【正文】 選擇的重點(diǎn)； ?能體現(xiàn)戶型亮點(diǎn)價(jià)值、促進(jìn)銷售的； ?可能成為銷售難點(diǎn)的戶型，盡可能通過(guò)裝修裝飾弱化戶型的不足，并充分凸顯戶型亮點(diǎn)，以提高該難點(diǎn)戶型的銷售率。 執(zhí)行時(shí)間：市區(qū)外接待 4月 16日交付，現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 7月 26日交付。 這里安靜，祥和，整潔有序，尺度感強(qiáng) 人與人之間的距離特別近，容易溝通、特別親切，感覺(jué)開(kāi)放、悠閑、也很容易親近。 青島經(jīng)典生活特點(diǎn)： 這里社區(qū)開(kāi)放閑適，沉靜而不張揚(yáng)。 包裝風(fēng)格：采用濱海 休閑街風(fēng)格 開(kāi)放，安靜，閑適，品質(zhì) 商業(yè)街和會(huì)所、售樓處 連成一體，風(fēng)格相呼應(yīng)。 09年后首層客戶大堂實(shí)景展示：背景音樂(lè)、電子屏發(fā)布社區(qū)信息、保安值班 09年后看樓電梯安裝完成，按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾 09年后看樓層電梯間實(shí)景展示，按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾 主要材料展示區(qū)，配送材料展示區(qū) 主入口、售樓處、大堂、樣板房專業(yè)物管人員 物管服務(wù)、內(nèi)容展示公約 街區(qū) 營(yíng)銷推廣攻略 在濱海大道嘉陵江路沿線，安子碼頭嘉陵江路；長(zhǎng)江路沿線 地盤包裝，確立項(xiàng)目VI系統(tǒng)（命名/LOGO/形象墻）， 樹(shù)立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化昭示性。 時(shí)間 銷售節(jié)點(diǎn) 階段策略 推廣主題 銷售道具 SP/PR 媒體選擇 4月 青島春季 房展會(huì) 形象導(dǎo)入 喚醒記憶 城市 副中心炒作 山海共生 傳承經(jīng)典人居 概念樓書、 銷海、銷售物料、 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示、圍墻、 展板、精神堡壘 青島 老照片展 戶外高炮、項(xiàng)目沿路道旗等樹(shù)立項(xiàng)目戶外據(jù)點(diǎn) 平媒、網(wǎng)媒以軟新聞形式炒作城市副中心概念、海爾地產(chǎn)品牌傳播 平媒依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)發(fā)布項(xiàng)目形象廣告、開(kāi)盤廣告 5月 外接待會(huì)所 7月 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 8月 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 形象確立 產(chǎn)品發(fā)布 一期開(kāi)盤 青島海岸線 經(jīng)典大盤 秋季房展物料、 產(chǎn)品樓書、 平面圖冊(cè)、 臵業(yè)計(jì)劃書 新聞 發(fā)布會(huì) 9月 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10月 一期開(kāi)盤 2023企劃推廣步驟 五、營(yíng)銷攻略及 08年?duì)I銷執(zhí)行計(jì)劃 產(chǎn)品展示攻略 海市山城總攻略圖 青島海岸線經(jīng)典大盤 +目標(biāo)客戶群 +市場(chǎng) 營(yíng)銷推廣攻略 產(chǎn)品展示攻略 賣場(chǎng)氛圍營(yíng)造 產(chǎn)品價(jià)值展示 ?主入口廣場(chǎng)半開(kāi)放設(shè)計(jì)， ? 邊界界定，導(dǎo)示牌，城市雕塑 社區(qū)精神標(biāo)記，步行系統(tǒng)指示牌。 大盤推廣思路： 任何大盤都必須經(jīng)過(guò)階段性的推廣進(jìn)程 ● 項(xiàng)目推廣：形象確立 —— 產(chǎn)品推進(jìn) —— 品牌成熟 ● 品牌推廣：海爾地產(chǎn)品牌的階段發(fā)展 ● 區(qū)域推廣：開(kāi)發(fā)區(qū)作為青島城市副中心的形成 分階段推廣策略 第一階段（ 2023年） —— 形象確立期 階段定位 文化大盤 推廣主題語(yǔ) /slogan 山海共生，人文傳城 項(xiàng)目定位語(yǔ) 青島海岸線經(jīng)典大盤 階段傳播策略 傳承青島經(jīng)典人文 核心價(jià)值 地緣文化 +建筑文化 +人文傳承 海爾地產(chǎn)品牌策略 青島人文居住創(chuàng)造者 城市副中心傳播策略 排除項(xiàng)目所在區(qū)域抗性，培育板塊價(jià)值 分階段推廣策略 第二階段（ 2023年 2023年） —— 產(chǎn)品推進(jìn)期 階段定位 生活大盤 推廣主題語(yǔ) /slogan 城市相承，人生豐盛 項(xiàng)目定位語(yǔ) 青島海岸線豐盛生活 階段傳播策略 豐富的產(chǎn)品線 核心價(jià)值 產(chǎn)品豐盛 +社區(qū)配套 +生活營(yíng)造 海爾地產(chǎn)品牌策略 青島海岸線生活締造者 城市副中心傳播策略 城市副中心認(rèn)可度提高，區(qū)域價(jià)值提升。 ?借勢(shì)發(fā)力，構(gòu)建渠道 “隧道往返無(wú)憂計(jì)劃” 計(jì)劃原因： ?項(xiàng)目主推形象鎖定整個(gè)青島市場(chǎng)，作為大盤，需一舉奠定排它性的大盤的影響力及賣點(diǎn)體系， ?隧道未通車，市區(qū)與本項(xiàng)目存在交通瓶頸，項(xiàng)目的營(yíng)銷需要打破這一瓶頸； ?主打區(qū)域市場(chǎng)，對(duì)市區(qū)市場(chǎng)尚未采取主動(dòng)客戶策略；對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)機(jī)會(huì)； ?針對(duì)隧道通車的利好，本項(xiàng)目作為與隧道最近的項(xiàng)目，有條件利用這一機(jī)會(huì)； ?往返無(wú)憂計(jì)劃作為項(xiàng)目一大營(yíng)銷賣點(diǎn)，可增加項(xiàng)目吸引力，于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有更強(qiáng)的吸引力； 操作方式： ?以青島市區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)往返巴士，進(jìn)行免費(fèi)接送； ?通過(guò)開(kāi)發(fā)商與客戶建立隧道交通無(wú)憂計(jì)劃契約，凡購(gòu)買海市山城項(xiàng)目需過(guò)隧道的，贈(zèng)送 10年隧道過(guò)橋充值卡（按每天往返 30元計(jì)，每年過(guò)隧道費(fèi)用約 1萬(wàn)元， 10年為 10萬(wàn)元， 3年一送） ?相關(guān)的交通基金可適當(dāng)計(jì)入銷售成本。 ?借勢(shì)發(fā)力，構(gòu)建渠道 “圍外攻內(nèi)”的客戶渠道構(gòu)建 市區(qū)客戶渠道 ? 青島市中心高架戶外高炮、大型廣告牌、公交站臺(tái)樹(shù)立形象吸引客戶；（詳細(xì)參見(jiàn)附件） ? 在青島市區(qū)目標(biāo)客戶經(jīng)常集中出入的消費(fèi)場(chǎng)所派發(fā)雜志會(huì)刊； ?隧道往返無(wú)憂計(jì)劃 ?在開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心 長(zhǎng)江中路地段設(shè)立接待中心，配合看房班車進(jìn)行定點(diǎn)接待； ? （詳細(xì)參見(jiàn) 4月提交的外接待中心方案） ?開(kāi)發(fā)區(qū)重要路段、碼頭大型戶外廣告牌、傳遞項(xiàng)目形象，吸引關(guān)注 ? （詳細(xì)參見(jiàn)附件） ?在開(kāi)發(fā)區(qū)重要商業(yè)中心進(jìn)行巡展積分活動(dòng)，充分挖掘開(kāi)發(fā)區(qū)客戶資源 ?（參見(jiàn)積分卡方案） （拓寬客戶面，擴(kuò)散影響力） ?利用奧運(yùn)契機(jī)，鎖定奧帆賽場(chǎng)周邊戶外系統(tǒng)，充分傳遞項(xiàng)目形象與信息； ?利用短信對(duì)于進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的客戶進(jìn)行傳播； ?借勢(shì)發(fā)力，構(gòu)建渠道 看房班車： ?車行路線：往返于開(kāi)發(fā)區(qū)外接待至現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 ?數(shù)量： 1輛，中巴或商務(wù)車 ?往返時(shí)間：每天固定發(fā)車時(shí)間（上午一班、下午兩班），現(xiàn)場(chǎng)返回時(shí)間根據(jù)看房客戶意愿隨機(jī) ?方式：固定租賃或公司自備車 ?包裝要求：車身包裝，噴繪，體現(xiàn)項(xiàng)目形象及售賣信息。 策略目標(biāo)： 在第一階段，項(xiàng)目需要通過(guò)建立強(qiáng)勢(shì)影響力來(lái)構(gòu)建高效的系統(tǒng)渠道，來(lái)積累大批量客戶。 如何形成泛客戶層？ 實(shí)現(xiàn)圈層營(yíng)銷，建立領(lǐng)袖型客戶傳播體系。 ?借勢(shì)發(fā)力，構(gòu)建渠道 ?充分利用項(xiàng)目形象推廣期積累的客戶資源，初步建立客戶信心 在項(xiàng)目前期已經(jīng)有了一定的客戶基礎(chǔ)上，充分利用已經(jīng)建立起來(lái)的影響力，多渠道拓展； 維護(hù)前期客戶，利用現(xiàn)場(chǎng)展示與體驗(yàn)建立溝通渠道，調(diào)動(dòng)其購(gòu)買欲望，將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Э蛻?。 ?隧道通車后建立與青島老城的最密切聯(lián)系 ?以海為榮 ,海岸生活的體現(xiàn) ?原生態(tài)山海自然環(huán)境 ?與主城交通的聯(lián)系，與主城物理距離與心理距離的縮短 ?再現(xiàn)青島經(jīng)典社區(qū) ?不一樣的生活方式 ?休閑社區(qū)空間與濱海景觀享受的完美結(jié)合 ?來(lái)海市山城體驗(yàn)青島的經(jīng)典生活方式 ?一樣愛(ài)好與生活追求的人群聚居的生活圈 ?青島“山城海市”生活方式的享受 區(qū)域價(jià)值訴求 項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求 客戶價(jià)值訴求 向西，青島海岸價(jià)值與城市價(jià)值的延伸 青島經(jīng)典生活體驗(yàn) 中產(chǎn)生活，向往青島生活的圈層 核心價(jià)值主張：再現(xiàn)青島經(jīng)典生活 形象定位 青島海岸線經(jīng)典大盤 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 青島海岸線經(jīng)典大盤賣點(diǎn)體系 西海岸鳳凰島，青島“西城”的地理延伸線 鳳凰島、金沙灘旅游休閑規(guī)劃區(qū) 青島 “山海城”式規(guī)劃 新古典青島建筑 — 歐洲基因的 Art deco風(fēng)格元素 南低北高的山城式規(guī)劃； 坡地式景觀規(guī)劃 浪漫多變的青島地貌體現(xiàn) 隧道通車后與老城區(qū)最近的距離，傳承老青島經(jīng)典風(fēng)情 青島海岸價(jià)值線的延伸，青島海洋休閑生活的西延與升級(jí) 青島休閑意境的景觀規(guī)劃 ?青島海洋休閑特色體驗(yàn)廣場(chǎng) ?青島意境園林：石階、花巖 望山看海，有天有地的青島海岸生活 高層：景觀窗設(shè)計(jì)、戶戶看海 多層：花園洋房有天有地的休閑生活 ?浪漫風(fēng)情的濱海休閑步道 開(kāi)放式社區(qū)、組團(tuán)式管理，開(kāi)放交流與尊貴獨(dú)享的社區(qū)規(guī)劃理念 品牌賣點(diǎn) 生活方式 海爾品牌價(jià)值的體現(xiàn) 海爾文化 青島精神的傳承 青島海岸風(fēng)格與青島休閑生活體現(xiàn)的商業(yè)街 青島休閑生活：集休閑娛樂(lè)于一身的豪華水景會(huì)所 海爾作為青島本土大品牌，海爾是海 即有海納百川的心懷，海之子的擔(dān)當(dāng)，海爾有責(zé)任、且只有海爾能承載并傳承青島經(jīng)典； 本項(xiàng)目再現(xiàn)青島經(jīng)典生活，與海爾地產(chǎn)“立足青島”的企業(yè)戰(zhàn)略不謀而合。 產(chǎn)業(yè)中心 城市副中心 隧道通車 青島城市副中心 區(qū)域價(jià)值定義： “青島城市副中心” ?形象差異化 配合我們的 策略總綱： 定義區(qū)域價(jià)值 形象領(lǐng)先 借勢(shì)發(fā)力 滿足我們的 推廣需要： 需要用最直接有效的方法迅速擴(kuò)散項(xiàng)目知名度 突出我們的 核心價(jià)值： 青島經(jīng)典生活意境 打動(dòng)我們的 目標(biāo)客戶： 品質(zhì)中產(chǎn) 為主，開(kāi)發(fā)區(qū)富有階層，外地度假客 確定形象需要滿足的要求： 板塊外項(xiàng)目主題集中于本身具有的海景資源及產(chǎn)品上 ,板塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求多數(shù)集中在景觀資源層面，精神層面的訴求可作為項(xiàng)目命名和價(jià)值主訴求方向 1 2 3 4 5 6 7 價(jià)值訴求： 邦達(dá)海景園 中南海灣新城 ： 上實(shí)達(dá)利廣場(chǎng) ： 千禧龍花園 海信鳳凰灣 柏林新城 新華錦御海灣 省房鳳凰城 8 3 4 1 2 『物質(zhì)性』 傳統(tǒng)式 『精神性』 現(xiàn)代式 1 2 3 4 5 生活方式訴求 物業(yè)功能訴求 價(jià)值觀念訴求 物業(yè)價(jià)值訴求 6 7 8 核心價(jià)值主張：再現(xiàn)青島經(jīng)典生活 ?