【文章內(nèi)容簡介】 圍。根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)將拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的道路及豎向規(guī)劃圖按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求另行繪制。 保留整治區(qū)規(guī)劃圖在包含有保留整治區(qū)的城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃中，必須在最新有效的地形圖上，標(biāo)繪保留整治區(qū)的各項(xiàng)整治工作的內(nèi)容、位置和范圍。 各項(xiàng)市政工程規(guī)劃圖按照法定圖則的深度要求，標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)給水、雨水、污水、中水、電力、電信、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各項(xiàng)市政工程的規(guī)劃圖紙。根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，必要時(shí)，應(yīng)將拆除改造區(qū)（含異地重建項(xiàng)目的重建區(qū)）的各項(xiàng)市政工程規(guī)劃圖按照詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求另行繪制。根據(jù)各個(gè)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的具體情況，在規(guī)劃內(nèi)容表達(dá)清晰的情況下，可以將多項(xiàng)市政工程的規(guī)劃圖紙酌情合并表達(dá)。 分期實(shí)施規(guī)劃圖標(biāo)繪規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)各項(xiàng)改造和建設(shè)工作（包括拆除改造區(qū)的拆除和開發(fā)建設(shè)、保留整治區(qū)的各項(xiàng)整治工作）的分期實(shí)施區(qū)劃、范圍和內(nèi)容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在實(shí)施時(shí)序上的關(guān)系。城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)劃研究報(bào)告總體上應(yīng)包括現(xiàn)狀調(diào)查與分析、改造策略研究及規(guī)劃方案說明三類內(nèi)容，具體主要有以下幾個(gè)方面： 前言說明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃編制的背景及主要過程，包括本改造項(xiàng)目列入城中村改造計(jì)劃的情況，專項(xiàng)規(guī)劃的委托、編制、公眾參與意見、審查和審批過程等。 區(qū)位分析就所在區(qū)域的現(xiàn)狀特征和上層次規(guī)劃要求，調(diào)查周邊地區(qū)的主要功能，分析規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，說明規(guī)劃編制區(qū)的地理位置、與周邊地區(qū)的關(guān)系及交通聯(lián)系等。 自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況說明規(guī)劃編制區(qū)的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的主要特征：A. 地形、地貌、水文、自然災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境特征；B. 人口規(guī)模和分布，戶籍人口、外來人口的結(jié)構(gòu)特征，居住密度；C. 依據(jù)有關(guān)政策和有關(guān)部門資料，原村民人口總量、符合分戶條件的人口及戶數(shù)；D. 社會(huì)管理體系和組織狀況；E. 集體股份合作公司的經(jīng)營狀況，原村民的收入水平和來源構(gòu)成；F. 地方文化、民俗特征等。 用地和開發(fā)建設(shè)狀況說明規(guī)劃編制區(qū)的土地利用、各項(xiàng)建設(shè)及環(huán)境的狀況： A. 土地利用：用地結(jié)構(gòu)及各類用地的布局、規(guī)模，編制“現(xiàn)狀用地匯總表”；B. 用地權(quán)屬：原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位保留使用的各類非農(nóng)建設(shè)用地、已出讓的國有用地、已征用未出讓的國有用地、已轉(zhuǎn)為國有未出讓的國有用地、未征未轉(zhuǎn)的集體土地，編制“用地權(quán)屬狀況一覽表”；C. 建筑物：建筑物的使用功能及各類功能建筑物的規(guī)模，編制“現(xiàn)狀建筑功能匯總表”；建筑物的權(quán)屬構(gòu)成，包括集體股份公司物業(yè)、原村民私人物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)、其他組織物業(yè)及其他私人物業(yè)等，編制“現(xiàn)狀建筑權(quán)屬匯總表”；建筑物的建設(shè)年代，并以1999年3月5日、2004年10月28日等重要時(shí)間點(diǎn)為界限，編制“現(xiàn)狀建筑年代匯總表”；建筑物的合法性及違法建筑的處理情況；D. 公共配套設(shè)施：公共配套設(shè)施的類型、規(guī)模和分布，編制“現(xiàn)狀配套設(shè)施一覽表”，并分析主要公共配套設(shè)施的使用狀況和需求；E. 道路交通：道路的等級(jí)體系、功能劃分、紅線及斷面形式、交叉口形式，交通設(shè)施的分布與規(guī)模，并分析道路交通設(shè)施的使用狀況和需求；F. 市政公用設(shè)施：各類市政工程的網(wǎng)絡(luò)體系，市政公用設(shè)施的規(guī)模和分布，并分析主要市政公用設(shè)施的使用狀況和需求；G. 歷史文化及建筑風(fēng)貌：城中村的歷史文化傳統(tǒng)（包括各級(jí)文物保護(hù)單位情況）、建筑特色及環(huán)境特征等； 規(guī)劃意愿綜述說明規(guī)劃編制過程中對(duì)各方面主體的規(guī)劃意愿進(jìn)行調(diào)查的情況，有關(guān)部門和群眾對(duì)規(guī)劃編制區(qū)的規(guī)劃意見和建議：A. 