【正文】 E. 形式：論壇F. 參與人員：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、市/縣委領(lǐng)導(dǎo)、交通戰(zhàn)略研究人士、知名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、記者、合作伙伴等G. 新聞媒體（*縣、天津、北京）：電視臺、電臺、報紙、搜房搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、北方網(wǎng)等H. 內(nèi)容：企業(yè)品牌及項目品牌推廣，針對社會關(guān)注熱點——“交通發(fā)展與旅游地產(chǎn)時代的到來”的話題，展現(xiàn)區(qū)域發(fā)展前景、城市規(guī)劃、項目未來的交通優(yōu)勢。 交通為城市搏動的脈絡(luò)；交通與城市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 交通促進(jìn)城市空間布局的優(yōu)化與轉(zhuǎn)變；178。 07年4月組織大型產(chǎn)品發(fā)布會216。借助“搜房網(wǎng)”、“搜狐網(wǎng)”“焦點房地產(chǎn)網(wǎng)”、“北方網(wǎng)”等網(wǎng)站鏈接形式傳播三維動畫項目形象展示及產(chǎn)品展示沙盤項目整體環(huán)境及單體建筑營銷活動包含市內(nèi)看房車營運(yùn)平面媒體報紙、雜志、DM、企業(yè)內(nèi)刊等戶外廣告此階段主要選擇在*縣、天津兩地推廣廣播、短信息、電視以電視及廣播告知為主，短信息小范圍投放，大的營銷活動建議加入電視媒體推廣物料制作項目VI制作、銷售物料籌備、現(xiàn)場包裝等小結(jié)：由于項目的營銷推廣工作處于籌備及啟動期，工作重點應(yīng)側(cè)重于項目VI系統(tǒng)的建立，物料制作公司、網(wǎng)站制作公司等的招投標(biāo)，為接下來的系列推廣工作進(jìn)行鋪墊磨合，項目展示以商場外展點、戶外媒體廣告進(jìn)行先期亮相及相應(yīng)的平面媒體推廣為主。E. 形式：剪彩儀式禮品饋贈活動F. 參與人員：當(dāng)?shù)卣块T領(lǐng)導(dǎo)、知名企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界代表、本公司領(lǐng)導(dǎo)、職工及意向客戶發(fā)放禮品G. 新聞媒體：報紙、廣播、搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、北方網(wǎng)H. 發(fā)展商配合：i. 嘉賓邀請ii. 活動秩序組織iii. 小禮品的制作iv. 售樓中心開放v. 物料制作公司確定vi. 網(wǎng)站制作完成2）項目奠基典禮A. 活動時間：06年11月前后B. 地點：施工現(xiàn)場C. 主題：項目奠基及開工典禮D. 目的：形成社會關(guān)注熱點，增強(qiáng)活動的新聞性。 06年10月售樓中心建成216。 宣傳推廣啟動期（06年8月06年12月）1．推廣目標(biāo) 　 （1）針對項目初期亮相工作進(jìn)行籌備 （2）推廣啟動的相關(guān)準(zhǔn)備工作（戶外廣告選址、VI系統(tǒng)設(shè)計、網(wǎng)站建設(shè)等） （3）客戶資料的初步采集（4）項目競爭優(yōu)勢（規(guī)模龐大、多樣化產(chǎn)品、環(huán)境優(yōu)美、未來交通便利性）（5）項目形象導(dǎo)入——*縣首座超大規(guī)模旅游地產(chǎn)（6）景觀示范先行——為項目樹立區(qū)域高端形象并打造項目品牌2．媒體整合 （1）推廣方式 　　平面媒體（報廣、雜志、DM）+外展+巡展+戶外廣告+營銷活動+網(wǎng)絡(luò)推廣+電視+廣播+短信息+三維動畫216。硬廣告展現(xiàn)發(fā)展商實力和對項目的信心，而軟廣告結(jié)合新聞炒作，能引來更多的關(guān)注。（3）傳播節(jié)奏有張有弛：人信息接受量越大，信息遺忘率越高。沒有強(qiáng)刺激就沒有記憶印記。一般來說，影視廣告打動家庭成員，報紙廣告影響決策人群，流動廣告吸引駕車族。 