【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成有效的商業(yè)聯(lián)盟即合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。這種聯(lián)盟可以是長(zhǎng)期的，如戰(zhàn)略聯(lián)盟。也可以是有時(shí)限的、局部的，如合同外包?？梢匝由炻?lián)動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)有:建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、家電家具業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等。另外，可以納入企業(yè)商業(yè)聯(lián)盟的合作網(wǎng)絡(luò)的還可能是某些專業(yè)機(jī)構(gòu) (最典型的如銷售代理機(jī)構(gòu))，它們的業(yè)務(wù)處在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上，但不包含在某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值配置即價(jià)值鏈集合中。這時(shí)它們與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間就可以采取商業(yè)聯(lián)盟的方式。孫開友，戰(zhàn)略聯(lián)盟:住房企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)主要是在房地產(chǎn)企業(yè)與某些專業(yè)機(jī)構(gòu)(業(yè)務(wù)活動(dòng)處于房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上但又不在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)的)之間的合作，如設(shè)計(jì)公司、施工單位，甚至銷售代理公司、物業(yè)管理公司、廣告公司等。四、業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式指向消費(fèi)者提供的價(jià)值，包括產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)品方面，按業(yè)態(tài)可分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、商用物業(yè)三類。按價(jià)值提供方式，可分為銷售方式和租賃方式。按照目標(biāo)群體的不同，還可以進(jìn)一步細(xì)分。服務(wù)包括在銷售過(guò)程中的隱性服務(wù)、售后服務(wù)和物業(yè)管理。業(yè)務(wù)模式包含產(chǎn)品和服務(wù)兩方面的內(nèi)容。我國(guó)該階段的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式特征是，產(chǎn)品以住宅物業(yè)為主，產(chǎn)品定位粗放且多樣，一般沒有固定的目標(biāo)客戶群體，客戶服務(wù)意識(shí)淡薄服務(wù)問(wèn)題上。一是物業(yè)管理方面:與價(jià)值鏈定位相呼應(yīng)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)并銷售/出租物業(yè)后也進(jìn)行物業(yè)管理 (以開發(fā)公司的名義或另組建物業(yè)管理公司)，在物業(yè)的特殊性要求有較高的專業(yè)度時(shí)要考慮與專業(yè)物業(yè)管理公司合作。二是售后服務(wù)以及生產(chǎn)和提高產(chǎn)品過(guò)程中的服務(wù)，由于該時(shí)期市場(chǎng)環(huán)境的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的服務(wù)意識(shí)還很淡薄。在業(yè)務(wù)模式的產(chǎn)品問(wèn)題上，該時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)大致可以分為兩類:以開發(fā)住宅物業(yè)為主的，和開發(fā)商業(yè)、商用物業(yè)的，且前者居多。這與時(shí)代和市場(chǎng)背景，以及相應(yīng)的制度支持有關(guān)，特別是銀行貸款和預(yù)售政策對(duì)住宅物業(yè)的支持，給相關(guān)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇。而商業(yè)地產(chǎn)等的開發(fā)需要多方面的融資，獲得長(zhǎng)期資金的支持。主要開發(fā)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)的住宅產(chǎn)品一般較多樣化，即包含了不同的住宅類型，兼顧了不同的消費(fèi)群體，并且有時(shí)也開發(fā)非住宅物業(yè)。 五、盈利模式盈利模式包含成本結(jié)構(gòu)和收入模式。成本結(jié)構(gòu)主要描述企業(yè)成本支付在哪些環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用以何種形式和比例分配。房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)模式與其價(jià)值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈?zhǔn)窍鄬?duì)應(yīng)的。房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式及關(guān)鍵成功因素研究，張浩文，東南大學(xué)碩士論文 ，2006確定了企業(yè)運(yùn)作包含哪些價(jià)值鏈環(huán)節(jié)、和其他哪些產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有聯(lián)動(dòng)合作關(guān)系，也就基本上確定了企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的主要方面，而且還可以細(xì)化。收入模式主要描述企業(yè)從哪里獲得收入，獲得收入的形式有哪幾種，這些收入以何種形式和比例在產(chǎn)業(yè)鏈中分配，企業(yè)是否對(duì)這種分配有話語(yǔ)權(quán)。企業(yè)的收入來(lái)源和配置與其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)窍鄬?duì)應(yīng)的。