【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 MC原定的夾層融資金額，初始年利率12%，逐年遞增1%，參與分享項(xiàng)目現(xiàn)金收入。Rockbridge預(yù)計(jì)此夾層投資年收益約22%。 這兩個(gè)案例中，Rockbridge作為一個(gè)投資公司，無(wú)意擁有物業(yè)，夾層融資的靈活性也只體現(xiàn)在資金費(fèi)用上。下面案例的投資人是一間房地產(chǎn)投資信托(REIT)，可近似認(rèn)為是一家上市房地產(chǎn)公司，因此既有意投資亦有意經(jīng)營(yíng)物業(yè)，投資條款中體現(xiàn)出可轉(zhuǎn)換債特征。 MachCali Realty(紐約證交所標(biāo)號(hào)CLI)是位于新澤西的一間房地產(chǎn)投資信托，于2003年12月投資1630萬(wàn)美元至One River中心公司，該公司位于新澤西的寫(xiě)字樓項(xiàng)目One River中心當(dāng)時(shí)空置率高達(dá)48%，投資指定用于覆蓋增加租賃的相關(guān)費(fèi)用，期限3年。特別條款是，MachCali %的所有權(quán)，并接管項(xiàng)目租賃及管理。到今年2月，得益于經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，該項(xiàng)目空置率已降至25%。 夾層融資也存在劣勢(shì)，其一是費(fèi)用高。由于產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化，加之信息透明度低，其資金費(fèi)用高于抵押貸款28個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，夾層融資法律架構(gòu)復(fù)雜，法律費(fèi)用也遠(yuǎn)高于抵押貸款，因此，在美國(guó)通常要求夾層融資額至少為500萬(wàn)美元。此外，借款者在考慮夾層融資時(shí)，必須征得抵押貸款投資人的同意。抵押貸款人會(huì)與夾層投資人協(xié)商并簽訂協(xié)議，以界定兩者關(guān)系并控制風(fēng)險(xiǎn)。此協(xié)議的簽署耗時(shí)耗力，也是夾層融資的一大障礙。 中國(guó)市場(chǎng)容量可達(dá)150億元 2003年中國(guó)房地產(chǎn)投資總額為10106億元，按照美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中約1015%使用夾層融資、融資額為投資總額的1520%估算，則中國(guó)每年夾層融資的市場(chǎng)容量可達(dá)152202億元，極為可觀。 從市場(chǎng)來(lái)看，兩方面的原因決定了夾層融資在中國(guó)有廣闊的發(fā)展?jié)摿?。首先，夾層融資作為股本與債務(wù)之間的緩沖，使得資本供應(yīng)與需求效用更為貼近，資金效率得以提高。其次，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金渠道缺乏給夾層融資帶來(lái)很好發(fā)展機(jī)會(huì)。作為股權(quán)與債權(quán)的中間產(chǎn)品，夾層投資人一方面可以繞過(guò)貸款的政策壁壘，另一方面可以根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好選擇投資方式。在法律角度，相對(duì)于美國(guó)復(fù)雜的法律監(jiān)管環(huán)境及由此帶來(lái)的復(fù)雜的法律結(jié)構(gòu)和高額的法律費(fèi)用，中國(guó)的法律監(jiān)管環(huán)境更適合于夾層融資的發(fā)展，只要相關(guān)各方不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)均可以協(xié)商確定。 讓中國(guó)企業(yè)家大吃一驚的華爾街做事三原則 近年得一良師，閑暇間頗有傳授，雖然是僅僅比須臾稍長(zhǎng)一點(diǎn)點(diǎn)的時(shí)間，卻能大吐珠璣，使我受益非淺。但回想起來(lái)，雖然皆是珠璣，但也有長(zhǎng)短良莠之分。 最有價(jià)值的，我以為就是這華爾街做事三原則。 且不說(shuō)華爾街的老外們是不是真的知道這三原則，但仔細(xì)回想、分析、查詢書(shū)上、網(wǎng)上、課堂上來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及軍事、政治案例，莫不慨嘆這三原則的精辟、奇妙！ 