涉及規(guī)劃編制區(qū)的政府重大建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃；B. 地方政府及其相關(guān)管理部門的規(guī)劃和改造意愿；C. 集體股份合作公司的改造意愿；D. 對(duì)原村民開展社會(huì)調(diào)查，原村民的改造意愿；E. 組織公眾參與，相關(guān)社會(huì)公眾的規(guī)劃意愿。 主要結(jié)論綜合評(píng)價(jià)規(guī)劃編制區(qū)的主要特征，分析現(xiàn)狀存在的主要問題和未來發(fā)展的主要挑戰(zhàn)，并對(duì)建設(shè)環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)分級(jí)。 規(guī)劃依據(jù)與原則列明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃編制的主要依據(jù)，包括相關(guān)的政策、法規(guī)、上層次規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃等，概述其中直接指導(dǎo)本規(guī)劃編制的特別重要的內(nèi)容。確定規(guī)劃編制所遵循的主要原則。 改造目標(biāo)研究確定規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展方向、改造目標(biāo)和功能定位： A. 根據(jù)上層次規(guī)劃要求、相關(guān)主體的意愿、規(guī)劃編制區(qū)的具體條件，研究確定規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)和功能定位；B. 研究確定協(xié)調(diào)城中村與周邊城市關(guān)系，提高城中村建設(shè)環(huán)境質(zhì)量的改造目標(biāo)；C. 研究確定拆除改造區(qū)的主導(dǎo)功能和保留整治區(qū)的環(huán)境綜合整治目標(biāo)。 改造模式與策略 研究確定城中村改造的模式與策略： A. 根據(jù)上層次規(guī)劃要求、相關(guān)主體的意愿、規(guī)劃編制區(qū)的具體條件，研究確定城中村改造模式：整體拆建、局部拆建或異地重建； B. 依據(jù)改造模式，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)建筑物狀況和建設(shè)環(huán)境質(zhì)量的分析評(píng)價(jià)，劃定拆除改造區(qū)和保留整治區(qū)，并說明各類策略分區(qū)的改造策略和建設(shè)管制規(guī)定。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)上層次規(guī)劃要求和規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展條件，研究確定拆除改造區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)： A. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：拆除改造區(qū)的容積率、建筑密度和各類建筑規(guī)模； B. 規(guī)劃編制區(qū)的發(fā)展條件：區(qū)位條件、房地產(chǎn)市場潛力、城市景觀協(xié)調(diào)要求、道路交通承載力、配套設(shè)施承載力、生態(tài)環(huán)境承載力等； C. 經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)：項(xiàng)目成本（包括依據(jù)特定地區(qū)平均水平測算的市場開發(fā)成本、依據(jù)有關(guān)政策測算的拆建補(bǔ)償安置成本以及必須統(tǒng)籌實(shí)施的綜合整治成本等）、項(xiàng)目收益（考慮了優(yōu)惠政策后的經(jīng)濟(jì)收益）、項(xiàng)目利潤額和利潤率、建議的財(cái)政調(diào)控措施等。 改造項(xiàng)目的影響評(píng)價(jià) 說明城中村改造項(xiàng)目實(shí)施后可能產(chǎn)生的各方面影響，必要時(shí)應(yīng)做客觀評(píng)價(jià)，并提出預(yù)防和消減負(fù)面影響的措施： A. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)，防治環(huán)境污染的措施； B. 道路交通影響評(píng)價(jià)，解決道路交通問題的措施； C. 公共配套設(shè)施影響評(píng)價(jià)，解決公共設(shè)施問題的措施； D. 市政配套設(shè)施影響評(píng)價(jià)，解決市政設(shè)施問題的措施； E. 社會(huì)文化影響評(píng)價(jià)，消減負(fù)面影響的措施。 對(duì)上層次規(guī)劃的修正和調(diào)整建議 根據(jù)科學(xué)合理、切實(shí)可行的原則，說明城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)上層次規(guī)劃的修正及相關(guān)的調(diào)整建議。 用地布局 研究確定規(guī)劃編制區(qū)的用地布局結(jié)構(gòu)與功能組織，明確各類用地的分布和規(guī)模： A. 影響用地布局結(jié)構(gòu)與功能組織的重大因素分析； B. 規(guī)劃編制區(qū)和拆除改造區(qū)內(nèi)用地布局與功能組織的基本思路與方案說明； C. 拆除改造區(qū)內(nèi)各類用地的布局、規(guī)模及規(guī)劃要求。根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，其用地類別分別達(dá)到法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求； D. 編制“規(guī)劃用地匯總表”。 地塊控制 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，對(duì)規(guī)劃編制區(qū)劃分地塊，并分別按照法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，研究確定拆除改造區(qū)內(nèi)各地塊的控制指標(biāo)： A. 地塊劃分：根據(jù)用地權(quán)屬和用地性質(zhì)盡可能單一，有利于指導(dǎo)土地出讓和開發(fā)的要求，并結(jié)合各種自然界線和人工界線進(jìn)行劃分； B. 