工程經(jīng)濟學作業(yè)之項目的可行性研究(編輯修改稿)
2025-07-21 06:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 賓北大道333號（三店西路交叉口）住宅小區(qū)6500元/m2（201046）基本售罄，目前二手房均價為7650≥≥第三章 項目綜合定位1 發(fā)展策略 青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級中實現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板塊： 一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達200億元。二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟帶，大力支持江鈴集團、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強。三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟帶。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約1平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌南城。四是以解放西路|洪城路為主軸，積極引進總部經(jīng)濟，發(fā)展以國貿(mào)廣場、中環(huán)廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟商圈。五是以八大山梅湖景區(qū)為重點的文化旅游創(chuàng)意板塊。推進“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術(shù)培訓集中地、主題攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。2 形象定位 為推動南昌市的文化事業(yè)發(fā)展、城市風貌美化、樓宇經(jīng)濟建設(shè)，依托南昌市中心傳統(tǒng)商圈及青云譜區(qū)強大的商業(yè)輻射能力，本項目定位為引領(lǐng)青云譜區(qū)發(fā)展方向的情景式、體驗式時尚文化中心，創(chuàng)造性的提供一個集文化休閑、時尚購物、SOHO商務(wù)、置業(yè)居住于一體的復合型區(qū)域中心。3產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目采取多產(chǎn)品組合方式。從而可避免單一產(chǎn)品模式可能面臨的市場容量有限和銷售周期長的風險。依產(chǎn)品用途來分，本項目包含高質(zhì)素住宅、商業(yè)、辦公用地，酒店式公寓等產(chǎn)品形式。⑴初步規(guī)劃設(shè)計思路：①產(chǎn)品定位：面向社會中上層人士的住宅小區(qū)。 ②設(shè)計概念：住宅為總建筑面積的70%（109032 平方米），非住宅為總建筑面積的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%（）。建筑密度30%（）。住宅部分為高層和多層兩種類型。2） 產(chǎn)品設(shè)計：項目建筑形態(tài)為板式雙塔樓，空中花園局部連接（中部的連廊將兩棟建筑物連接為一個整體）。①非住宅部分：總建筑面積為46728 平方米。商業(yè)部分建成商場、酒店和寫字樓，具有休閑娛樂、餐飲與辦公多種功能。A、商場：總建筑面積：12000平方米。 樓層：地下一層，地上3層。 配套功能：餐飲，娛樂 ，店鋪。B、酒店： 總建筑面積：18000平方米 。樓層：6層 戶型面積：50 m2 ~~ 110m2。 戶數(shù)：約200戶配套功能：會議室，宴會廳，酒吧，美容美發(fā)，洗浴按摩等。 C、寫字樓：總建筑面積：3000平方米。樓層：1層 D、小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施：幼兒園、公共廁所 、游泳池等。面積2660平方米。 E、其他： 4068平方米②住宅部分：總建筑面積為109032 m2 。有以下三種類型：A、60~90平方米住宅均為高層：戶型結(jié)構(gòu)為一房一廳一衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)或兩房兩廳兩衛(wèi)，共10棟，各15層。一梯5戶，共約750戶。（1 ~ 10）B、100~150平方米高層住宅，戶型結(jié)構(gòu)為三室兩廳或四室一廳，共6棟，各15層。一梯兩戶，共約180戶。（11 ~ 16）C、面積為250平方米的復式豪華多層住宅：戶型結(jié)構(gòu)為四室兩廳。共6棟，各5層。一梯兩戶，共約60戶。（1 ~6）③停車場：（比例為1:）住宅需（750+180+60）*≈594個車位。停車場為地下一層，供小區(qū)住戶使用。面積約為11880平方米。 酒店車位與購物中心車位共同使用，按每150平方米占一個車位計算。停車廣場為酒店與商場門前兩側(cè)。面積約為1400平方米。 面積共為13280平方米?！荨? 第四章 項目發(fā)展計劃一、 項目實施進度：項目建設(shè)周期：項目從立項、設(shè)計到開發(fā)建設(shè)、（42個月），即從2010年11月立項開始，到2014年5月竣工驗收完畢。項目開發(fā)進度：見附表1二、項目銷售計劃：根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場和該區(qū)域房地產(chǎn)市場，預測該項目的各類價格。預定該項目高層住宅的價格為7500—8500元/平方米，復式豪華多層建筑價格約為8500—9000元/平方米，酒店按8000元/平方米，商鋪按20000元/每平方米，寫字樓按7500元/平方米，住宅停車位按每個7萬元出售。具體的銷售計劃 見附表2 ≥≥第五章 項目總投資與融資方案1相關(guān)稅費表： 稅費一覽表 單位：%稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅50、60超率累進城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費用3不可預見費3銷售費用房產(chǎn)稅（按租金）12(營業(yè)稅=銷售收入*5%,城市建設(shè)維護稅=營業(yè)稅*7%,教育費附加=營業(yè)稅*3%,企業(yè)所得稅=(銷售收入總成本費用銷售稅金及附加土地增值稅)*25%,管理費用=（土地成本+前期費用+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費）*3%,銷售費用=銷售收入*%)銷售收入與稅金估算表 單位：萬元序號項目合計2012201320141銷售收入47665576442經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加3其他稅費9444土地增值稅——————2項目總投資估算： 總投資估算表序號項目名稱金額（萬元）1土地成本2前期工程費
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