第四章 房地產(chǎn)公司商業(yè)模式的創(chuàng)新第一節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境的變革、竣工面積、銷售面積、住宅商品房?jī)r(jià)等均處歷史峰值區(qū)位，房地產(chǎn)投資旺盛，市場(chǎng)受到社會(huì)各界的參與和普遍關(guān)注，火熱異常。同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)激增，2004年，國(guó)家宏觀調(diào)控力度迅速加大，開始頻繁出臺(tái)金融、土地、稅收、行業(yè)制度等相關(guān)的政策法規(guī)，以打擊投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開始經(jīng)歷第一個(gè)政策年。房地產(chǎn)熱啟動(dòng)之后，中央部委的第一飄冷水來(lái)自2003年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡(jiǎn)稱央行。112號(hào)文)，收緊了房地產(chǎn)開發(fā)信貸。 2004年后，政策力度和密度加大:3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定8月31 日后出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)必須以招拍掛方式，協(xié)議土地政策被終結(jié) (業(yè)內(nèi)稱之為 大限)。2005年，3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的 《政府工作報(bào)告》中第一次明確提出抑制高房?jī)r(jià)。3月71 日，央行再次加息。26日，一份名為 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件在3月發(fā)出，被稱為國(guó)八條，文件清晰傳達(dá)了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的憂慮，并要求省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制措施不力，要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。在排山倒海般的政策下，2005年 07 個(gè)大中城市房屋價(jià)格漲幅為 %，%，調(diào)控顯現(xiàn)出一定成效。[J].2012012年也出臺(tái)了調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資提高了門檻、減少了土地供應(yīng)、加大了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收力度，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境越來(lái)越困難。二、國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式美國(guó)模式美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了較為成熟的階段，規(guī)?；?、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)鏈組成了規(guī)范、高效和有序的行業(yè)格局。美國(guó)的模式是一個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，以房地產(chǎn)買方市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。美國(guó)模式真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。張永岳，國(guó)際房地產(chǎn)概述，上海人民出版社，2004年美國(guó)模式依賴兩個(gè)基礎(chǔ):一是高水平的專業(yè)化分工，二是良好的資本市場(chǎng)環(huán)境和豐富的金融衍生工具。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。美國(guó)模式是典型的資本主導(dǎo)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種權(quán)利(如土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán))進(jìn)行分割的集合，設(shè)計(jì)出若干金融產(chǎn)品進(jìn)入資本市場(chǎng)，成為高度分散的、高杠桿的金融產(chǎn)品或衍生品。在美國(guó)，融資方式除了銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用。新加坡模式新加坡是一個(gè)島國(guó)，人多地少，幾乎沒有任何資源，新加坡88% 的土地都屬國(guó)有，對(duì)土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，在全國(guó)每一個(gè)區(qū)域內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。新加坡政府擁有土地的定價(jià)權(quán)，在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。新加坡的金融市場(chǎng)非常成熟，使得新加坡房地產(chǎn)商擁有足夠的資金空間。新加坡財(cái)政部系中政府投資公司(GIC)、淡馬錫控股等旗下都有多個(gè)房地產(chǎn)投資基金，在新加坡房地產(chǎn)商有直接投資開發(fā)項(xiàng)目的，更多的還是借助資本市場(chǎng)，通過(guò)一系列運(yùn)作把風(fēng)險(xiǎn)拆分。由房地產(chǎn)升值獲利的原始投資形式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理模式，將發(fā)行債券取代傳統(tǒng)銀行借貸，通過(guò)募集基金來(lái)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。香港模式是以開發(fā)商為中心的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，一家開發(fā)商負(fù)責(zé)買地、建造、賣房、管理，房子建好后直接出售。開發(fā)商主要融資渠道是向銀行貸款和通過(guò)預(yù)售收取客戶定金的方式獲得。