各項(xiàng)控制指標(biāo)的確定：依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定，結(jié)合規(guī)劃控制的需要和項(xiàng)目的具體情況，研究確定地塊的各項(xiàng)控制指標(biāo)，并編制“地塊控制指標(biāo)一覽表”； C. 重點(diǎn)地塊控制指標(biāo)說明：，以及對(duì)上層次規(guī)劃或規(guī)劃部門審批文件已確定的控制指標(biāo)作出調(diào)整的地塊，必須專門解釋規(guī)劃調(diào)整或確定的理由。 城市設(shè)計(jì) 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中城市設(shè)計(jì)的要求，研究規(guī)劃編制區(qū)的環(huán)境特征、景觀特色及空間關(guān)系，說明規(guī)劃編制區(qū)的城市空間結(jié)構(gòu)和城市景觀體系，以及對(duì)各景觀要素的具體控制目標(biāo)和設(shè)計(jì)對(duì)策： A. 上層次規(guī)劃中城市設(shè)計(jì)對(duì)本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)的景觀資源、環(huán)境特征及空間關(guān)系； C. 規(guī)劃編制區(qū)的城市空間組織，主要的軸線、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)、開放空間、園林綠地、視覺走廊等控制元素，建筑高度分區(qū)建議； D. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，分別按照法定圖則或詳細(xì)藍(lán)圖的深度要求，說明拆除改造區(qū)的城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制的要求，以及重點(diǎn)地段建筑與公共空間環(huán)境改善對(duì)策和方案。 公共配套設(shè)施規(guī)劃 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中公共配套設(shè)施的要求，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)公共配套設(shè)施的現(xiàn)狀、城中村居民的需求以及空間與經(jīng)濟(jì)的可行性，研究確定公共設(shè)施規(guī)劃對(duì)策和各類公共配套設(shè)施的種類、規(guī)模以及空間布局： A. 上層次規(guī)劃中公共配套設(shè)施規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的現(xiàn)狀、問題和發(fā)展需求； C. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的規(guī)劃布局和管理規(guī)定； D. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，說明拆除改造區(qū)中各類配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模； E. 編制“配套設(shè)施規(guī)劃一覽表”。 道路交通規(guī)劃 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中道路交通的要求，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)道路交通的現(xiàn)狀和需求，研究確定道路交通的規(guī)劃對(duì)策、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成以及各類道路交通設(shè)施的布局： A. 上層次規(guī)劃中道路交通規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃編制區(qū)的控制要求； B. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路交通體系的現(xiàn)狀、問題和發(fā)展需求； C. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路交通的發(fā)展對(duì)策和內(nèi)、外部交通組織； D. 規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成和規(guī)劃控制要求； E. 根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，說明拆除改造區(qū)中交通場站設(shè)施的分布和控制要求，行人專用系統(tǒng)的控制原則和管理規(guī)定，以及道路和豎向控制要求。 保留整治區(qū)規(guī)劃 調(diào)查研究保留整治區(qū)的建筑空間、各類設(shè)施、環(huán)境狀況及社會(huì)文化等特征，分析其主要問題和改造條件，提出有針對(duì)性的整治目標(biāo)和分區(qū)，明確各項(xiàng)主要整治工作的內(nèi)容、位置、范圍和實(shí)施時(shí)序。 市政公用設(shè)施規(guī)劃 落實(shí)、深化上層次規(guī)劃中市政公用設(shè)施的要求，結(jié)合規(guī)劃編制區(qū)內(nèi)給水、雨水、污水、中水、電力、電信、燃?xì)狻h(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各項(xiàng)市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和需求，研究確定市政公用設(shè)施的規(guī)劃對(duì)策和網(wǎng)絡(luò)體系，研究提出雨洪利用的規(guī)劃措施；根據(jù)各類城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃的深度規(guī)定，研究確定拆除改造區(qū)內(nèi)各項(xiàng)市政工程的管網(wǎng)布局、控制要求及場站設(shè)施的位置和規(guī)模。 實(shí)施措施 針對(duì)改造項(xiàng)目可能形成的影響及規(guī)劃實(shí)施中可能面臨的問題，提出具體的實(shí)施措施及相關(guān)建議： A. 提出分期實(shí)施計(jì)劃，包括保留整治區(qū)各項(xiàng)工作內(nèi)容的實(shí)施計(jì)劃，突出拆除改造工作與保留整治工作在實(shí)施時(shí)序方面的關(guān)系； B. 