我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高原因及對(duì)策(編輯修改稿)
2025-07-25 18:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說(shuō)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。更重要的是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有：一是通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)；二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。這實(shí)際上是從資金和土地兩個(gè)源頭控制房地產(chǎn)供應(yīng)。從國(guó)家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取的必要措施。但對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒(méi)了，錢也沒(méi)了，今后房子的供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要漲了”。 v. \! vamp。 e+ j( T3 、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，我國(guó)土地制度首負(fù)其責(zé)。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)城鄉(xiāng)二元的土地制度導(dǎo)致城市建設(shè)土地資源極為稀缺，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地更是少之又少，換句話說(shuō)，就是供給嚴(yán)重不足，源頭缺水。在城市發(fā)展過(guò)程中，既要堅(jiān)守十八億畝的耕地紅線，又不能釋放集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，還要滿足高速城市化進(jìn)程建設(shè)用地的需要，這個(gè)矛盾有多大，可想而知。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，%，可見(jiàn)城鄉(xiāng)土地量級(jí)差別之大和商品房土地供應(yīng)的稀缺。一言以蔽之：人多地少。 ( R g: z% }5 m* hn, m買房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇分稅制后，地方財(cái)政收入逐年減少，財(cái)權(quán)和事權(quán)嚴(yán)重不對(duì)等，在這種情勢(shì)下，土地勢(shì)必成為城市經(jīng)營(yíng)與推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。這種的模式本質(zhì)是，政府是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭（大公司），土地財(cái)政是動(dòng)力和燃油，因此，追求高地價(jià)是地方政府的必然選擇。從上述幾個(gè)方面可以看到，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)根本不是房地產(chǎn)的問(wèn)題，本質(zhì)上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與城市化模式的問(wèn)題。amp。 N% t) v39。 c由于制度性原因，我國(guó)行政分區(qū)與城市規(guī)劃極不合理，導(dǎo)致城市建設(shè)用地的巨大浪費(fèi)，使得商品房用地有效供應(yīng)不足。尤其很多一線大城市，按行政分區(qū)而不是功能分區(qū)，每個(gè)行政區(qū)都成為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，都以GDP為目標(biāo)，導(dǎo)致公共資源的重復(fù)建設(shè)和巨大浪費(fèi)，如商業(yè)中心區(qū)、科技園區(qū)的重復(fù)建設(shè)等等，降低了土地集約使用的效率；而以政治為導(dǎo)向的“高大全”意識(shí)，以權(quán)力為導(dǎo)向的城市規(guī)劃，比如很多城市這些年所謂的形象工程，大廣場(chǎng)、寬?cǎi)R路等等，同樣也使城市珍稀土地沒(méi)有得到有效利用。R) J7 o39。 y/ z! 、像北京這樣的一線城市，近年來(lái)由于快速的城市化，大量土地集中的一次性出讓與快速的開發(fā)銷售，使得今天四環(huán)內(nèi)難以找到可以出讓的地塊了；另外，在這種模式下，很多城市核心地段的一些商業(yè)用地，由于被開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)單地做成粗制面包賣掉，也導(dǎo)致了城市珍稀土地的隱形浪費(fèi)。. o! r8 {amp。 d }6 m新浪樂(lè)居論壇來(lái)自需求方面的原因，是推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿?。首先?lái)看自住方面的需求。中國(guó)目前城市化率約為46%，正是城市化的加速階段，經(jīng)商人口、務(wù)工人口、農(nóng)村家庭人口、畢業(yè)學(xué)生向城市加速集中導(dǎo)致的人口紅利，以及由于中國(guó)特有的人口結(jié)構(gòu)（因計(jì)劃生育政策）在現(xiàn)階段以家庭為單位的加速裂變，都導(dǎo)致了首次住房需求、更新型（或稱“改善型”）住房需求加速釋放，都導(dǎo)致了對(duì)城市住宅持續(xù)的巨大需求。很多進(jìn)城人口原有農(nóng)村戶籍及宅基地依然保留，一方面巨量供給資源不能釋放，另一方面需求在不斷增加（彈性），不斷惡化了中國(guó)房地產(chǎn)的供需矛盾，像城市近郊大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，就是這一矛盾的市場(chǎng)化反應(yīng)。 其次是購(gòu)房的資源性需求巨大。買房的動(dòng)機(jī)除了居住需要以外，還有很大的成分是在買人生、買機(jī)會(huì)、買公共服務(wù)、買環(huán)境。由于我國(guó)區(qū)域資源長(zhǎng)期以來(lái)的不均勻配置以及中心城市資源的集中配置，導(dǎo)致的資源分布的嚴(yán)重不均衡，從而導(dǎo)致近年來(lái)向大城市集中的資源性購(gòu)房需求高速增長(zhǎng)。所謂資源性購(gòu)房需求，即購(gòu)房的主導(dǎo)動(dòng)因并不是為了自住或投資，而是為了購(gòu)買資源。以北京為例，由于行政、教育、醫(yī)療、科研、傳媒、外交等公共資源在北京的集中配置，中央政府半個(gè)世紀(jì)來(lái)在北京的巨量投入，包括近年來(lái)為舉辦奧運(yùn)會(huì)在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的巨大投入，使北京在事業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等方面具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，北京的資源
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