【青島】合富輝煌2007年青島青建地產(chǎn)即墨溫泉項目戰(zhàn)略構(gòu)想-文庫吧資料
2025-05-01 05:17本頁面
【正文】 夫項目； 天泰氣象臺； 天泰假日海灘 華魯游艇俱樂部（待建） 55 高端物業(yè)價值解析： 價值累積型 相對稀缺 投資價值 值不值？ 可復(fù)制、易超越 價值獨享型 絕對稀缺 收藏價值 有沒有？ 不可復(fù)制、絕無僅有 56 核心問題 如何迎合未來的市場走向規(guī)避政策風(fēng)險？ 市場判斷 產(chǎn)品建議 定位策略 選擇哪一個細(xì)分市場作為主攻 “ 戰(zhàn)場 ” ？ 如何應(yīng)對土地性質(zhì)和銷售回款的矛盾？ 配套設(shè)施 開發(fā)策略 怎樣的規(guī)劃既能迎合市場又能迎合目標(biāo)客群？ 我們該選擇怎樣配套不僅服務(wù)項目客群更能服務(wù)區(qū)域客群？ 57 地塊解讀： 本案位于即墨溫泉鎮(zhèn)，總用地面積 132168平方米。海水溫泉的礦質(zhì)微量元素獨具養(yǎng)生理療之效，是少有的優(yōu)質(zhì)溴鹽溫泉，對此，東漢科學(xué)家張衡、明代名醫(yī)李時珍均有著述。 ?世界上最美的庭院建筑在地中海，最突出的是有一個環(huán)繞的庭院或天井，形成一個圍合式的群落；將室內(nèi)與室外融為一體，是地中海式風(fēng)格建筑最重要的一筆。 45 建筑風(fēng)格建議 —— 舍棄浮華的純美 雖然地中海風(fēng)格建筑有西班牙式、意大利式、希臘式及法國式之分，但同為這些文明古國環(huán)繞著的地中海盆地一直散發(fā)出古老的人文氣質(zhì)，它的融融陽光、暖薰和風(fēng)披露著同樣的建筑語言，使這些地區(qū)的建筑之間有著相同的符號元素。 圣羅尼克 古希臘建筑風(fēng)格、近山山 地原創(chuàng)合院洋房 7100 合院洋房（疊加） 230270 會所 區(qū)域內(nèi)別墅項目的風(fēng)格主要以北美和南加州建筑風(fēng)格為主，可見北美方格建筑確實適合海邊的別墅規(guī)劃?；▓@式中心酒店及娛樂、溫泉洗浴等旅游假項目 依泉美廬 歐式、南加州風(fēng)格 SPA VILLA溫泉別墅 別墅 10000 公寓 4900 公寓 110； 獨棟 360470 溫泉入戶 。SPA洗浴會館、度假公寓、五星酒店 溫泉王朝 南加州風(fēng)格高端溫泉休閑 度假別墅 聯(lián)排 6500 雙拼 8000 獨棟 11000 聯(lián)排： 230250； 雙拼： 250320； 獨棟： 350480。將車庫降入半地下，創(chuàng)造出“錯半層”的挑高空間給人一不同的空間感受。 40 高端市場 中高端市場 低端市場 中端市場 ?政策沖擊較小 ?逐漸趨于理性 ?看重區(qū)域、性價比 ?產(chǎn)品力日趨關(guān)鍵 ?政策沖擊較大 ?首付及貸款壓力增大 ?投資前景不容樂觀 ?政策出臺后銷售趨于穩(wěn)定 ?剛性需求人群 ?區(qū)域歸屬感 ?“老青島”一次臵業(yè)者 ?政策沖擊較小 ?剛性需求人群 ?存在觀望氣氛 ?日漸受到經(jīng)濟實用房的威脅 產(chǎn)品定位 ?如何在區(qū)域市場突出項目的 產(chǎn)品力 ？ ?如何在區(qū)域市場突出項目的 性價比 ？ 制勝關(guān)鍵： 41 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨棟別墅引領(lǐng)市場 （底層剖面示意圖） （上層剖面示意圖） 42 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨棟別墅引領(lǐng)市場 （透視示意圖） HOUSE與 TOWN HOUSE產(chǎn)品的改良型，兼具 TOWN HOUSE的經(jīng)濟性和 HOUSE 獨門獨院、大面積花園等諸多優(yōu)勢。從產(chǎn)品的角度來看，目前區(qū)域市場的產(chǎn)品類型豐富，找出一個市場空白點作差異化定位已經(jīng)沒有空間。溫泉河 , 水上公園。 溫泉入戶 。 