廣告說什么：我想住在這樣的房子里：當(dāng)我安靜入睡時，周圍的動物和植物與我的夢境連為一片，仿佛我的夢溢出身體去和那些草木、昆蟲、飛鳥匯合，一起在這個世界舞蹈和唱歌；這樣的房子必定是建在一個寧靜的地方，四周生長著鮮花和樹木；我時常能聽到鳥叫的聲音、花開的聲音、溪流的聲音、時常能屋后草坡上、竹林里那戀愛中的小蟲的耳語，甚至，還能聽見月亮把光“唰”地灑下來...這些天籟，最終和我的心跳的聲音碰撞、交匯，合成了音樂。 每天一樣的朝九晚五，有再多的錢有什么用216。全程服務(wù)n 以對“山居”的訴求為中心，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、美感、品位n 引導(dǎo)買家全方位地改善生活方式的渴望：洗肺、養(yǎng)生、充電n 交響樂式的推廣策略：有變化，有層出不窮的訴求點，才有越上越精的復(fù)合迭加效應(yīng)。按照均價4762元/平米，,總體營銷推廣費用約為5788萬元。第 65 頁 共 114 頁 合富輝煌房地產(chǎn)全程策劃一種高素質(zhì)的生存和生活方式，使居住于此的人們，真切地體會到被人稱贊、被人羨慕、被人尊重、被人服務(wù)的美好感覺。首期推出市場關(guān)注度最高的部分單位（半山疊加別墅、類別墅產(chǎn)品），高價入市，奠定項目高端形象；通過形象力、營銷力的合力分段陸續(xù)推其它樓棟，維持價格相對平穩(wěn)的基礎(chǔ)上略有上??；分批分段推貨，保持適度的市場饑餓感，以保證每批推貨的迅速消化；把握推貨節(jié)奏，不間斷制造熱點，價格小幅上升，利用現(xiàn)場制造出的熱烈氣氛促成客戶成交，達(dá)到并超越發(fā)展商利潤的預(yù)期理想水平。針對投資者的特性，不同時期推出相應(yīng)的回報計劃，采用不同的價格、面積、優(yōu)惠等策略，占領(lǐng)投資市場。（5） 特色產(chǎn)品，國際生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。（3） 大環(huán)境大項目。 形式面積面積比例套均面積套數(shù)套數(shù)比例均價銷售額(萬元）獨體 %350143 %850042483雙拼 %200107 %550011781疊加 %260165 %650027846花園洋房 %1201683 %420084823 特色洋房 %1001700 %380064600合計 %　3798 %4762 231533 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積（㎡）總建筑面積(㎡)別墅建筑面積(㎡)洋房建筑面積(㎡)容積率住宅項目內(nèi)容單價(元/平米)投資（萬元）備注土地費用前期費用 項目策劃研究費 勘察、測量、規(guī)劃、設(shè)計 臨水電、定樁驗線等前期工程工程費用 主體建安成本別墅洋房 室外工程費 市政配套費電熱自來水燃?xì)庥晡鬯捌渌鞘谢A(chǔ)建設(shè)配套費銷售推廣成本 銷售費用 廣告推廣費 售樓處其他成本 維修基金 營業(yè)稅（%） 土地增值稅預(yù)征（％） 建設(shè)工程管理費 不可預(yù)見費(5%) 利息總計項目銷售收入利潤（1） 先造勢后做事。搶在競爭對手之前爭取客戶，從而掌握主動，使項目在未來競爭中立于不敗。符合戰(zhàn)略定位：由于考慮項目本身高附加值的精品開發(fā)路線、項目地緣宜居環(huán)境、周邊項目價格等因素，建議采用“高開高走”的價格定位策略?？梢哉f，順馳帶給*縣房地產(chǎn)市場的，不僅僅是領(lǐng)先的產(chǎn)品，她還刷新了當(dāng)?shù)乜蛻舻木幼±砟睿尞?dāng)?shù)馗叨丝蛻袅私獾皆撊绾芜x擇居所。成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的參照。在建筑與自然中尋求一個和諧點，讓樓盤嵌入山水畫，讓樓盤種在草木間，將建筑做成一道凝固的風(fēng)景。業(yè)主的私生活不會因為朋友來訪而受到打擾，而且酒店式的貼心服務(wù)也使度假更加愜意。b) 充分利用宗地自然條件，修建攀巖壁、山地自行車道等設(shè)施，開展山地騎車、山地穿越、室外攀巖、匍匐通過繩網(wǎng)、翻越逃生墻和攀登瀑布繩網(wǎng)等運(yùn)動c) 滿足業(yè)主對健康生活的需求；體現(xiàn)項目倡導(dǎo)的居住理念；對于一些企業(yè)購買的客戶，還能夠成為拓展訓(xùn)練的場地。在內(nèi)部裝潢方面，用清新明快的色彩營造出放松、歡愉的氣氛。