【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，可根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整維保周期。 5. 維修保養(yǎng)實(shí)施 工程部主管于每年一月二十五日前編制完成本項(xiàng)目次年的《年度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，并經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理核實(shí)、報(bào)到公司財(cái)務(wù)管理中心和企劃管理管理部各一份； 設(shè)備的維修保養(yǎng)以機(jī)房為單位，維保內(nèi)容詳見(jiàn)維修保養(yǎng)記錄表； 工程部各專(zhuān)業(yè)根據(jù)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃及各機(jī)房設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)記錄表內(nèi)的維保內(nèi)容按時(shí)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、維修、清掃除塵，即使設(shè)備運(yùn)行正常也必須按時(shí)檢查、進(jìn)行清掃工作 ； 對(duì)設(shè)備維保結(jié)果詳細(xì)記入維保結(jié)果欄內(nèi)，設(shè)備需要大、中修或換件的同時(shí)記入《設(shè)備臺(tái)帳》的歷次大、中修記錄欄內(nèi)； 工程部主管根據(jù)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)備維修保養(yǎng)質(zhì)量檢查一次； 企劃部品質(zhì)管理中心不定期對(duì)服務(wù)中心設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄檢查，對(duì)于檢查結(jié)果不符合要求的限期整改，逾期不改的在公司辦公例會(huì)上通報(bào)。6. 相關(guān)性和支持性文件 北京市《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》 《設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》7. 質(zhì)量記錄及表格 《年度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》 《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表》 1. 目的對(duì)設(shè)備外包維保工作加強(qiáng)管理，確保設(shè)備外包維保的服務(wù)處于受控狀態(tài)，確保外包維保設(shè)備維保質(zhì)量、設(shè)備安全運(yùn)行。2. 范圍各服務(wù)中心管理區(qū)域鍋爐、電梯、化糞池、消防中控、門(mén)禁系統(tǒng)的弱電工程，防水等所有的工程部無(wú)法自行實(shí)施的維修、改造方面的工作。3. 職責(zé) 本制度由工程部主管負(fù)責(zé)編寫(xiě)； 公司企劃部負(fù)責(zé)對(duì)外委項(xiàng)目工程實(shí)施嚴(yán)格有效的控制，并參與5萬(wàn)元以上工程招標(biāo)與工程的驗(yàn)收工作； 工程部主管根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)上報(bào)外委項(xiàng)目施工維護(hù)工作實(shí)際情況，并將外委施工納入年度保養(yǎng)計(jì)劃，服務(wù)質(zhì)量情況以書(shū)面形式報(bào)公司，公司根據(jù)現(xiàn)有維保單位服務(wù)質(zhì)量綜合考慮分析再安排維保單位，批準(zhǔn)后實(shí)施； 工程部各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)對(duì)與本專(zhuān)業(yè)相關(guān)外委工程配合、落實(shí)及驗(yàn)收確認(rèn)工作； 公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)外委工程資金審核和資金準(zhǔn)備。4. 