不知道在中國(guó)至今基本來(lái)說(shuō)尚未經(jīng)風(fēng)瀝雨的企業(yè)家們?cè)谥袊?guó)即將全部放開(kāi)市場(chǎng)，馬上就要和華爾街（當(dāng)然還有其他地方）的兇惡資本家們有一番肉搏的時(shí)候，有沒(méi)有好好準(zhǔn)備一下。 現(xiàn)在大吃一驚還來(lái)得及，再過(guò)兩年就晚了。 好，現(xiàn)在就讓我們解讀一下這所謂的三原則吧。 第一原則：不要花自己的錢(qián)辦事。 有人說(shuō)了：那我找那個(gè)傻瓜去要錢(qián)去？在這個(gè)經(jīng)濟(jì)第一的世界里，社會(huì)生活的主要表現(xiàn)方式就是資源的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)化。人人都有資源，什么機(jī)構(gòu)也都有資源，僅僅也就是數(shù)量、質(zhì)量和表現(xiàn)方式的不同。有的人有錢(qián)，有的人有技術(shù)，有的人有絕活，有的企業(yè)長(zhǎng)于生產(chǎn)，有的企業(yè)長(zhǎng)于咨詢，有的企業(yè)致力于投資。不管怎么樣，只要資源能夠達(dá)到契合、協(xié)同，就可以產(chǎn)生財(cái)富。你只要有知識(shí)、有能力，或者有其他非貨幣形式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，你就要竭盡全力將這種資源最大化，然后尋找契合方——投資方，除非萬(wàn)不得已，不要做取存折、賣(mài)手表之類的自我籌資行為，要各擔(dān)各的風(fēng)險(xiǎn)，各盡各的責(zé)任義務(wù)。在這個(gè)世界上，能夠用別人的錢(qián)把事情辦成才是真本事！這個(gè)原則雖然表達(dá)起來(lái)很通俗，卻高度表達(dá)了企業(yè)家們對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下“利用資源、協(xié)作生財(cái)”的認(rèn)同。如果你連出錢(qián)的人都找不到，那么就更不能出自己的錢(qián)了。 第二原則：永遠(yuǎn)不說(shuō)出真相 有人要說(shuō)了：靠，這個(gè)原則豈非是流氓原則？！非也。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，爾虞我詐的世界里，絕對(duì)不能讓人掌握到你的底牌，絕對(duì)不能讓人知道你在想什么，以前做過(guò)什么，將來(lái)打算做什么。田忌賽馬勝利的關(guān)鍵不是田忌的對(duì)陣方式，而是事先掌握了齊王的打算和馬的情況。企業(yè)里最知道企業(yè)運(yùn)營(yíng)真相的會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)，尤其是CFO們，必須讓他們養(yǎng)成封口的習(xí)慣，最好是一個(gè)啞巴的財(cái)經(jīng)博士。企業(yè)沒(méi)有真相，本身也造就了企業(yè)的魅力：公眾對(duì)企業(yè)真相、假相的追蹤、猜測(cè)會(huì)成為企業(yè)最好的市場(chǎng)推廣結(jié)果（當(dāng)然你企業(yè)得有左右公眾眼球和舌頭的能力）。我們業(yè)內(nèi)經(jīng)常有企業(yè)總裁室剛剛開(kāi)完會(huì)，部門(mén)經(jīng)理還蒙在鼓里呢，媒體就知道得爪干毛盡這樣的事，這樣的企業(yè)是命不長(zhǎng)久的。真相是一個(gè)企業(yè)的命，企業(yè)還真就得為了掩蓋一個(gè)真相而創(chuàng)造十個(gè)假相。越是道貌岸然的企業(yè)，其真相可能就越是可怕，有的時(shí)候?yàn)榱搜谏w企業(yè)的真相，可能國(guó)家都得出動(dòng)力量，因?yàn)檎嫦嘁怀龉墒芯屯辏∮涀?，這不是流氓，是策略，必要的策略。 第三原則：不要按規(guī)則辦事 有人又要說(shuō)了：這就更離譜了，這不明顯得要違規(guī)違法嘛？！否，規(guī)則表面上是為了規(guī)范事務(wù)的，然而大千世界里能夠規(guī)范所有事務(wù)的規(guī)則是不可能存在的，已有的規(guī)則之間也有著這樣或那樣的不合理、不完善等等。無(wú)所不包的規(guī)則等于沒(méi)有規(guī)則。對(duì)于體力足夠強(qiáng)勁者來(lái)說(shuō)，一方面，最好要加入到規(guī)則制訂者行列，又有派又有利，另一方面，他應(yīng)該清楚規(guī)則其實(shí)是為“敵人”制訂的，要使規(guī)則成為敵人的枷鎖，自己要在規(guī)則的縫隙中找到蹊徑，絕不能讓自己制訂的規(guī)則束縛了自己。 