項目概況： 38 項目名稱 芭東小鎮(zhèn) 發(fā)展商 青島紅領(lǐng)集團工人療養(yǎng)院 區(qū)域位臵 東臨府東路，北靠大田路 銷售率 / 總戶數(shù) 一期 27戶，后期未定 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 別墅 、酒店、公寓 交房日期 未定 主力戶型 260360 均價 未定價 賣點 溫泉、景觀 主訴求 / 景觀設(shè)計有較強的視覺沖擊效果 ； 足夠?qū)挄车臉情g距，使業(yè)主獨享自由自在的靜謐庭院生活 產(chǎn)品設(shè)計上優(yōu)勢明顯（雙廳、雙廚、溫泉室）； 優(yōu)勢資源充分利用、溫泉直接入戶； 項目概況： 39 區(qū)域樓盤對比分析： 樓盤名稱 定位 價格（元 /平米） 主力面積（平 方米） 配套 芭東小鎮(zhèn) 北美風(fēng)格、低密度獨棟花 園式高檔溫泉度假別墅 未定 獨棟 260360 溫泉入戶 。 全世界僅有四處海水溫泉 ，一個在意大利北部，一個在日本九州，一個在臺灣綠島，還有一個就是青島的溫泉鎮(zhèn)（本案所在地） 海水溫泉由于形成的條件特殊，其可持續(xù)的供應(yīng)量極為有限，因此更顯得彌足珍貴了！ 33 核心問題 如何迎合未來的市場走向規(guī)避政策風(fēng)險？ 市場判斷 產(chǎn)品建議 定位策略 選擇哪一個細(xì)分市場作為主攻 “ 戰(zhàn)場 ” ？ 如何應(yīng)對土地性質(zhì)和銷售回款的矛盾？ 配套設(shè)施 開發(fā)策略 怎樣的規(guī)劃既能迎合市場又能迎合目標(biāo)客群？ 我們該選擇怎樣配套不僅服務(wù)項目客群更能服務(wù)區(qū)域客群？ 34 核心問題 市場判斷 產(chǎn)品建議 定位策略 配套設(shè)施 開發(fā)策略 產(chǎn)品 “ 競爭 ” 價格 “ 跟隨 ” 規(guī)劃 “ 差異 ” 配套 “ 競合 ” 35 項目名稱 海信溫泉王朝 發(fā)展商 青島海信地產(chǎn)有限公司 區(qū)域位臵 青島市溫泉度假村 銷售率 未開盤 總戶數(shù) 一期 158 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 聯(lián)排、雙拼、獨棟、花園式酒店 交房日期 主力戶型 聯(lián)： 230250 雙： 250320 獨： 350480 均價 聯(lián)： 6500；雙： 8000； 獨： 11000； 賣點 溫泉、產(chǎn)品 主訴求 溫泉中的假日別墅生活 項目概況： 海信開發(fā)商品牌； 優(yōu)勢資源充分利用，溫泉全部入戶 ； 贈送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 景觀設(shè)計以地形地貌為依據(jù)，利用地塊獨特的坡地地勢，營造出錯落有致、富有層次感的臺地景觀 ； 戶型設(shè)計采用全明設(shè)計、層層退臺； 36 項目名稱 依泉美廬 發(fā)展商 北京和達創(chuàng)業(yè)臵業(yè)有限公司 區(qū)域位臵 溫泉鎮(zhèn)政府泉海路 66號 銷售率 公寓 90% 別墅 40% 總戶數(shù) 163套別墅 380套公寓 建筑面積 容積率 建筑形態(tài) 別墅、小高層 交房日期 主力戶型 公寓 110 別墅 370470 均價 別墅 10000 公寓 4900 賣點 溫泉、 主訴求 私家別墅里體驗世界罕見的海水溫泉 優(yōu)勢資源充分利用、溫泉直接入戶； 贈送地下室，讓客戶享受到最大程度的優(yōu)惠； 聘請國外著名設(shè)計師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計，真正體會別墅的原版情調(diào)； 公寓結(jié)構(gòu)布局嚴(yán)謹(jǐn)，空間貫通，享有溫泉第一高度，景觀視野佳。 溫泉中的極品 —— 海水溫泉是稀有的“咸水溫泉”，其形成原因是海水滲到地殼下方，與火成巖和變質(zhì)巖接觸
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