【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 選擇。其思路一般是從宏觀到微觀。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不同，投資機(jī)會(huì)也不一樣。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的 “物業(yè) ”和 “地塊 ”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書(shū)。然后，進(jìn)入下一步工作，即 項(xiàng)目可行性研究。 (二 )初步可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容盡管與其他建設(shè)項(xiàng)目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。 初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形成開(kāi)發(fā)投資初步方案，據(jù)此評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進(jìn)行詳細(xì)可行什研究，確定一些重要性的問(wèn)題是否進(jìn)行專題研究。初步可行 性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。 (三 )可行性研究 可行性研究是在初步可行性研究后，對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策提供技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的評(píng)價(jià)依據(jù)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。據(jù)此，開(kāi)發(fā)商如果認(rèn)為該項(xiàng)目的預(yù)期收益水平可以接受，即可拍板決策。 然而，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。可行性研究報(bào)告經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將正式立項(xiàng)，可以進(jìn)入項(xiàng)目前期工作階段。 二、前期工作階段及其程序 前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。這一階段的工作內(nèi)容主要包括：開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)、獲取土地使用權(quán)、進(jìn)行拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開(kāi)發(fā)資金籌措、工程建設(shè)方案制定、辦理各項(xiàng)開(kāi)工手續(xù)等。 (一 )開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè) 開(kāi)發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘 測(cè)部門(mén)對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。 (二 )獲取土地使用權(quán) 土地使用權(quán)可以從土地一級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)出讓以協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式獲?。灰部梢詮耐恋囟?jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式獲??；或通過(guò)其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)等。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。 (三 )征地、拆遷、安置 按照國(guó)家土地管理法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)辦理土地征用手續(xù)。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則， 由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專門(mén)的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。拆遷實(shí)施辦法可以是實(shí)物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。 (四 )規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 (五 )落實(shí)開(kāi)發(fā)資金 開(kāi)發(fā)資金是關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行建設(shè)的重要保證，因此，在項(xiàng)目決策立項(xiàng)后，應(yīng)進(jìn)一步通過(guò)直接或間接的方式多渠道籌集落實(shí)資金，安排好短期和長(zhǎng)期信貸，并制定出開(kāi)發(fā)資金分期投入和使用計(jì)劃。 (六 )制定建設(shè)施工方案 制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施 32212 期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計(jì)劃等。 (七 )施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí) “三通一平 ” 施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí) “三通一平 ”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路。由建筑單位進(jìn)行場(chǎng)地清理并按豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)平整場(chǎng)地，修建施工 現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)圍墻和臨時(shí)用房。 綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。開(kāi)發(fā)商應(yīng)隨時(shí)對(duì)那些變化的影響因素進(jìn)行分析和驗(yàn)證，制定出應(yīng)變措施，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)工建設(shè)和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 三、建設(shè)階段及其程序 建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。這一階段的工作任務(wù)主要是：通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選承包商；進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的組織管理；項(xiàng)目控制和工程監(jiān)理； 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用。 (一 )項(xiàng)目發(fā)包 開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo) (公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo) )的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。 (二 )施工組織管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般由多個(gè)分項(xiàng)工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工組織管理主要是指對(duì)施工單位管理、工程計(jì)劃管理、工 程技術(shù)管理和工程現(xiàn)場(chǎng)管理等。 (三 )項(xiàng)目控制與監(jiān)理 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。有條件的開(kāi)發(fā)公司也可依靠自己進(jìn)行施工監(jiān)理。 施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。進(jìn)度控制又包含總進(jìn)度控制、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制、施工進(jìn)度控制、驗(yàn)收與交用進(jìn)度控制四個(gè)方面；質(zhì)量控制又包含設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量和施工質(zhì)量控制；投資控制主要指設(shè)計(jì)成本、施工成本、建筑成本和設(shè)備安裝成本等的控制。 (四 )項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)及其他相關(guān)管理部門(mén)，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目即可辦理交付使用手續(xù)。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 四、營(yíng)銷階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷是幾乎貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因 此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取有效的營(yíng)銷手段，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開(kāi)發(fā)收益。商品房的租售策略應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和市場(chǎng)需求情況而定。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (一 )可行性研究的基本概念和作用 1．可行性研究的基本概念。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 效益最大化，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。這種技術(shù)論證的方法稱為可行性研究，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分， 2．可行性研究的作用?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面： (1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否操作該投資項(xiàng)目。 (2)作為向銀行和其他金融機(jī) 構(gòu)融資的依據(jù)。比如對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。 (3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。 (4)作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。 (5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和 職工培訓(xùn)計(jì)劃。 (6)作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。 (二 )可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟 1．可行性研究的階段。一般而言，可行性研究分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則： (1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、 社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。 (2)初步可行性研究。亦稱 “預(yù)可行性研究 ”。在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括： ① 在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可