流程 工程部主管根據(jù)各設(shè)備、設(shè)施使用情況提出需要整改、更新、維護(hù)、保養(yǎng)、維修等內(nèi)容的外委服務(wù)中心，以書(shū)面形式上報(bào)公司； 報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明施工的部位、名稱(chēng)、維護(hù)保養(yǎng)維修的內(nèi)容以及預(yù)定施工的時(shí)間、 所需資金的概（預(yù)）算、和技術(shù)方向的可行性分析等； 各外委工程項(xiàng)目中心的工程部專(zhuān)業(yè)主管，應(yīng)做好對(duì)外委服務(wù)中心的管理工作，監(jiān)督、檢查施工單位施工質(zhì)量，使用材料質(zhì)量； 在每天的巡查、督導(dǎo)等工作過(guò)程中，應(yīng)同時(shí)檢查、注意外委工作人員是否遵守物業(yè)公司要求的行為規(guī)范，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)糾正； 外委單位在設(shè)備維保過(guò)程中出現(xiàn)維保質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，服務(wù)中心工程部及時(shí)對(duì)維保單位下《工作聯(lián)系單》，要求維保單位立即改正，以保證設(shè)備正常穩(wěn)定運(yùn)行； 在設(shè)備外包維保后，屬于維保質(zhì)量問(wèn)題，影響設(shè)備正常運(yùn)行的，根據(jù)設(shè)備故障影響后果，扣除外包維保工程尾款；任何外委項(xiàng)目工程完工后都須進(jìn)行工程驗(yàn)收。 設(shè)備外包《工作聯(lián)系單》及維修保養(yǎng)記錄表由工程部各專(zhuān)業(yè)次月初匯總、裝訂后，交給工程部主管統(tǒng)一保管。工程驗(yàn)收完畢，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)目工程的專(zhuān)業(yè)主管，應(yīng)在工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)上簽署意見(jiàn)，必須由項(xiàng)目部經(jīng)理簽字確認(rèn)，工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告一式三份，財(cái)務(wù)一份、服務(wù)中心工程部一份、公司品質(zhì)管理中心一份； 設(shè)備外包設(shè)備維保合同到期前一個(gè)月，工程部對(duì)維保單位進(jìn)行維保評(píng)價(jià)，填寫(xiě)《設(shè)備外包維保方評(píng)價(jià)表》，內(nèi)容包括設(shè)備維保效果、維保服務(wù)質(zhì)量、人員技術(shù)力量及問(wèn)題糾正記錄等，報(bào)行政管理中心、企劃部品質(zhì)管理中心各一份。 公司企劃部每月組織公司各個(gè)項(xiàng)目工程主管對(duì)公司各項(xiàng)目進(jìn)行工作質(zhì)量檢查。 外委項(xiàng)目施工付款工作由合同執(zhí)行部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督。5. 相關(guān)文件 《外委施工合同》6. 《質(zhì)量記錄及表格》 《工作聯(lián)系單》 1. 目的確保各項(xiàng)目對(duì)工程維修所使用工具、物品的有效管理和控制。2. 范圍本規(guī)章制度適用于工程人員領(lǐng)取、使用工具和物品的管理。3. 職責(zé) 工程部主管負(fù)責(zé)制定本部門(mén)員工配備工具的種類(lèi)、數(shù)量。 工程各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)員工領(lǐng)用工具、并建立《公用工具臺(tái)賬》和《個(gè)人領(lǐng)用工具臺(tái)賬》對(duì)所領(lǐng)物品進(jìn)行確認(rèn)、核實(shí)。 工程維修操作人員負(fù)責(zé)本人所配備工具的保管、養(yǎng)護(hù)，及從庫(kù)房領(lǐng)用工具、物品在使用期間的保管和安全使用。4. 制度. 配發(fā)工具 工程部員工配發(fā)工作所必需的工具或工具箱。配發(fā)工具時(shí)，各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)確認(rèn)、核實(shí)員工所在崗位所需工具的種類(lèi)和數(shù)量，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后予以發(fā)放。 工程人員應(yīng)將工具整齊放置在工具箱內(nèi)，并將工具箱放在指定的位置。. 工程人員必須保持本人工具箱的整潔。工具箱內(nèi)附工具清單以備清點(diǎn)。. 工程人員在日常使用工具時(shí)應(yīng)愛(ài)護(hù)使用，在使用完畢后應(yīng)檢查工具的完好情況，并及時(shí)擦拭、保養(yǎng)。. 員工配發(fā)的各專(zhuān)業(yè)安全工具只能用于本專(zhuān)業(yè)工作當(dāng)中，不得做其它用途，不得私自外借或攜帶出工作區(qū)域。. 各專(zhuān)業(yè)主管半年至少對(duì)本專(zhuān)業(yè)員工所保管使用的工具進(jìn)行一次核對(duì)和檢查，以確保工具的齊全、完好。各種安全工具檢測(cè)、安全有效期、安全性由工程主管全面負(fù)責(zé)。. 工具在正常使用的情況下發(fā)生損壞，由工程部門(mén)工具保管人及時(shí)報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，工程部主管審核后予以更換；工具由于使用不當(dāng)、保管不當(dāng)、未進(jìn)行有效保養(yǎng)或私自拆卸造成的損壞，由使用工具保管人負(fù)責(zé)賠償或重置。. 