說(shuō)到這里，我不想舉企業(yè)的例子了，我想舉美伊戰(zhàn)爭(zhēng)的例子，因?yàn)檫@個(gè)太典型了：美國(guó)打伊拉克是有人買(mǎi)單的，沒(méi)出自己的錢(qián)；從侵伊到現(xiàn)在，真真假假虛虛實(shí)實(shí)讓各國(guó)民眾云里霧里，千萬(wàn)不要相信什么真相之類的東西，如果有人說(shuō)美國(guó)人唯一的確切真相就是他們得到了自己的利益，我也說(shuō)不一定，有沒(méi)有達(dá)到目的、得到理想的利益只有他們自己知道；美國(guó)人操縱聯(lián)合國(guó)，公然、非法地入侵一個(gè)主權(quán)國(guó)家（且不說(shuō)這個(gè)國(guó)家是什么東西），這顯然也是不按牌理出牌，但諸國(guó)就得忍氣吞聲！ 在新的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不按這三原則辦事注定要成為宋襄公，不僅成不了大事，自身尚都難保。如何進(jìn)行遠(yuǎn)期信用證風(fēng)險(xiǎn)及防范工作 在國(guó)際貿(mào)易中，遠(yuǎn)期信用證因其是出口商及其銀行對(duì)進(jìn)口商的一種融通資金的方式，所以很受進(jìn)口商的青睞，客戶對(duì)遠(yuǎn)期信用證的需求也越來(lái)越大。然而由于遠(yuǎn)期信用證項(xiàng)下付款時(shí)間較長(zhǎng)、國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、資信風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)狀況等不易預(yù)測(cè)，銀行一旦承兌了匯票，那么它的責(zé)任就由信用證項(xiàng)下單證一致付款責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槠睋?jù)上的無(wú)條件付款責(zé)任，這就使得遠(yuǎn)期信用證比即期信用證具有更高的風(fēng)險(xiǎn)性。中國(guó)人民銀行也正是出于這種高風(fēng)險(xiǎn)性的考慮，于1997年專門(mén)下發(fā)文件對(duì)各商業(yè)銀行提出了具體要求，以規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。那么遠(yuǎn)期信用證潛在風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在何處呢? (一)套資詐騙風(fēng)險(xiǎn)。 一些企業(yè)和公司在通過(guò)正當(dāng)途徑無(wú)法得到銀行資金支持的情況下，把開(kāi)立無(wú)貿(mào)易背景遠(yuǎn)期信用證作為騙取銀行資金的主要途徑和手段之一，其作案手段多種多樣。如用假合同、假單據(jù)偽造貿(mào)易背景，國(guó)內(nèi)開(kāi)證申請(qǐng)人和國(guó)外受益人聯(lián)手詐騙銀行。當(dāng)國(guó)內(nèi)申請(qǐng)人利用假合同欺騙銀行開(kāi)出遠(yuǎn)期信用證后，國(guó)外受益人通過(guò)交單行交來(lái)與該證相符的假單據(jù)。由于他們的目的是騙取銀行資金，所以不管單據(jù)真?zhèn)?，有無(wú)不符點(diǎn)，申請(qǐng)人都接受單據(jù)，催促開(kāi)證行承兌。一旦開(kāi)證行承兌后，那么開(kāi)證行有條件的付款承諾就變成了無(wú)條件的到期付款責(zé)任。交單行收到開(kāi)證行的承兌后，就應(yīng)受益人的請(qǐng)求做了貼現(xiàn)，這樣，受益人就從銀行套取了資金。還有的偽造虛構(gòu)轉(zhuǎn)口貿(mào)易背景，有的以買(mǎi)賣(mài)倉(cāng)單方式虛假轉(zhuǎn)口貿(mào)易背景，有的以對(duì)開(kāi)信用證的方式虛構(gòu)貿(mào)易背景，這些手段雖各不相同，但最終目的卻是一致的，那就是利用銀行開(kāi)立的遠(yuǎn)期信用證做貼現(xiàn)套取資金。這些資金到期時(shí)不能得到償還，導(dǎo)致銀行巨額墊款。這也是人民銀行嚴(yán)禁各商業(yè)銀行開(kāi)立無(wú)貿(mào)易背景遠(yuǎn)期信用證的原因所在。 (二)挪用資金風(fēng)險(xiǎn)。 在遠(yuǎn)期信用證業(yè)務(wù)中，進(jìn)口商將貨物銷售出去，收回貨款，在付款日期未到時(shí)，他很可能會(huì)把這筆資金繼續(xù)周轉(zhuǎn)或挪作它用。假如進(jìn)口商挪用到固定資產(chǎn)投資上面，那么信用證到期日，固定投資一般不能立刻產(chǎn)生效益，沒(méi)有現(xiàn)金回流也就無(wú)法支付到期的應(yīng)付賬款，到期拖欠，開(kāi)證行只好墊款。