【正文】 我們和孩子們一樣，把知識和學習當成不可缺少的快樂 …… 這就是南奧 一個優(yōu)美、便利、健康、知性的文明社區(qū) 。 86 情景洋房 小高層平層 小高層的 LOFT 萬科 〃 藍山 —— 產(chǎn)品介紹 疊加式 Townhouse Townhouse 87 金地 〃 荔湖城 —— 科學筑家 自然資源得天獨厚 —— 地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，內(nèi)繞千畝清幽明澈的余家莊水庫，南望林木蔥郁的南香山西麓，與萬頃綠茵 27洞荔湖高爾夫隔水相望。 81 ? 2001年銷售成交額為 35億元 ? 2002年銷售成交額為 50億元 ? 2003年銷售成交額為 70億元 ? 2004年銷售成交額突破 110億元 ? 2005年銷售成交額突破 130億元 ? 截至 2005年，累計代理項目超過 400個，代理銷售、租賃的樓盤面積超過 2000萬㎡，成交總額近 500億元人民幣 ? 2006年上半年銷售成交額突破 100億元 ,截至 12月初就已完成 2006全年任務 213億元 ? 2007年上半年銷售成交額達到 270億 ,絕對保證了 2007年全年 400億 目標的完成 ? 截止 2007年 ,我們的累計代理項目達到 570個 82 匯景新城 中國首個國際 “ 亞太村 ” 品牌生態(tài)社區(qū)、首個住宅性能 3A級社區(qū)、首個智能化三星級社區(qū)、連續(xù)四年榮獲亞洲十大豪宅 配套設施： PECC連鎖國際會所、國際學校、國際商業(yè)文化娛樂中心、國際文化廣場、國際現(xiàn)代化醫(yī)療服務中心、國際現(xiàn)代化體育中心、每戶至少一個車位、街區(qū)迷你會所、專設入口立體交叉橋，還有多所中學、小學、幼兒園、托兒所，銀行，市場，還有 3萬平方米的匯景湖。 ? 以珠三角、長三角、環(huán)渤海等三個區(qū)域為重要基點。 ? 他們區(qū)域分布分散，山東省內(nèi)、河南、山西、安徽，也包括東北、北京等地客戶。 ? 他們希望居所能體現(xiàn)身份和優(yōu)越感、追求尊貴成熟、厚重而不沉悶的生活品味。通過商業(yè)的運營提升物業(yè)價值，從銀行套現(xiàn)。 66 巴厘島 SPA中的主要元素： 最主要的元素當然是按摩師了，在巴厘島 SPA的全過程中 2／ 3的內(nèi)容都是按摩，按摩過程中按摩師不可以用任何方式打擾受療者。她們有強烈的渴望追回已逝的歲月，有足夠時間浪費在想做的事情上，有足夠的金錢為這一切不計代價。可消除全身緊張、疲勞、壓力及躁郁癥 。 互動式部分按摩 ：利用高低不同、左右互動方式噴頭，直接沖擊人之身體，并可達娛樂、健康、舒適、減輕壓力及按摩效果。 有利點： 產(chǎn)品可售 調(diào)整策略：酒店式公寓 +“ 精致別院” 酒店式公寓，裙樓旅游、度假配套商業(yè)契合用地性質并實現(xiàn)資金回籠?，F(xiàn)代對溫泉的開發(fā)利用已經(jīng)到了前所未有的科學高度。 46 ?地中海風格建筑經(jīng)常出現(xiàn)很多不對稱的設計，彌漫陽光下的浪漫激情；很多圓弧形結構，包括墻體、護欄、門窗框架，乃至屋頂上使用的筒瓦。溫泉河 , 水上公園。 160280m2緊湊戶型，挑戰(zhàn)區(qū)域市場產(chǎn)品價值！ 44 區(qū)域樓盤對比分析： 樓盤名稱 定位 價格（元 /平米） 主力面積（平 方米） 配套 芭東小鎮(zhèn) 北美風格、低密度獨棟花 園式高檔溫泉度假別墅 未定 獨棟 260360 溫泉入戶 。而項目規(guī)模及土地性質等原因帶來的限制和風險也不允許我們有太多的發(fā)揮空間?