領(lǐng)用工具. 工程部員工由于工作需要需從庫(kù)房領(lǐng)用工具時(shí)，領(lǐng)用單上除有常規(guī)領(lǐng)用簽批服務(wù)中心外，需由工程部主管在《個(gè)人工具領(lǐng)用臺(tái)賬》上做工具領(lǐng)用的登記，并由工程部主管和領(lǐng)用人共同對(duì)工具進(jìn)行檢驗(yàn)后，在登記記錄上簽字確認(rèn)后，方可領(lǐng)用。. 領(lǐng)用的工具應(yīng)嚴(yán)格按照工具的操作規(guī)范進(jìn)行操作。. 領(lǐng)用的安全工具必須有安全檢測(cè)合格證，安全有效。安全工具檢測(cè)合格證認(rèn)真存檔。以備查閱安全有效期、再檢測(cè)等工作的實(shí)施。. 公用工具領(lǐng)用，專(zhuān)業(yè)主管在《公用工具借用登記表》上登記，使用人簽字確認(rèn)。使用完畢，使用人應(yīng)對(duì)工具進(jìn)行清潔后，及時(shí)交還主管。主管和工具使用人對(duì)工具共同進(jìn)行檢查，確認(rèn)工具完好后，進(jìn)行登記、確認(rèn)。. 物品領(lǐng)用. 工程人員在工作過(guò)程中需領(lǐng)用物料，應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)料單，并經(jīng)專(zhuān)業(yè)主管審核、工程部主管批準(zhǔn)后，方可到庫(kù)房領(lǐng)用。. 領(lǐng)用物料按相關(guān)流程和制度執(zhí)行。5. 質(zhì)量記錄及表格 《個(gè)人工具領(lǐng)用臺(tái)賬》 《公用工具借用登記表》 《公用工具臺(tái)賬》 1. 目的規(guī)定臨時(shí)用電活動(dòng)的管理措施2. 范圍此規(guī)定適用于各項(xiàng)目轄區(qū)內(nèi)全部用電單位及個(gè)人3. 職責(zé)工程部強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)具體實(shí)施與監(jiān)督4. 管理規(guī)定根據(jù)北京市三電辦的文件精神及《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》的相關(guān)規(guī)定，為確保園區(qū)安全用電，對(duì)園區(qū)臨時(shí)用電，做規(guī)定如下： 園區(qū)內(nèi)各業(yè)戶(hù)及施工單位，如要在現(xiàn)有的線路上增設(shè)和拆改線路時(shí)需報(bào)園區(qū)工程部審批，待批準(zhǔn)后方可實(shí)施。完工后經(jīng)工程部驗(yàn)收合格方可使用。不得擅自增設(shè)和拆改供電線路，不得擅自改動(dòng)保護(hù)定值。 各用電單位如進(jìn)行施工或其它臨時(shí)用電，應(yīng)服從園區(qū)電力電量的統(tǒng)一管理和指揮。提前申報(bào)用電量并填寫(xiě)《工程臨時(shí)用電申請(qǐng)單》，經(jīng)工程部審批后，填寫(xiě)停送電申請(qǐng)單，方可在指定區(qū)域配電箱用電，不得以各種借口削弱和抵制規(guī)定的執(zhí)行。 各用電單位和個(gè)人，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)定，積極配合園區(qū)供電部門(mén)的檢查。 對(duì)拒不執(zhí)行違反規(guī)定的，移交國(guó)家有關(guān)部門(mén)，按相關(guān)法律規(guī)定處罰；造成嚴(yán)重后果的追究其刑事責(zé)任。5. 相關(guān)文件： 《設(shè)備/設(shè)施運(yùn)行維護(hù)流程》 《設(shè)備管理規(guī)定》 6. 質(zhì)量記錄： 《臨時(shí)用電申請(qǐng)單》 1. 目的 為確保園區(qū)內(nèi)各機(jī)房的安全和設(shè)備的正常運(yùn)行，規(guī)范各項(xiàng)目設(shè)備機(jī)房的管理，特制定本管理制度。2. 范圍本管理制度適用于各項(xiàng)目管轄范圍內(nèi)的全部機(jī)房的日常管理。3. 職責(zé). 工程部主管對(duì)本服務(wù)中心管理的設(shè)備機(jī)房管理情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。. 專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)制定所管轄設(shè)備的安全操作規(guī)程和規(guī)章制度，并對(duì)本部門(mén)進(jìn)行日常工作的督導(dǎo)和檢查。. 工程部各專(zhuān)業(yè)主管帶領(lǐng)員工對(duì)本專(zhuān)業(yè)所管理的設(shè)備機(jī)房運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)工作的實(shí)施。 . 工程巡查人員負(fù)責(zé)本人職責(zé)范圍內(nèi)的機(jī)房進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)工作。