【正文】 室內(nèi)裝潢處理： 室內(nèi)裝潢主要體現(xiàn)的是廣告宣傳部分素材，可利用天花、柱身、內(nèi)部綠化、室內(nèi)的轉角處等進行廣告氣氛渲染，但注意不能讓商業(yè)味過濃，吞噬了室內(nèi)的裝修格調(diào)。,園林設計要求,103,104,105,系統(tǒng)優(yōu)化工程,園林設計要求,展示工程戰(zhàn)略,外展點,營銷通道,現(xiàn)場情景展示,道路包裝,歸家之路,展 示 區(qū),戶型優(yōu)化建議,售樓部 功能 布局,106,我們的觀點：江天大廈的展銷中心就是濱湖房地產(chǎn)面對市場最重要的窗口，而且這個窗口會一直使用至樓盤開賣以后，所以我們有以下幾個前提設想條件： 江天大廈的形象就是濱湖房地產(chǎn)的形象； 展銷中心必須外部能夠吸引客戶進入?yún)⒂^； 展銷中心大堂必須是樓盤整體的形象（而不是寫字樓的大堂）； 必須使用情景營銷的洗腦方式轉化客戶； 必須要避免進入寫字樓客戶對于洽談客戶的干擾。名邸,85,第二部分：營銷變現(xiàn)策略,86,階段性營銷策略,營銷實操旨要解決的問題,營銷策略總綱,推廣手段與整合,系統(tǒng)優(yōu)化工程,銷售部署與分期,目錄,策略點提煉及運用,銷售管理體系,87,如何進行有效的現(xiàn)場包裝； 如何對項目進行充分的展示； 如何通過體驗式營銷的方式打動客戶； 如何預支產(chǎn)品感受，變現(xiàn)產(chǎn)品價值 如何優(yōu)化產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值；,88,階段性營銷策略,營銷實操旨要解決的問題,營銷策略總綱,推廣手段與整合,系統(tǒng)優(yōu)化工程,銷售部署與分期,目錄,策略點提煉及運用,銷售管理體系,89,系統(tǒng)優(yōu)化工程,園林設計要求,展示工程戰(zhàn)略,外展點,營銷通道,現(xiàn)場情景展示,道路包裝,歸家之路,展 示 區(qū),戶型優(yōu)化建議,售樓部 功能 布局,90,戶型優(yōu)化建議,91,1,3,2,戶型優(yōu)化建議（1/2/3棟）,92,1,戶型優(yōu)化建議（1/2/3棟）,衛(wèi)生間移至原廚房位置,廚房橫向打造,餐廳橫向打造，獨有4.5米開間，舒適實用,原廚房,93,2,南向陽臺延伸至此處,兩面墻切除，增強生活區(qū)的正常通風,戶型優(yōu)化建議（1/2/3棟）,設置空中花園，也可隨要求客戶封閉作為一間居室,94,3,橫向打造廚房空間,廚房已橫向打造，有效增加餐廳面積,戶型優(yōu)化建議（1/2/3棟）,95,戶型優(yōu)化建議（4棟）,四房單位,兩房單位,三房單位,96,戶型優(yōu)化建議（4棟）,建議將兩房單位或三房單位與四房單位互換，達到促進銷售的效果,景觀補償原則：將大面積戶型鋪排在景觀較好的位置,97,戶型優(yōu)化建議（9/10棟）,4,1,3,2,98,戶型優(yōu)化建議（9/10棟）,兩面墻切除，增強生活區(qū)的正常通風,設置空中花園，也可隨要求客戶封閉作為一間居室,南向陽臺延伸至此處,1,2,3,衛(wèi)生間移至原廚房位置,廚房橫向打造,餐廳橫向打造，獨有4.5米開間，舒適實用,原廚房,99,餐廳橫向打造，使餐廳極具實用性,原廚房,衛(wèi)生間移至原廚房位置,廚房橫向打造,4,戶型優(yōu)化建議（9/10棟）,100,系統(tǒng)優(yōu)化工程,園林設計要求,展示工程戰(zhàn)略,外展點,營銷通道,現(xiàn)場情景展示,道路包裝,歸家之路,展 示 區(qū),戶型優(yōu)化建議,售樓部 功能 布局,101,觀賞性、國際性、參與性,園林景觀應體現(xiàn)三種特性,102,社區(qū)園林景觀分組團命名； 在整體風格上體現(xiàn)新加坡風情，而在不同組團中賦于不同特色； 路徑材料按道路等級逐步提升檔次。名邸,案名提煉,案名,84,回顧一下我們的策略體系,市場定位：武昌 城 市 舒 居 社 區(qū),融入Singapore的印象，我們的屬性定位是什么？,我們在城市的中心圈層 我們左擁繁華，右攬靜雅 我們是現(xiàn)代與人文的交融 我們是城市中舒居生活的代名詞,市場定位,76,市場定位,武 昌 職業(yè)狀態(tài)：事業(yè)快速成長期或收獲期，公司管理層，中小型企業(yè)老板 偏好：自我激勵，旅游，垂釣，關心政治、經(jīng)濟、財經(jīng)等方面的政策。,用地面積,成交價,成交價樓面地價基本都在2300元/㎡以上，加上建安成本，說明項目價格將會越來越高。