萬科房地產(chǎn)項目營銷操作指引標(biāo)準(zhǔn)(編輯修改稿)
2025-08-10 17:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售均價、銷售周期、銷售面積。 項目當(dāng)年銷售目標(biāo) 項目當(dāng)年銷售目標(biāo)。包括該年度銷售區(qū)域、產(chǎn)品類型、主力戶型、銷售均價、銷售面積、銷售金額。2． 確定首期入市時間和示范區(qū)要求 項目首期主要工程節(jié)點(diǎn)時間計劃 首期主要工程時間節(jié)點(diǎn)。包括：首期開工、首期達(dá)到預(yù)售條件。 示范區(qū)主要工程時間節(jié)點(diǎn)。包括示范區(qū)開工、示范區(qū)竣工、示范區(qū)達(dá)到開放條件。 主要競爭項目關(guān)鍵銷售節(jié)點(diǎn)預(yù)測及首期入市時間選擇 主要競爭對手本年度關(guān)鍵銷售節(jié)點(diǎn)預(yù)測。包括：產(chǎn)品發(fā)布、排號認(rèn)購、公開發(fā)售、現(xiàn)場開放、重大促銷或公關(guān)活動等。 確定首期入市時間。 項目首期開盤條件要求 首期示范區(qū)范圍。圖示表現(xiàn)首期銷售大廳、銷售流線、示范單位展示區(qū)及其他開盤計劃展示的區(qū)域。 首期示范單位展示條件要求。包括：樓棟/組團(tuán)、戶型、效果、預(yù)算和完成時間等要求。 銷售大廳展示條件要求。包括：功能分區(qū)、效果、預(yù)算和完成時間要求。 首期開盤時配套條件。包括：道路、公交、教育及其他配套條件要求。3． 確定項目銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時間表 項目首期開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時間計劃 項目設(shè)計、工程、報批報建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的時間計劃。 項目營銷節(jié)點(diǎn)時間計劃 項目營銷節(jié)點(diǎn)時間計劃。包括從項目定位完成到公開發(fā)售的時間節(jié)點(diǎn)。4． 明確項目銷售方式 確定項目銷售的方式 明確項目銷售和代理銷售的方式。即明確發(fā)展商自己組建銷售隊伍銷售或者選擇中介公司代理銷售，還是發(fā)展商和代理商聯(lián)合銷售等方式。5． 制定營銷費(fèi)用初步預(yù)算 項目總體及首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目總體銷售金額 項目首期銷售金額 項目總體及首期營銷費(fèi)用初步預(yù)算 預(yù)測營銷費(fèi)用占總體銷售金額比例 估算總體營銷費(fèi)用及首期費(fèi)用額度 編制首期《營銷費(fèi)用指導(dǎo)書》初稿 根據(jù)首期銷售任務(wù)，和首期營銷費(fèi)用初步預(yù)算，完成《營銷費(fèi)用指導(dǎo)書》初稿。6． 完成《項目銷售指導(dǎo)書》 《項目銷售指導(dǎo)書格式》參見附件。第四部分 廣告提案階段操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)本節(jié)點(diǎn)工作重點(diǎn)168。 確定項目營銷陳述168。 編寫《廣告委托任務(wù)書》168。 廣告提案招標(biāo)和回標(biāo)168。 廣告提案及評審168。 完成《廣告提案評審意見書》目錄：《項目營銷陳述》 項目開發(fā)主題及設(shè)計陳述 項目競爭態(tài)勢陳述 目標(biāo)客戶陳述《廣告委托任務(wù)書》 產(chǎn)品基本描述 項目營銷陳述 廣告招標(biāo)事項約定 廣告回標(biāo)內(nèi)容廣告發(fā)標(biāo)及回標(biāo) 廣告發(fā)標(biāo) 廣告答疑 廣告回標(biāo)4．廣告提案及評審 廣告提案 廣告評審5．完成《廣告公司評審意見書》 廣告公司提案內(nèi)部評議 《廣告公司評審意見書》 確定中標(biāo)方案1．《項目營銷陳述》 項目開發(fā)主題及設(shè)計陳述 項目開發(fā)主題陳述。總結(jié)項目定位階段對開發(fā)主題的陳述。 項目設(shè)計陳述?？偨Y(jié)方案階段的設(shè)計陳述。 項目競爭態(tài)勢陳述 同細(xì)分市場競爭環(huán)境評述； 典型競爭項目競爭威脅評述。 目標(biāo)客戶陳述 目標(biāo)客戶特征描述。 總結(jié)目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理和價值偏好。 形成《項目營銷陳述》 項目利益點(diǎn)提煉，并按照排他性、比較優(yōu)勢性排序； 項目劣勢描述，并按照固有劣勢、比較劣勢進(jìn)行排序； 公司層面對該項目的產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益、社會影響力的期望； 綜合以上描述，總結(jié)該項目方向性營銷任務(wù)和實現(xiàn)手段。并以關(guān)鍵詞形式形成該項目的營銷陳述。2．《廣告委托任務(wù)書》 產(chǎn)品基本描述 項目營銷陳述 招標(biāo)說明及合作思路約定 回標(biāo)及匯報時間要求 其他應(yīng)注意事項 廣告回標(biāo)內(nèi)容 項目推廣主題及主題平面表現(xiàn) 項目案名、LOGO、廣告語及平面表現(xiàn) 項目推廣策略及媒體策略 項目小組組成及成員介紹 合作報價及合同文本3．廣告發(fā)標(biāo)和回標(biāo) 廣告發(fā)標(biāo) 通過廣告任務(wù)書的形式向三家以上符合項目推廣要求的廣告公司進(jìn)行廣告代理業(yè)務(wù)招標(biāo)。 廣告答疑會 在廣告標(biāo)書發(fā)出后3個工作日內(nèi)組織有各廣告公司參加的統(tǒng)一答疑會。 在廣告標(biāo)書發(fā)出后18個工作日內(nèi)組織各廣告公司二次答疑會。 廣告回標(biāo) 在規(guī)定時間內(nèi)接受回標(biāo)。 檢查回標(biāo)質(zhì)量，確定并約定提案時間和地點(diǎn)。4．廣告提案及評審 廣告提案 組織由公司總經(jīng)理參加的廣告公司提案會議。 廣告公司匯報提案內(nèi)容。 廣告評審 廣告公司解答
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