 樓盤信息傳播渠道目標(biāo)購房者主要通過電視、朋友介紹、戶外廣告等獲取當(dāng)?shù)貥潜P信息，但最為信賴的信息渠道是朋友介紹。 建筑類型了解程度目標(biāo)購房者對建筑類型了解一般，小高層與高層混淆不清，而對花園洋房基本不了解。另外，與父母居住一起的占25%，這部分年青人的婚房需求不可忽視。四房大約主力總價在80萬左右。面積主要集中在139~156平方米之間。220250別墅:250440五房185279復(fù)式:308310// 樓盤名稱清水灣雅閣墅金地華城都市心海岸主力戶型四房:180185五房:250260未定三房:139145二房:120三房。目前該區(qū)域的住宅均價在4000元/平米左右。141156430090%65世紀(jì)新城國泰時代花園東二環(huán)路西南二環(huán)路1+1城中城南城花園雅閣墅萬紅苑二期金城花園都市心海岸興鴻 清水灣金地華城城東城西湖濱國際暨陽湖生態(tài)園本項目麗景華都23公寓市場體量分析開發(fā)體量在10萬平方米以下的樓盤占有55%的比例，屬于中型社區(qū)。 大戶型商品房依然是主流戶型建筑面積大于150平方米的房源占到了62%,120150平方米的房源占22%,80120平方米的房源占11%,80平方米以下的房源僅占5%216。以2006年市區(qū)的土地供應(yīng)情況來看，普通商品房在今后市場中競爭壓力會逐漸增大，如何尋求產(chǎn)品之間的差異化，避免直接競爭將對開發(fā)商的前期開發(fā)能力提出了更高的需求，尤其本案與新城置業(yè)項目，此點更為重要。——暨陽湖生態(tài)園區(qū)平面規(guī)劃圖—— 第二部分：房地產(chǎn)市場分析21．近年房地產(chǎn)發(fā)展情況從 2000 年張家港居民住房從實物分配走向市場化以來，房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。過江通道：第一過江通道：蘇虞張公路向北延伸，連接黎明路，在三干河口上游建設(shè)長江大橋。市域空間規(guī)劃:規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。n 投資總量繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅明顯回落2006年，全市固定資產(chǎn)投資額再創(chuàng)歷史新高，%，增幅大幅減小。n 歷史沿革張家港市歷史久遠(yuǎn)，擁有10處新石器時代遺址，時間分布在距今2500年至8000年之間，其中南沙東山村遺址的出土文物是長江下游最早的古文化遺址。 商末屬勾吳之地,晉代設(shè)暨陽縣,縣治即今楊舍鎮(zhèn)?！笆濉逼诔鯊埣腋弁顿Y高速增長，2002年、2003年投資增速均超過50%，2004年國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，%%，%，2006年受宏觀調(diào)控進(jìn)一步加大的影響，增長速度又回到低點，房地產(chǎn)市場理性回歸。 “一城”指整個張家港是一個城市。第二過江通道：中華路沿江公路在護(hù)漕港附近過江進(jìn)入如皋，南接沿江高速 n 分區(qū)規(guī)劃－－楊舍城區(qū)楊舍城區(qū)：全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，到2020年，規(guī)劃建設(shè)用地63 平方公里，人口55萬人。2000 年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)走高，從 2000 年的 億元增長到 2006 年的 億元，年增長幅度在 %以上，其中尤 20012002年增幅明顯，兩年年均增幅都在 %以上，漲幅驚人。 近年住宅價格走勢2006年新建住宅價格繼續(xù)穩(wěn)中有升,市區(qū)商品房預(yù)售均價為4696元/平方米,%,從整體上看,在國家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下,市場機(jī)制使得市場房價繼續(xù)運行在合理軌道上,價格基本保持著微幅上揚的態(tài)勢.可見住房價格穩(wěn)中有升,呈現(xiàn)出區(qū)域差異化的狀態(tài),，各區(qū)域不同的定位，形成不同層次，不同品質(zhì),不同風(fēng)格的區(qū)域市場形態(tài),。 .新江家港人購房群體增幅明顯隨著本市經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展,以外企白領(lǐng),個體私企業(yè)主和常駐本市外商形成的新張家港人也在逐年增多,外來人品購房比例占全市人口的20%,增幅達(dá)到100%,大我以自住創(chuàng)業(yè)為主.合富觀點： 由于本地購房者的需求旺盛，多數(shù)樓盤不需大力的宣傳就告售磬。其次為10~20萬平方米以下的樓盤占有25%的比例，20~30萬平方米的大型樓盤占有20%的比例。 總結(jié)：2007年商品房價格呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，2006年商品房住宅的最高價格突破了4500元/平方米，西部區(qū)域得益于未來的發(fā)展?jié)摿蜆潜P產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，大部分高品質(zhì)商品房價格已經(jīng)超過了4500元/平方米，西部區(qū)域商品房價格已經(jīng)超過了東部區(qū)域。141156216。216。 銷售情況分析：目前市場上多為20042005年推出的樓盤，銷售情況都達(dá)到7090%，如南城花苑、都市新海岸都屬尾盤階段，另外2007年2月份開盤不久的萬紅苑共推出76配套，目前可售套數(shù)僅14套。?居住面積分析受訪者目前的居住面積以110－130平方米為主，這與目前市場主力供應(yīng)面積150－160平方米有悖，這從某種程度上說媒二次置業(yè)者的潛在市場較大。可見，本項目在宣傳推廣的過程中，要對消費者進(jìn)行產(chǎn)品“認(rèn)知教育”?？梢姡捎诔鞘幸?guī)模較小，樓盤的口碑傳播效應(yīng)要明顯猶豫其它廣告。 受國家宏觀調(diào)控影響，小戶型房型供應(yīng)量略有增長，但主力戶型仍處于144平
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