道路鋪裝、涼亭、桌椅的材質(zhì)選擇迎合社區(qū)整體“自然、淳樸”的調(diào)性，大量采用天然石、木；植物喬、灌、草、動物巧妙搭配，使社區(qū)整體四季長青、季季有花、野趣橫生?，F(xiàn)代與傳統(tǒng)建筑風(fēng)格完美融合，追求空間、色彩、質(zhì)感的對比組合，清新的色調(diào)強(qiáng)調(diào)回歸自然的寧靜，而純天然的石材，古樸的木材與現(xiàn)代感極強(qiáng)的玻璃的混搭運(yùn)用，則使品味感與現(xiàn)代感撲面而來，更加烘托出建筑的親和性與舒適性，使建筑整體體態(tài)典雅、比例均勻，演譯出一個真實、自然、寧靜、安逸的生活、休閑社區(qū)。，考慮能夠方便兩個、甚至多個單位打通使用。低維養(yǎng)園林根據(jù)生物生態(tài)原理選擇不同植物，并進(jìn)行科學(xué)的相鄰搭配，園林以原生鄉(xiāng)土植物為主，低維養(yǎng)成本。夏日，溫度比市區(qū)低23度，如同“避暑山莊”。同時，依靠*縣豐富的旅游資源進(jìn)一步提升本項目價值。l 保護(hù)性開發(fā)原則，盡量不破壞山體和原生植被，保持原汁原味的自然形態(tài)。第二重 拒絕亞健康，真正從身心回歸自然，讓原生態(tài)山、水、林完美生活。依托*縣獨特的自然、人文環(huán)境，打造符合目標(biāo)客群需求的，獨特的多元化、復(fù)合型地產(chǎn)，集居住、旅游、度假、養(yǎng)生、投資和購物于一體的綜合性高檔人文社區(qū)。l *縣商品房市場發(fā)展尚不完善，人們的消費觀念及意識也相對落后，所以，現(xiàn)有客戶很難全部滿足項目的需要。B、差異性描述l 客戶區(qū)位不同，相應(yīng)的存在各方面的差異性l 置業(yè)目的不同（天津市為第二居所，多為養(yǎng)老和度假，*縣為第一居所，多為改善現(xiàn)有的居住環(huán)境）l 面積區(qū)間要求不同（存在著一部分的差異性，市內(nèi)客戶多需求兩室、一室，小三室的需求不多。 北京客戶特征北京客戶除了具有上述天津客戶的特點之外，還具有如下特征：l 北京周邊的山體資源豐富，山景樓盤供應(yīng)量大，選擇面廣。l 思想比較時尚，投資意識較強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場投資比較看好。 216。宗地周邊山傾城等新項目的不斷建設(shè)瓜分了部分有效客戶資源。本項目總計85萬平方米，體量巨大，開發(fā)周期較長，對資金需求量大。市場針對高端需求缺乏有效供應(yīng) 目前，*縣項目的產(chǎn)品形式主要為普通洋房和高層，項目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏多元化產(chǎn)品和市場細(xì)分，舒適度高、產(chǎn)品創(chuàng)新大、特色顯著的產(chǎn)品在*縣市場比較缺乏。溝通北京與*縣的高速公路將于07年通車。小結(jié)：因此，我們必須結(jié)合地形的利弊綜合考慮，因地制宜，變劣勢為優(yōu)勢，作出差異化極大的，能夠滿足中高檔客群多功能、多元化的，具有居住、度假、養(yǎng)生、投資的產(chǎn)品。周邊環(huán)境硬傷明顯該地塊附近有一條鐵路，火車通過時的噪聲，對居民的生活造成較大的影響；地塊臨近采石場，不但破壞了視覺的整體美感，而且，采石產(chǎn)生的污染、噪音也將嚴(yán)重影響客戶對地塊的美好印象。從*縣整個地理區(qū)位來看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居?。欢摰貕K所在位置在*縣當(dāng)?shù)?，乃至整個天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。小結(jié)：總之，該地塊具有以下優(yōu)勢，綜合總結(jié)為：l 位置佳：該地塊位于*縣城區(qū)大型居住區(qū)（政府整體規(guī)劃的休閑度假板塊、新城區(qū)）的發(fā)展方向，是*縣目前規(guī)劃的高檔居住區(qū)，就*縣自身區(qū)域來說，在現(xiàn)有開發(fā)的和未來規(guī)劃的區(qū)域中具有自然環(huán)境好、離天津市區(qū)、*縣城區(qū)、山景近的特色；就天津區(qū)域來說，*縣被譽(yù)為天津市的后花園，是離天津最近的為數(shù)不多的山景旅游勝地。