我國房價持續(xù)走高原因及對策(編輯修改稿)
2025-07-25 18:42 本頁面
【文章內容簡介】 社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。更重要的是，國家對房地產業(yè)采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有：一是通過銀行收緊房地產開發(fā)項目的貸款供應；二是暫停農用地轉非農用建設用地審批，嚴格控制農用地轉為建設用地的規(guī)模，從緊控制房地產開發(fā)的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制房地產供應。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規(guī)模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。 v. \! vamp。 e+ j( T3 、房價持續(xù)上漲，我國土地制度首負其責。長期以來，中國城鄉(xiāng)二元的土地制度導致城市建設土地資源極為稀缺，用于房地產開發(fā)的建設用地更是少之又少，換句話說，就是供給嚴重不足，源頭缺水。在城市發(fā)展過程中，既要堅守十八億畝的耕地紅線，又不能釋放集體建設用地進入市場，還要滿足高速城市化進程建設用地的需要，這個矛盾有多大，可想而知。據統(tǒng)計，%，%，%，可見城鄉(xiāng)土地量級差別之大和商品房土地供應的稀缺。一言以蔽之：人多地少。 ( R g: z% }5 m* hn, m買房,購房,裝修論壇,房產論壇分稅制后，地方財政收入逐年減少，財權和事權嚴重不對等，在這種情勢下，土地勢必成為城市經營與推動地方經濟發(fā)展的主要動力。這種的模式本質是，政府是經濟發(fā)展的火車頭（大公司），土地財政是動力和燃油，因此，追求高地價是地方政府的必然選擇。從上述幾個方面可以看到，高房價、高地價根本不是房地產的問題，本質上是中國經濟發(fā)展模式與城市化模式的問題。amp。 N% t) v39。 c由于制度性原因，我國行政分區(qū)與城市規(guī)劃極不合理，導致城市建設用地的巨大浪費，使得商品房用地有效供應不足。尤其很多一線大城市，按行政分區(qū)而不是功能分區(qū)，每個行政區(qū)都成為一個獨立的經濟體，都以GDP為目標，導致公共資源的重復建設和巨大浪費，如商業(yè)中心區(qū)、科技園區(qū)的重復建設等等，降低了土地集約使用的效率；而以政治為導向的“高大全”意識，以權力為導向的城市規(guī)劃，比如很多城市這些年所謂的形象工程，大廣場、寬馬路等等，同樣也使城市珍稀土地沒有得到有效利用。R) J7 o39。 y/ z! 、像北京這樣的一線城市，近年來由于快速的城市化，大量土地集中的一次性出讓與快速的開發(fā)銷售，使得今天四環(huán)內難以找到可以出讓的地塊了；另外，在這種模式下，很多城市核心地段的一些商業(yè)用地，由于被開發(fā)企業(yè)簡單地做成粗制面包賣掉，也導致了城市珍稀土地的隱形浪費。. o! r8 {amp。 d }6 m新浪樂居論壇來自需求方面的原因，是推動房價持續(xù)上漲的主要動力。首先來看自住方面的需求。中國目前城市化率約為46%，正是城市化的加速階段，經商人口、務工人口、農村家庭人口、畢業(yè)學生向城市加速集中導致的人口紅利，以及由于中國特有的人口結構（因計劃生育政策）在現(xiàn)階段以家庭為單位的加速裂變，都導致了首次住房需求、更新型（或稱“改善型”）住房需求加速釋放，都導致了對城市住宅持續(xù)的巨大需求。很多進城人口原有農村戶籍及宅基地依然保留，一方面巨量供給資源不能釋放，另一方面需求在不斷增加（彈性），不斷惡化了中國房地產的供需矛盾，像城市近郊大量小產權房的出現(xiàn)，就是這一矛盾的市場化反應。 其次是購房的資源性需求巨大。買房的動機除了居住需要以外，還有很大的成分是在買人生、買機會、買公共服務、買環(huán)境。由于我國區(qū)域資源長期以來的不均勻配置以及中心城市資源的集中配置，導致的資源分布的嚴重不均衡，從而導致近年來向大城市集中的資源性購房需求高速增長。所謂資源性購房需求，即購房的主導動因并不是為了自住或投資，而是為了購買資源。以北京為例，由于行政、教育、醫(yī)療、科研、傳媒、外交等公共資源在北京的集中配置，中央政府半個世紀來在北京的巨量投入，包括近年來為舉辦奧運會在城市基礎設施方面的巨大投入，使北京在事業(yè)發(fā)展、公共服務等方面具有無可比擬的優(yōu)勢，北京的資源
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