原磊. 國(guó)外商業(yè)模式理論研究評(píng)介[J]. 外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理. 2007(10)上述模式是香港房地產(chǎn)企業(yè)在最初的發(fā)展模式，發(fā)展到了一定的規(guī)模特別是二十世紀(jì)七十年代中期以后，地產(chǎn)上市公司改變開發(fā)出售的粗放經(jīng)營(yíng)方式，而轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有投資出租物業(yè)，以獲得股價(jià)的增長(zhǎng)。香港地產(chǎn)企業(yè)在招股說(shuō)明和各種宣傳資料中，都強(qiáng)調(diào)并承諾，為股民負(fù)責(zé)，適量、適時(shí)機(jī)的儲(chǔ)備土地，并保證持有一定比例的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)組合權(quán)益，以保證股民投資者的長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。我國(guó)大部分的房地產(chǎn)公司都采用香港模式。第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的途徑一 、核心能力創(chuàng)新面對(duì)政策的調(diào)整和復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)自身的資源能力進(jìn)行客觀的分析，根據(jù)自身實(shí)際培養(yǎng)和強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，、資金和經(jīng)營(yíng)能力是房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的戰(zhàn)略資源和能力，是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該具備的，但不同時(shí)期、不同企業(yè)側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，因而其核心能力的結(jié)構(gòu)也不同。1998~2004年間，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力都是土地型。三種核心能力的發(fā)展很不平衡，2004 年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力結(jié)構(gòu)需要向資金和經(jīng)營(yíng)管理能力傾斜，形成三者均衡發(fā)展的核心能力結(jié)構(gòu)，同時(shí)有所側(cè)重 ，具體側(cè)重于哪一方面，須根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)和相關(guān)條件決定。土地規(guī)則的改變突出了企業(yè)資本運(yùn)作能力和戰(zhàn)略管理能力的重要性。土地市場(chǎng)交易的操作愈加規(guī)范，行業(yè)愈加有序。土地依然是房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要、不可缺的資源，但不再成為唯一的決定性因素。具備了一定資金實(shí)力和管理運(yùn)作能力的開發(fā)商都可能憑實(shí)力拿下地塊，土地的儲(chǔ)備也受到監(jiān)督、規(guī)范，過(guò)度囤積會(huì)使企業(yè)承受沉重的成本負(fù)擔(dān)?？傊院蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)將逐漸擺脫對(duì)土地的過(guò)分依賴。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。一方面，資金實(shí)力 (主要指自有資金規(guī)模)是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力的體現(xiàn)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，是在與地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)的23 個(gè)產(chǎn)業(yè)中直接關(guān)聯(lián)度和完全關(guān)聯(lián)度最大，而國(guó)別差異、時(shí)間差異最小的四個(gè)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自有資本以外，需要且必須通過(guò)其他融資渠道，如銀行貸款、股權(quán)融資、信托基金融資、債權(quán)融資以及合法的銷售回款等。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力、經(jīng)營(yíng)能力成為本輪行業(yè)整合、優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵因素，企業(yè)需要重點(diǎn)打造其資金的核心能力。這不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去的發(fā)展基礎(chǔ)上有較優(yōu)的資本實(shí)力，還要求他們能對(duì)不同的融資方式進(jìn)行調(diào)整，以求合理的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。具體地說(shuō)，應(yīng)該減少對(duì)以往傳統(tǒng)的三大資金來(lái)源 (銀行融資、預(yù)售回款、工程拖欠款)的依賴，拓寬融資渠道 (上市、發(fā)債、基金合作、合并收購(gòu)、戰(zhàn)略合作等)，進(jìn)行房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的動(dòng)態(tài)也印證了這種趨勢(shì):瑞安地產(chǎn)上市進(jìn)行股權(quán)融資，合生創(chuàng)展、順馳置業(yè)、大連A公司尋求基金注資入股，中海地產(chǎn)國(guó)外發(fā)行債券，以及很多擁有不同的核心資源的地產(chǎn)商之間大規(guī)模的合作、并購(gòu)等等。