改造項(xiàng)目的組織方式建議，比如以集體股份合作公司獨(dú)立改造、股份合作公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作改造、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過競標(biāo)獨(dú)立改造等； C. 為了保障改造項(xiàng)目順利實(shí)施，特別是在改造中維護(hù)社會(huì)整體利益、促進(jìn)城中村整體環(huán)境改善的監(jiān)督機(jī)制； D. 政府機(jī)構(gòu)及公共財(cái)政參與、扶持和監(jiān)管的相關(guān)建議；E. 對(duì)社區(qū)建設(shè)、文化保護(hù)及發(fā)展等方面的相關(guān)建議。四、深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（20052010） 為全面完成城中村（舊村）（以下統(tǒng)稱“城中村”）改造，加快城市化步伐，推動(dòng)特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城中村地區(qū)與城市其它地區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)國際化城市、現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，構(gòu)建和諧深圳、效益深圳，特制定本綱要。 一、深圳市城中村改造面臨的形勢(shì) 深圳建市以來，經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了迅速發(fā)展，城市建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量不斷提高，廣大人民群眾的生活環(huán)境顯著改善。但是，我市的進(jìn)一步發(fā)展已經(jīng)明顯受到土地和空間、能源和水資源、人口和勞動(dòng)力以及環(huán)境承載力這“四個(gè)難以為繼”的制約，特別是由于我市過去的城市建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章，城中村這樣的“存量”土地沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。經(jīng)過多年的累積，違法建筑和城中村問題已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題。城中村不僅村內(nèi)環(huán)境難以改善、居民的生活質(zhì)量難以獲得持續(xù)提高、許多村存在著嚴(yán)重的安全隱患，而且阻礙了城市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了周邊地區(qū)的土地價(jià)值，并以其違法經(jīng)營的手段破壞了城市的公平發(fā)展環(huán)境和法制管理秩序，與構(gòu)建和諧社會(huì)的要求相距甚遠(yuǎn)。根據(jù)繼續(xù)承擔(dān)“改革創(chuàng)新排頭兵”的歷史使命，努力建設(shè)和諧深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府決定率先轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展模式，積極創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制，并先后作出加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程和在全市范圍全面推進(jìn)城中村改造的重大決策。同時(shí)，我市現(xiàn)代化建設(shè)的加快推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)劃和國土管理體制的改革，特區(qū)內(nèi)外城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，以及房地產(chǎn)市場日趨成熟理性，也為城中村改造創(chuàng)造了良好的條件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各級(jí)政府必須充分認(rèn)識(shí)全面推進(jìn)城中村改造的重要意義，努力為改造工作營造良好的環(huán)境，為深圳的發(fā)展提供新的動(dòng)力和活力。 二、指導(dǎo)思想和基本原則 深圳市城中村改造的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心，結(jié)合全面提升城市建設(shè)品質(zhì)和特區(qū)外新城建設(shè)，長期、持續(xù)、全面開展城中村改造，不斷改善城市運(yùn)行機(jī)制，為深圳建設(shè)國際化城市，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 －－堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)的原則。城中村改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市為總目標(biāo)，以城市規(guī)劃為先導(dǎo)，根據(jù)深入推進(jìn)城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有序地推進(jìn)，盡量減少對(duì)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的消極影響，確保“成熟一個(gè)，改造一個(gè)；改造一個(gè)，成功一個(gè)”。 －－堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則。各級(jí)政府應(yīng)牢牢把握城中村改造的方向，通過政策、規(guī)劃、計(jì)劃的適時(shí)調(diào)控，保證城中村改造符合公共利益，維護(hù)改造過程中的社會(huì)公平，努力使改造惠及所有的城中村和最廣大的居民。同時(shí)堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，努力提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能利用有限的資源達(dá)成最好的工作目標(biāo)。 －－堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合運(yùn)用法律、政策、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，