【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地批準(zhǔn)文件其他政府文件合 作 要 求土地成本（成本構(gòu)成、樓面地價(jià)）付款條件其他要求項(xiàng)目所在地政府稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表四、投資收益預(yù)測(cè)項(xiàng) 目 投 資 收 益 測(cè) 算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）合計(jì) 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營(yíng)性 非經(jīng)營(yíng)性成 本 預(yù) 測(cè)項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）一直接成本小計(jì)1土地獲得價(jià)款2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5紅線內(nèi)市政工程費(fèi)6環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)其中：營(yíng)銷費(fèi)用利息支出二管理費(fèi)用總計(jì)投 資 收 益 測(cè) 算序號(hào)項(xiàng)目總金額/萬(wàn)元單價(jià)/元/㎡備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附加4管理費(fèi)用5總投資6毛利率%7稅前利潤(rùn)8稅后利潤(rùn)9銷售凈利率10總投資回報(bào)率11內(nèi)部收益率12啟動(dòng)資金13最大資金占用附件3：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、 前言隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 公園 銀行 郵局 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。 其他五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他七、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。八、 土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)） 土地的用途 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二） 計(jì)劃手續(xù) 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng) 立項(xiàng)主體是否能夠變更