萬科房地產項目營銷操作指引標準(編輯修改稿)
2024-08-10 17:13 本頁面
【文章內容簡介】 售均價、銷售周期、銷售面積。 項目當年銷售目標 項目當年銷售目標。包括該年度銷售區(qū)域、產品類型、主力戶型、銷售均價、銷售面積、銷售金額。2． 確定首期入市時間和示范區(qū)要求 項目首期主要工程節(jié)點時間計劃 首期主要工程時間節(jié)點。包括：首期開工、首期達到預售條件。 示范區(qū)主要工程時間節(jié)點。包括示范區(qū)開工、示范區(qū)竣工、示范區(qū)達到開放條件。 主要競爭項目關鍵銷售節(jié)點預測及首期入市時間選擇 主要競爭對手本年度關鍵銷售節(jié)點預測。包括：產品發(fā)布、排號認購、公開發(fā)售、現(xiàn)場開放、重大促銷或公關活動等。 確定首期入市時間。 項目首期開盤條件要求 首期示范區(qū)范圍。圖示表現(xiàn)首期銷售大廳、銷售流線、示范單位展示區(qū)及其他開盤計劃展示的區(qū)域。 首期示范單位展示條件要求。包括：樓棟/組團、戶型、效果、預算和完成時間等要求。 銷售大廳展示條件要求。包括：功能分區(qū)、效果、預算和完成時間要求。 首期開盤時配套條件。包括：道路、公交、教育及其他配套條件要求。3． 確定項目銷售關鍵節(jié)點時間表 項目首期開發(fā)關鍵節(jié)點時間計劃 項目設計、工程、報批報建關鍵節(jié)點的時間計劃。 項目營銷節(jié)點時間計劃 項目營銷節(jié)點時間計劃。包括從項目定位完成到公開發(fā)售的時間節(jié)點。4． 明確項目銷售方式 確定項目銷售的方式 明確項目銷售和代理銷售的方式。即明確發(fā)展商自己組建銷售隊伍銷售或者選擇中介公司代理銷售，還是發(fā)展商和代理商聯(lián)合銷售等方式。5． 制定營銷費用初步預算 項目總體及首期經濟指標 項目總體銷售金額 項目首期銷售金額 項目總體及首期營銷費用初步預算 預測營銷費用占總體銷售金額比例 估算總體營銷費用及首期費用額度 編制首期《營銷費用指導書》初稿 根據(jù)首期銷售任務，和首期營銷費用初步預算，完成《營銷費用指導書》初稿。6． 完成《項目銷售指導書》 《項目銷售指導書格式》參見附件。第四部分 廣告提案階段操作指引及成果標準本節(jié)點工作重點168。 確定項目營銷陳述168。 編寫《廣告委托任務書》168。 廣告提案招標和回標168。 廣告提案及評審168。 完成《廣告提案評審意見書》目錄：《項目營銷陳述》 項目開發(fā)主題及設計陳述 項目競爭態(tài)勢陳述 目標客戶陳述《廣告委托任務書》 產品基本描述 項目營銷陳述 廣告招標事項約定 廣告回標內容廣告發(fā)標及回標 廣告發(fā)標 廣告答疑 廣告回標4．廣告提案及評審 廣告提案 廣告評審5．完成《廣告公司評審意見書》 廣告公司提案內部評議 《廣告公司評審意見書》 確定中標方案1．《項目營銷陳述》 項目開發(fā)主題及設計陳述 項目開發(fā)主題陳述?？偨Y項目定位階段對開發(fā)主題的陳述。 項目設計陳述?？偨Y方案階段的設計陳述。 項目競爭態(tài)勢陳述 同細分市場競爭環(huán)境評述； 典型競爭項目競爭威脅評述。 目標客戶陳述 目標客戶特征描述。 總結目標客戶的消費心理和價值偏好。 形成《項目營銷陳述》 項目利益點提煉，并按照排他性、比較優(yōu)勢性排序； 項目劣勢描述，并按照固有劣勢、比較劣勢進行排序； 公司層面對該項目的產生的經濟收益、社會影響力的期望； 綜合以上描述，總結該項目方向性營銷任務和實現(xiàn)手段。并以關鍵詞形式形成該項目的營銷陳述。2．《廣告委托任務書》 產品基本描述 項目營銷陳述 招標說明及合作思路約定 回標及匯報時間要求 其他應注意事項 廣告回標內容 項目推廣主題及主題平面表現(xiàn) 項目案名、LOGO、廣告語及平面表現(xiàn) 項目推廣策略及媒體策略 項目小組組成及成員介紹 合作報價及合同文本3．廣告發(fā)標和回標 廣告發(fā)標 通過廣告任務書的形式向三家以上符合項目推廣要求的廣告公司進行廣告代理業(yè)務招標。 廣告答疑會 在廣告標書發(fā)出后3個工作日內組織有各廣告公司參加的統(tǒng)一答疑會。 在廣告標書發(fā)出后18個工作日內組織各廣告公司二次答疑會。 廣告回標 在規(guī)定時間內接受回標。 檢查回標質量，確定并約定提案時間和地點。4．廣告提案及評審 廣告提案 組織由公司總經理參加的廣告公司提案會議。 廣告公司匯報提案內容。 廣告評審 廣告公司解答
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