4. 管理制度. 機(jī)房出入管理制度. 機(jī)房作為管理區(qū)域的重要核心部位，除負(fù)責(zé)本機(jī)房巡視、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等工作任務(wù)的工作人員在工作期間，其他任何人員不得隨意出入設(shè)備機(jī)房。. 本公司除本崗位當(dāng)班工作人員外的其它人員因檢查或其它原因需進(jìn)入機(jī)房時(shí)，需在《機(jī)房來(lái)訪登記表》上將來(lái)人工作單位、來(lái)訪目的、來(lái)訪人數(shù)、攜入物品、進(jìn)入時(shí)間進(jìn)行如實(shí)登記，并簽字確認(rèn)，經(jīng)機(jī)房值班人員核對(duì)無(wú)誤后，方可進(jìn)入機(jī)房。在離開(kāi)機(jī)房時(shí)需在《機(jī)房來(lái)訪登記表》上將攜出物品、離開(kāi)時(shí)間如實(shí)登記，并簽字確認(rèn)，經(jīng)機(jī)房值班人員核對(duì)無(wú)誤后，方可離開(kāi)。. 非本公司工作人員出于參觀、檢查等目的出入設(shè)備機(jī)房時(shí)，需經(jīng)各項(xiàng)目經(jīng)理、主管批準(zhǔn)后，方可在指定的陪同人員陪同下進(jìn)入機(jī)房。進(jìn)入機(jī)房參觀人員進(jìn)入機(jī)房前需在《機(jī)房來(lái)訪登記表》上進(jìn)行登記，進(jìn)入機(jī)房后不得隨意拍照、在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙或觸摸設(shè)備操作部件。. 維保單位對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)等目的需進(jìn)入機(jī)房時(shí)，需按照《合同》要求進(jìn)行相關(guān)施工作業(yè)。工程部主管委派由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督檢查。. 設(shè)備機(jī)房基本管理要求. 工程部主管為管理區(qū)域內(nèi)的每個(gè)機(jī)房指定專(zhuān)人為“治安防火責(zé)任人”，并將安全管理部發(fā)放的“治安防火責(zé)任人標(biāo)識(shí)卡”張貼于機(jī)房的明顯位置。. 對(duì)相關(guān)制度、安全操作規(guī)范等文件應(yīng)鑲嵌在統(tǒng)一的鏡框內(nèi)整齊懸掛在機(jī)房?jī)?nèi)的明顯位置。. 每月機(jī)房安排人員對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的地面、設(shè)備表面、管線、控制箱、 開(kāi)關(guān)盒及辦公桌椅等進(jìn)行清潔，確保其上無(wú)灰塵、污漬、雜物。. 機(jī)房?jī)?nèi)除巡視記錄、機(jī)房來(lái)訪登記表、粘鼠板更換記錄等工作必需的記錄，不得放有其它物品。. 任何設(shè)備機(jī)房不得存放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品；不得作為倉(cāng)庫(kù)存放與機(jī)房工作無(wú)關(guān)的物品。. 機(jī)房?jī)?nèi)的溫度、濕度需控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，重點(diǎn)機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫、濕度表。. 機(jī)房?jī)?nèi)的管線保溫層完好、無(wú)破損、脫落現(xiàn)象。. 設(shè)備名稱(chēng)、工作狀態(tài)、閥門(mén)狀態(tài)等標(biāo)識(shí)齊全、完好、一一對(duì)應(yīng)，并易于觀察；懸掛于設(shè)備、閥門(mén)等處的標(biāo)識(shí)統(tǒng)一進(jìn)行懸掛。. 機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備、管線、閥門(mén)、儀表等無(wú)銹蝕和跑冒滴漏現(xiàn)象；. 設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)按規(guī)定配備滅火器具、并隨時(shí)檢查，有效期限，并按時(shí)更換。確?？梢噪S時(shí)啟用。. 凡有配電柜、重要線纜的設(shè)備機(jī)房要在門(mén)口處安裝擋鼠板，機(jī)房?jī)?nèi)要放置粘鼠板，粘鼠板更換記錄表中要注明粘鼠板的放置日期、有效期限，并按時(shí)更換。. 凡機(jī)房?jī)?nèi)的高、低壓配電柜前必須鋪設(shè)絕緣膠墊。. 設(shè)備機(jī)房特殊要求. 配電室. 停送電和倒閘操作、填寫(xiě)操作票嚴(yán)格按照《北京地區(qū)電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》由單人操作，禁止兩人同時(shí)操作，進(jìn)行操作時(shí)需有高一級(jí)別強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)護(hù)。. 