還有的進(jìn)口商為追求高額利潤(rùn)，挪用貨款，炒股票、期貨，也迫使銀行墊款。進(jìn)口商占用、挪用資金的通常做法是超越合理開(kāi)證期限。在遠(yuǎn)期信用證業(yè)務(wù)中，通常信用證的付款時(shí)間為90天，最多不超過(guò)180天。其合理期多依據(jù)進(jìn)口產(chǎn)品資金回收周期而定。一些單位無(wú)論進(jìn)口什么總是時(shí)間越長(zhǎng)越好，很多進(jìn)口商要求360天遠(yuǎn)期付款，目的是想盡量長(zhǎng)時(shí)間地占用銀行資金。 (三)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 這里主要指進(jìn)口熱門(mén)敏感商品帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這類商品是指某一階段，某一時(shí)期的熱門(mén)商品。80年代以來(lái)，這些商品主要集中在木材、三合板、造紙用木漿、鋼材、食用油、白糖、化肥；90年代又出現(xiàn)了諸如化工原料、化纖、鋼材和成品油等商品。由于是熱門(mén)敏感商品，那么商品的價(jià)格波動(dòng)也就很大，很難預(yù)測(cè)價(jià)格的升跌，若為即期付款，貨到付款贖單，銀行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。欢h(yuǎn)期付款，進(jìn)口商通常會(huì)以進(jìn)口商品在國(guó)內(nèi)的銷售款來(lái)償付遠(yuǎn)期信用證項(xiàng)下貨款或銀行的備用貸款，銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大增加。因?yàn)樵谶@種情況下，進(jìn)口商品價(jià)格一旦下跌，銷售不暢，到期資金不能收回，使得進(jìn)口商無(wú)法按時(shí)償付進(jìn)口商品貨款，銀行被迫墊付資金，形成不良?jí)|款。 (四)進(jìn)口商違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。 進(jìn)口商為了能騙取銀行信任，總是想方設(shè)法隱瞞對(duì)其不利的方面，如逃匯、騙匯、違反外匯政策、進(jìn)口不核銷，甚至走私等，進(jìn)口商受到處罰，往往會(huì)導(dǎo)致開(kāi)證行用自己的資金對(duì)外墊付。進(jìn)口商如果不能歸還開(kāi)證行的墊款，就導(dǎo)致開(kāi)證行形成不良資產(chǎn)。 一方面企業(yè)對(duì)遠(yuǎn)期證業(yè)務(wù)的需求越來(lái)越大，另一方面遠(yuǎn)期證又潛藏著比即期證更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有嚴(yán)于防范，才有利于遠(yuǎn)期信用證的健康發(fā)展。 (一)按制度辦事，從嚴(yán)審查遠(yuǎn)期證業(yè)務(wù)。 防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于開(kāi)證行嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度對(duì)開(kāi)證申請(qǐng)人做全面的審查： 1．審查開(kāi)證申請(qǐng)人資格及開(kāi)證條件； 2．調(diào)查開(kāi)證申請(qǐng)入的近期業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，資產(chǎn)質(zhì)量及負(fù)債狀況、信用等級(jí)，已開(kāi)證未付匯情況記錄及原因等情況； 3．審查開(kāi)證擔(dān)保人的合法性、經(jīng)營(yíng)狀況、盈利情況、負(fù)債狀況和資產(chǎn)流動(dòng)性情況； 4．了解受益人的資信情況、生產(chǎn)能力及以往的業(yè)務(wù)合作情況，尤其對(duì)金額較大的信用證交易，更要加強(qiáng)對(duì)受益人資信的調(diào)查。因?yàn)槭芤嫒说馁Y信直接影響到此筆業(yè)務(wù)的成敗。有的受益人偽造單據(jù)進(jìn)行詐騙，出口貨物以次充好，以少充多或與進(jìn)口商相互勾結(jié)聯(lián)合欺騙銀行。因此對(duì)受益人資信的調(diào)查也尤為重要。 (二)加強(qiáng)保證金管理，貫徹統(tǒng)一授信制度。 對(duì)遠(yuǎn)期證必須落實(shí)足額保證金或采取同等效力的擔(dān)保措施。