[J]，（04）其中，一些融資方式會(huì)改變企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，其本身對(duì)公司發(fā)展和治理結(jié)構(gòu)有重要作用，是企業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展的動(dòng)能，有利于企業(yè)的制度化和規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)能力，這要求企業(yè)基于自身戰(zhàn)略布局和對(duì)市場(chǎng)及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。組建團(tuán)隊(duì)開展專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，開展科學(xué)管理，使公司管理出效益?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)要積極創(chuàng)新、拓寬融資渠道，合理安排資金來(lái)源。同時(shí)，能夠進(jìn)行有效融資，要求企業(yè)有較高的管理水平、長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃等，商業(yè)模式較優(yōu)的企業(yè)會(huì)有更多的機(jī)會(huì)受到資本青睞。二、價(jià)值鏈定位創(chuàng)新根據(jù)交易費(fèi)用理論，交易費(fèi)用的相對(duì)高低決定了企業(yè)行為是以市場(chǎng)交易還是企業(yè)內(nèi)部合約形式進(jìn)行，并由此決定了企業(yè)的邊界，而企業(yè)的邊界主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的整合程度。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈定位在很大程度上受相關(guān)資源或要素的市場(chǎng)交易費(fèi)用的影響。隨著市場(chǎng)環(huán)境降溫、消費(fèi)者日益成熟、行業(yè)規(guī)范日漸完善，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的要求提高，為了在新形勢(shì)下爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)值鏈的運(yùn)作上會(huì)更加講求 “精耕細(xì)作”、科學(xué)管理。張錦良. 未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向淺析[J]. 經(jīng)濟(jì)師. 2011(10)這不僅體現(xiàn)在普遍地與專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作增強(qiáng)了地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)度上，還表現(xiàn)在在以往省略、忽視或者粗放運(yùn)作的 “軟性”環(huán)節(jié)越來(lái)越重視。具體地說(shuō)，以前的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策、土地獲取、市場(chǎng)定位等環(huán)節(jié)一般依據(jù)本企業(yè)少數(shù)人的經(jīng)驗(yàn)和感覺做出決策，而市場(chǎng)研究、進(jìn)度質(zhì)量成本監(jiān)測(cè)等環(huán)節(jié)幾乎省略。而今，以上環(huán)節(jié)都開始有專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作或者作為“全程營(yíng)銷”的一部分由專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成，行業(yè)會(huì)出現(xiàn)更加系統(tǒng)和專業(yè)化的特征。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)就從此全然轉(zhuǎn)變成在幾乎所有細(xì)分環(huán)節(jié)都與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作來(lái)運(yùn)作的單純的房地產(chǎn)投資公司。因?yàn)椴煌姆康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)生的“能力”和特點(diǎn)是不同的，價(jià)值主張也是不同的，企業(yè)的價(jià)值鏈定位不僅要根據(jù)變化的環(huán)境，還應(yīng)該以自身的能力為基準(zhǔn)。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)自身規(guī)模、資源、能力的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)不同價(jià)值鏈組合增長(zhǎng)和盈利的特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，以及不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)增值幅度有限或不擅長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理，在“歸核”和 “外包”的權(quán)衡中培育企業(yè)核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。例如不同企業(yè)的優(yōu)勢(shì)不同，有的一些公司在金融比較強(qiáng)，有一些獲得土地比較強(qiáng)，有一些公司的判斷能力比較強(qiáng)。某些房地產(chǎn)企業(yè)基于較好的市場(chǎng)判斷能力和營(yíng)銷策劃的積累，可能選擇創(chuàng)建企業(yè)自己的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程營(yíng)銷 (包括市場(chǎng)研究、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷推廣、銷售/租賃，)即便有專業(yè)的營(yíng)銷策劃和代理機(jī)構(gòu)可供選擇合作。與其它產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈前端有較多的環(huán)節(jié)。而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力，特別是在投資決策、土地獲取環(huán)節(jié)上增值空間最大，這是不同價(jià)值鏈定位的開發(fā)企業(yè)都需要把握的?？傊?，開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈定位應(yīng)