核心價(jià)值訴求的挖掘分為三個(gè)層次：區(qū)域價(jià)值訴求，項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求和客戶價(jià)值訴求； ?區(qū)域的訴求是區(qū)域歷史文化在目標(biāo)客戶心中的記憶和情感訴求； ?項(xiàng)目訴求傳遞出項(xiàng)目的品質(zhì)內(nèi)涵； ?客戶價(jià)值訴求是滿足客戶群體價(jià)值觀并能夠感知的需求體驗(yàn) 。 案例三：杭州下沙城市副中心 什么是城市副中心 黃島開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)值一直停留在青島工業(yè)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)配套中心的地位，離島概念，使開(kāi)發(fā)區(qū)只能作為青島的城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能； 隧道的通車，兩岸相通帶來(lái)青島海岸線價(jià)值的連合、青島城市功能的西延，最終回歸到青島城經(jīng)濟(jì)體市。打造成國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心 行政功能： 行政中心區(qū)及幸福河西側(cè)的核心商業(yè)區(qū)。 濱海新區(qū)從 10年前的默默無(wú)聞到現(xiàn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成了 1250億，占全市的比重達(dá)到了 ％，出口達(dá)到了 137億美金，占到全市比重 65％，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到了 3031億，占到了全市的 55％。 功能： 依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展物流貿(mào)易、商務(wù)會(huì)展、文化旅游等功能。 ?緩解和分擔(dān)城市中心的飽和狀態(tài)、拓展城市新空間； ?加速城市國(guó)際化進(jìn)程、擴(kuò)大區(qū)域綜合功能、提升區(qū)域人居生活品質(zhì)； ?城市副中心將作為加速城市國(guó)際化發(fā)展的“主力陣營(yíng)”，在城市不斷升級(jí)發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不是農(nóng)村城鎮(zhèn)化的結(jié)果，而是城市功能的外拓布局。 交通： ?10MIN： 乘車從青島市區(qū)至薛家島的時(shí)間 ?:本項(xiàng)目距離隧道出口的距離 薛家島的規(guī)劃藍(lán)圖 功能規(guī)劃 ?內(nèi)核部分： 社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)功能：市級(jí)公共設(shè)施，包括交通、銀行、管委會(huì)、學(xué)校、醫(yī)院、居住區(qū)、旅游等 商務(wù)功能：辦公樓、酒店、商務(wù)休閑、旅游商務(wù)等 商業(yè)功能：大型商業(yè)中心、商業(yè)街、旅游商業(yè) ?外圍部分： 青島市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等 商業(yè)中心 商務(wù)中心 都市時(shí)尚生活區(qū) 富人規(guī)劃區(qū) 政府中心區(qū) 社會(huì)功能區(qū) 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與居住配套規(guī)劃 石油化工工業(yè)區(qū) 國(guó)際商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)加工工業(yè)區(qū) 臨港工業(yè)區(qū) 生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū) 行政商務(wù)中心區(qū) 綜合旅游區(qū) 薛家島的規(guī)劃藍(lán)圖 產(chǎn)業(yè)支撐 ? 十大工程：城市功能升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、環(huán)境改善同步實(shí)施； ? 六大項(xiàng)目：提升工業(yè)實(shí)力，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)鏈綜合拉動(dòng)作用更加可觀； ?“大學(xué)城”工程 ? 小康新居工程 ?“新八大關(guān)”工程 ? 綠化工程 ? 國(guó)際貿(mào)易中心工程 ? 熱力工程 ? 水資源工程 ? 城市骨干交通工程 ? 行政中心軸線景觀工程