宏大的地塊規(guī)模近 85萬平米的規(guī)劃面積，便于規(guī)劃，能夠使本案形成比較完整和獨特的風(fēng)格及物業(yè)配套，成為當(dāng)?shù)匾约疤旖虻貐^(qū)屈指可數(shù)的特色大盤項目之一。另外由于*縣目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高檔的產(chǎn)品在*縣是有很大發(fā)展空間的。2002年中開始出現(xiàn)多家開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房的現(xiàn)象，但是總體規(guī)模不大于10萬平。到90年代末，即99年開始*縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以有投資意識的*縣當(dāng)?shù)厝撕褪袃?nèi)人士為主?？蛻魜碓矗哼@部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可*縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，兼有投資意識。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強(qiáng)了客戶購買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求。：養(yǎng)老型家庭月收入：中高收入階層，自我收入在4000元以上，子女收入在7000元以上；年齡：5060歲 家庭人口：2人；購買目的：追求自然、健康、養(yǎng)生；特征：注重健康，向往親近自然的生活，喜歡新鮮的空氣。并且出現(xiàn)了對于當(dāng)?shù)貋碚f全新的產(chǎn)品酒店式公寓，商業(yè)和會所也已全部亮相，未來還會有高層以及小高層的產(chǎn)品陸續(xù)面市，產(chǎn)品的多元化已漸漸形成。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司（富裕家園）、天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（樂園溫泉公寓）和順馳集團(tuán)（青山溪雨、山傾城），未來幾家外地房地產(chǎn)開發(fā)商也已陸續(xù)進(jìn)入如：天津浩地集團(tuán)（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬豪時代）以及我們的項目等。因此，目前市場上的商品房由于價位高，都不同程度地受到集資建房的威脅，此種集資建房將會影響到現(xiàn)有項目的銷售。6070平方米的小戶型因其總價低，銷售也并不困難。開盤時間為：產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比兩室 80～95 70％三室 110左右 30％山傾城一期600套，商業(yè)40套商鋪戶型點評2室2廳1衛(wèi)8095平方米兩室3室2廳1衛(wèi)110120平方米三室此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了購房者的青睞，加上貫以精裝修的概念，更是吸引了大批的投資客戶。*縣現(xiàn)有房地產(chǎn)項目分析 各項目分布項目列表分析項目名稱項目地址項目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式容積率開發(fā)商/（本/外）樂園溫泉公寓城關(guān)鎮(zhèn)人民東路與光明路交口14萬磚混/多層華利得/外陽光小區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口14萬磚混/多層萬事興/本富裕家園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路　7萬磚混/多層華夏/外府君花園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場旁5萬磚混/多層、別墅—/本山瀾鄉(xiāng)韻城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北10萬磚混/多層、別墅萬事興/本青山溪語城