【文章內(nèi)容簡介】 評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位　設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位　營銷策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。，隨時補充，不斷積累。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。主辦崗位　設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。編制設(shè)計任務(wù)書不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。 總經(jīng)理：負責最后審查和簽發(fā)。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準設(shè)計任務(wù)書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位　設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標。：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權(quán)。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。，部分章節(jié)與招標書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進行方案招投標。：建筑工程設(shè)計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號）。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理暫行辦法。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理暫行辦法實施細則。 總建筑師：負責招標全過程工作，組建設(shè)計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具體事務(wù)?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。（即下圖）6．作業(yè)描述本項工作可以委托設(shè)計招投標代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設(shè)計招標投標辦公室（以下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標工作。：編制設(shè)計招標書，擬定評標小組名單，報設(shè)招辦審批；接受投標人的報名，負責資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報設(shè)招辦備案；發(fā)放設(shè)計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設(shè)工程設(shè)計招標投標中標通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設(shè)計委托合同；向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金；向設(shè)招辦繳納招標管理費；寫招標工作綜合報告，報設(shè)招辦備案；整理招標工作資料，移交公司檔案室。向設(shè)招辦填報《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表》。待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。，待批準后才能發(fā)給投標人。：設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》）。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。未中標方案的補償標準：招標人買斷版權(quán)的，補償標準應(yīng)該要高一些。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應(yīng)于同意。補償標準應(yīng)在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設(shè)計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設(shè)計周期、服務(wù)標準等。公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標公告或招標書中明確。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分?！?1人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。專家由招標小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設(shè)招辦核準。： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。，各投標人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。，招標小組不予受理：未按招標文件要求密封的。在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設(shè)計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計人姓名的。在單獨密封的設(shè)計說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。，設(shè)招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長主持。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進度、取費服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。，應(yīng)向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。，招標工作小組一般應(yīng)當在十五日內(nèi)確定中標方案。排名第一的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標候選人為中標人。： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標投標情況的書面報告。報告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：　　招標范圍；　　招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；　　招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；　　評標委員會的組成和評標報告；　　中標結(jié)果。： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應(yīng)當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設(shè)計合同。規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。 總建筑師：負責規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土建設(shè)計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。《建設(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*（原件及復(fù)印件各一份）。*，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。* 1/500或1/1000總平面設(shè)計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計單位的設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖標準。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖、文本的標準。*《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）?！督ㄔO(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計方案審核意見單》給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計方案。，則核發(fā)“一審”意見。 核發(fā)“建筑工程設(shè)計方案審核意見單”批復(fù)的時限為每次審核各為30個工作日。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計