保證金收取比率與進(jìn)口商資信、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、資金實(shí)力及進(jìn)口貨物的性質(zhì)和市場(chǎng)行情有著密切關(guān)系。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的必須執(zhí)行100％甚至更多保證金。對(duì)保證金必須專戶管理，不得提前支取或挪作它用。 (三)嚴(yán)格付款期限及進(jìn)口商品的審查。 遠(yuǎn)期信用證雖是銀行對(duì)企業(yè)的貿(mào)易融資，是為解企業(yè)燃眉之急而為，但企業(yè)應(yīng)該是?？顚Ｓ?，逐筆收回，不能周轉(zhuǎn)的。一個(gè)業(yè)務(wù)流程結(jié)束后，應(yīng)該歸還銀行，企業(yè)再使用時(shí)再申請(qǐng)。如果一個(gè)進(jìn)口商兩個(gè)月的投料生產(chǎn)加工加上一個(gè)月的銷售回款期，一個(gè)完整的生產(chǎn)周期是90天，那么他的開(kāi)證申請(qǐng)是180天或360天，都是不合適的，應(yīng)該壓縮遠(yuǎn)期期限，減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)進(jìn)口商進(jìn)口熱門(mén)敏感商品，開(kāi)證行也更應(yīng)謹(jǐn)慎，必須確認(rèn)進(jìn)口商有進(jìn)口合法途徑和方式，增加保證金比例，并落實(shí)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，同時(shí)對(duì)許可證商品在開(kāi)證前要核驗(yàn)許可證的真實(shí)性。 (四)重視對(duì)遠(yuǎn)期證的后期管理。 首先，要重視改證。有的銀行開(kāi)證時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，信用證開(kāi)出后，對(duì)其修改放松了警惕，最終導(dǎo)致業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。因此，對(duì)信用證的修改，尤其是對(duì)增加金額，延展效期，修改單據(jù)和付款條件都應(yīng)該像開(kāi)證時(shí)一樣嚴(yán)格。 其次，注意搜集有關(guān)進(jìn)口商的負(fù)面消息。有的銀行收單經(jīng)申請(qǐng)人承兌后，就把卷宗束之高閣，專等到期申請(qǐng)人付款，一旦進(jìn)口商在此期間出了問(wèn)題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。因此，要注意對(duì)進(jìn)口商跟蹤，及時(shí)掌握進(jìn)口商的銷售、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等情況，要了解進(jìn)口商是否有違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定被處罰或吃官司，甚至要賠償大筆款項(xiàng)之類的消息以便及早做出反應(yīng)，采取相應(yīng)的措施。給自己的企業(yè)作價(jià)創(chuàng)業(yè)融資的關(guān)鍵一步就是對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，即為融投資的雙方提供討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。什么是企業(yè)的價(jià)值　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，企業(yè)的價(jià)值在于企業(yè)能為投資者帶來(lái)的投資回報(bào)。這種回報(bào)可能是企業(yè)的現(xiàn)金分紅，可能是企業(yè)股權(quán)的轉(zhuǎn)售價(jià)值，也可能是該企業(yè)為投資者擁有的其他企業(yè)帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)。企業(yè)的價(jià)值有好幾種意義：* 企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值是未來(lái)凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值；* 企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值是內(nèi)在價(jià)值加上購(gòu)