配電室必須配備停電應(yīng)急照明燈具，并確保應(yīng)急燈處于完好狀態(tài)，可隨時(shí)啟用。. 配電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中需檢修時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行工作票、倒閘操作票制度，必須掛上相應(yīng)的警示牌，嚴(yán)防誤操作。. 配電室、樓層配電間房門(mén)防小動(dòng)物措施完備，門(mén)口處配備60公分高擋鼠板。. 水泵房. 凡在生活水泵房從事作業(yè)的員工必須具有有效期內(nèi)的健康證，并隨身攜帶。必須在水泵房明顯位置張貼. 衛(wèi)生主管部門(mén)核發(fā)的衛(wèi)生許可證、水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告（有效期內(nèi)）必須在水泵房明顯位置張貼。. 水箱封閉，并上雙鎖。. 水箱溢水口安裝不銹鋼金屬網(wǎng)罩。. 紫外線消毒器處于開(kāi)啟狀態(tài)，凡紫外線燈管自然損壞的要及時(shí)更換。. 排水溝隨時(shí)清理，確保其內(nèi)通暢、無(wú)雜物。. 消防水箱出水管后端所有管線、設(shè)備均涂成紅色，并在管線上標(biāo)明水流流向； 消防水泵標(biāo)明所帶區(qū)域；消防管線閥門(mén)處于常開(kāi)狀態(tài)。懸掛閥門(mén)（開(kāi)、關(guān)）狀態(tài)標(biāo)識(shí)。消防泵房、消防設(shè)備安保部負(fù)責(zé)每日檢查工作。. 水泵房防小動(dòng)物措施完備，門(mén)口處配備60公分高擋鼠板。. 電梯機(jī)房. 電梯機(jī)房掛吊設(shè)備上應(yīng)有載重量標(biāo)識(shí)。. 機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好，照明滿(mǎn)足要求，門(mén)窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度—40度之間。懸掛溫濕度表。. 各電梯機(jī)房張貼維保單位各項(xiàng)管理制度。. 緊急救援設(shè)備齊全有效。. 電梯設(shè)備、環(huán)境清潔無(wú)導(dǎo)電灰塵。. 機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并隨時(shí)檢查，保證滅火器良好，在有效期內(nèi)。5. 質(zhì)量記錄及表格 《機(jī)房來(lái)訪登記表》 1. 目的 規(guī)范社區(qū)能源統(tǒng)計(jì)管理，保障社區(qū)能源正常供給。2. 范圍適用于各服務(wù)中心的能源統(tǒng)計(jì)管理工作。 3. 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督、抽查本部門(mén)員工對(duì)能源統(tǒng)計(jì)及日常巡查檢修的操作行為，并組織安排相關(guān)工作內(nèi)容。 工程部主管負(fù)責(zé)按照相關(guān)工作計(jì)劃內(nèi)容組織人員并予以實(shí)施，監(jiān)督、檢查人員操作的規(guī)范性。 工程部人員按照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的相關(guān)工作內(nèi)容進(jìn)行具體實(shí)施。4. 管理制度 能源消耗統(tǒng)計(jì)的管理 工程部在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商明確社區(qū)內(nèi)能源計(jì)量方式及物業(yè)管轄范圍。 各項(xiàng)目定期由工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)抄表統(tǒng)計(jì)各戶(hù)（已入住）和公共設(shè)施設(shè)備及代收代繳部門(mén)能源消耗情況，記錄在水、電《能源預(yù)警曲線圖》中。 各項(xiàng)目定期由工程部統(tǒng)計(jì)核算社區(qū)內(nèi)能源消耗情況，報(bào)工程部負(fù)責(zé)人及管理處財(cái)務(wù)內(nèi)勤，并將業(yè)主能源消耗報(bào)管家部。 各項(xiàng)目定期由工程部各專(zhuān)業(yè)主管將代收代繳費(fèi)用明細(xì)，以書(shū)面形式報(bào)工程部負(fù)責(zé)人確認(rèn)，由工程部負(fù)責(zé)人報(bào)財(cái)務(wù)管理中心，財(cái)務(wù)管理中心根據(jù)費(fèi)用明細(xì)制作繳費(fèi)通知。 按照公司品質(zhì)管理中心《能源預(yù)警曲線圖》文件要求，按時(shí)填報(bào)相關(guān)表格。 工程部負(fù)責(zé)人根據(jù)能源統(tǒng)計(jì)情況定期組織部門(mén)人員進(jìn)行討論，提出合理化建議以及節(jié)能改造方案，報(bào)公司企劃部品質(zhì)管理中心審核。5.