,28,我們應該選擇可延展，可落地的點去切入,都市的、現(xiàn)代的、靜雅的,生 活,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,29,因此，我們的傳播導向應該是,都市靜雅生活為主線,區(qū)域人文為輔線,切入點,延展點,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,30,市場競爭態(tài)勢分析,冷眼看戰(zhàn)局,－－市場競爭態(tài)勢分析,31,武昌區(qū)域樓盤掃描,市場競爭態(tài)勢分析,32,典型樓盤選取原則 本項目銷售期形成競爭態(tài)勢的樓盤 與本項目區(qū)位類似建筑形態(tài)相似項目 對本項目銷售工作有借鑒意義的樓盤,市場競爭態(tài)勢分析,典型樓盤個案分析,33,徐東片,南湖片,中南片,泛競爭區(qū)域,本案,核心競爭區(qū)域,核心競爭區(qū)域,市場競爭態(tài)勢分析,片區(qū)競爭分析圖,34,中南片區(qū) PK 濱湖名邸,市場競爭態(tài)勢分析,35,36,市場競爭態(tài)勢分析,對比結論,園林都非精心打造（項目位置優(yōu)越原因）； 容積率中偏高（基本以小高層和高層為主）； 實用率一般偏低（實用率只有73～86）； 開發(fā)規(guī)模大（一般都是10萬平米以上的物業(yè)）； 物業(yè)管理費普遍偏高（1.5~3元左右）；,找到共性，發(fā)現(xiàn)突破口,37,市場競爭態(tài)勢分析,南湖片區(qū) PK 濱湖名邸,38,39,市場競爭態(tài)勢分析,對比結論,以內(nèi)外景色為賣點； 開發(fā)以多層為主，伴有部分小高層； 價格一直穩(wěn)步上揚； 開發(fā)規(guī)模大（一般都是10萬平米以上的物業(yè)）； 發(fā)展商品牌知名度高；,找到共性，發(fā)現(xiàn)突破口,40,市場競爭態(tài)勢分析,泛競爭區(qū)域 PK 濱湖名邸,41,市場競爭態(tài)勢分析,42,市場競爭態(tài)勢分析,對比結論,開發(fā)規(guī)模大（一般都是10萬平米以上的物業(yè)）； 比較注重園林景觀的打造； 容積率一般很高； 價格總體高于武昌其他片區(qū)；,找到共性，發(fā)現(xiàn)突破口,43,各片區(qū)典型樓盤戶型面積對比,市場競爭態(tài)勢分析,44,45,各片區(qū)典型樓盤戶型合計對比結果,市場競爭態(tài)勢分析,中南片區(qū)各盤戶型面積差異大，主力戶型有錯位； 南湖片區(qū)戶型更偏緊湊，產(chǎn)品鏈比較豐富； 泛競爭片區(qū)戶型放大現(xiàn)象比較嚴重；,46,各區(qū)域客戶構成對比,市場競爭態(tài)勢分析,47,市場競爭態(tài)勢分析,48,相對中南片區(qū)樓盤，打價格優(yōu)勢，鬧中取靜的環(huán)境； 相對南湖片區(qū)，打區(qū)位優(yōu)勢，更成熟的市政配套； 擴大與競爭樓盤的差異性，并將此差異放大； 入市時機準確把握； 推廣理念需具創(chuàng)新性，短時間聚焦市場目光； 錯開競爭樓盤的干擾，截流與競爭樓盤重疊的目標客戶。,成功案例：廣州美林湖畔花園,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,現(xiàn)代為導向的成功案例,25,成功案例：廣州美林湖畔花園,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,現(xiàn)代為導向的成功案例,意象演繹： 廣泛認同的城市中無法再生且不可克隆的休閑生活,具象演繹： 融合自然資源與現(xiàn)代建筑的環(huán)境打造,現(xiàn)代為導向的美林湖畔成功案例,26,廣州美林湖畔公園,濱湖名邸項目理解,27,傳播的目的：讓產(chǎn)品引起關注，創(chuàng)造認同,區(qū)域人文為切入： 人文之后我們說產(chǎn)品在這種人文底蘊襯托下的價值。,成功案例：深圳萬科第五園,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,人文為導向的成功案例,22,意象演繹： 廣泛認同的中國人文情結,成功案例：深圳萬科第五園,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,人文為導向的成功案例,具象演繹： 個性鮮明的中式建筑元素,人文為導向的萬科第五園成功案例,23,深圳萬科第五園,濱湖名邸項目理解,24,傳播主題：365天湖畔假期 產(chǎn)品元素：現(xiàn)代，精致的建筑群，小高層、高層 推廣元素：距離城市核心最近的假期生活。,情景體驗，預支未來,濱湖名邸項目總結,濱湖名邸項目理解,營銷方向總綱,19,SWOT分析結果表明,本案價值基因鏈,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,20,價值基因導入市場的切入口,人 文,現(xiàn)代都市,都市繁華,精致生活,VS,市 場,寶通禪寺、蓮溪寺、菜苔基地、武鍋等,中南商圈、亞貿(mào)、 城市區(qū)域規(guī)劃等,核心傳播主題提煉推導,濱湖名邸項目理解,21,傳播主題：骨子里的中國 產(chǎn)品元素：融徽派建筑精髓于現(xiàn)代工藝之中，別墅、多層 推廣元素：中國建筑人居文化底蘊。——濱湖名邸項目營銷策劃報告,締造城市生活的傳奇,2006年4月于武漢,1,以項目為核心 以市場為導向 系統(tǒng)性的解決營銷推廣中的實際問題,合富操作項目的原則,2,第一部分：企業(yè)與產(chǎn)品定位策略,營銷實操案的總綱,第二部分：營銷變現(xiàn)策略,3,營銷實操案第一部分,第一部分：企業(yè)與產(chǎn)品定位策略,4,市場分析,目標群分析,營銷核心概念,項目理解,實操工作部署,企業(yè)理解,第一部分：企業(yè)與產(chǎn)品定位策略思路,5,目錄,謀定而