；▓@式中心酒店及娛樂、溫泉洗浴等旅游假項目 依泉美廬 歐式、南加州風格 SPA VILLA溫泉別墅 別墅 10000 公寓 4900 公寓 110； 獨棟 360470 溫泉入戶 。 項目概況： 37 項目名稱 天泰圣羅尼克 發(fā)展商 天泰集團 區(qū)域位臵 青島溫泉旅游度假區(qū) 銷售率 一期 90% 總戶數(shù) 一期 100戶左右 建筑面積 19萬 容積率 建筑形態(tài) 合院洋房 交房日期 一期 主力戶型 230270 均價 7100 賣點 產(chǎn)品 主訴求 一棟可以改變生活態(tài)度的房子 原創(chuàng)合院洋房，濱海山地住宅模式 ，整個項目因地制宜，依附山地地形，布局合理； 中式庭院的布局設計，可以給業(yè)主營造了最富人情味的鄰里空間 ； 每戶均有個性化情景露臺，可以多角度采光觀景。股市相扯 ” 抑制經(jīng)濟泡沫循序蔓延 ?加大經(jīng)濟實用房、廉租房供應力度，關注民事、平抑房價 高端市場 中高端市場 低端市場 中端市場 ?政策沖擊較小 ?逐漸趨于理性 ?看重區(qū)域、性價比 ?產(chǎn)品力日趨關鍵 ?政策沖擊較大 ?首付及貸款壓力增大 ?投資前景不容樂觀 ?政策出臺后銷售趨于穩(wěn)定 ?剛性需求人群 ?區(qū)域歸屬感 ?“老青島”一次臵業(yè)者 ?政策沖擊較小 ?剛性需求人群 ?存在觀望氣氛 ?日漸受到經(jīng)濟實用房的威脅 31 高端物業(yè)價值解析： 價值累積型 相對稀缺 投資價值 值不值？ 可復制、易超越 價值獨享型 絕對稀缺 收藏價值 有沒有？ 不可復制、絕無僅有 32 世界罕有，國內(nèi)唯一的海水溫泉。其二是大量經(jīng)濟適用房的即將入市使得剛性需求客戶呈現(xiàn)出的觀望氣氛濃厚。在 4月份經(jīng)濟適用房集中放量并去化后，區(qū)域內(nèi)銷售明顯下降，百通馨苑獨領市場。 良辰美景（二次臵業(yè)）：政策出臺后受影響較大，其針對客源主要為一些公司的中高層管理人員，在大市場前提看好的情況下提升居住品質、二次臵業(yè)情緒高漲，項目銷售會受到追捧，而當政策出臺后，首付及貸款壓力成為負擔，項目則會呈現(xiàn)銷售低靡的情況。 19 市北區(qū)： 市北區(qū)近幾年的房地產(chǎn)銷售一直呈火爆態(tài)勢，其主要原因是剛性需求客源充足 ，受政策影響較小。 “金融大棒 ” 直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道 ?二手房交易的個人所得稅重新評估 ?多家銀行嚴控二手房信貸業(yè)務 ?新房信貸也是 “ 嚴加看管 ” ?“ 第二套房 ” 首付 40％ 16 07年房地產(chǎn)市場解析 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 青島房地產(chǎn)綜合分析 17 市南區(qū)是青島市高端樓盤的集中地，從近幾年我們對市場的觀察來看，影響高價房銷售的主要原因為其價格，當樓盤定價超過 18000元 /平米時便達到了客戶購買的“邊際線”，去化速度相當緩慢。 新加坡的房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)處于“地產(chǎn)寡頭”的壟斷市場。區(qū)域內(nèi)良辰美景當日封盤，第二天每平米空漲 2000元 /平米。 8月 3日，重慶 。 以新加坡仁恒臵 D3地塊，樓面地價高達 2萬 /平米，合生江灣國際公寓從 9月的 2萬 /平米迅速上漲至 24800元 /平米。 即墨東部沿海規(guī)劃為： ?全國乃至世界范圍頂級觀光旅游、休閑度假和健康療養(yǎng)區(qū)； ?規(guī)劃建設成為全國乃至世界范圍頂級國際會議中心、高端接待中心等活動場所。 7 本案 濱海大道 溫泉鎮(zhèn)： 特殊的地質構造因海水倒灌滲透之地下深層與火