【文章內(nèi)容簡介】 3個職權(quán)：（1）編制總體規(guī)劃，確定選址方案；（2）籌集資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（3）擁有強制購買土地權(quán)，即可以按現(xiàn)在土地使用功能的價格購買新城開發(fā)土地。根據(jù)新城法，中央政府還組建了新城委員會對新城開發(fā)公司的工作實行指導(dǎo)、監(jiān)督。新城委員會對新城的選址、設(shè)立、開發(fā)、組織和管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行了研究，向開發(fā)公司提出指導(dǎo)新城開發(fā)的一般原則是：(1)新城應(yīng)該自給自足；(2)新城應(yīng)該能夠平衡就業(yè)和生活，保證新城居民能就地生活和工作。216。 新城開發(fā)公司的工作內(nèi)容在新城委員會的指導(dǎo)下，新城開發(fā)公司的工作包括：①編制要開發(fā)的新城的總體規(guī)劃；②在總體規(guī)劃批準(zhǔn)后，通過簽約或強制的形式購買土地；③對土地進(jìn)行管理和預(yù)留；④根據(jù)規(guī)劃，在新鎮(zhèn)范圍內(nèi)建造住宅、學(xué)校、工廠和公共的商業(yè)服務(wù)中心；⑤負(fù)責(zé)提供供水、排水、電力、通訊等新城基礎(chǔ)設(shè)施。新城開發(fā)公司是獨立于地方政府的機構(gòu)，他們與地方政府的關(guān)系是協(xié)作關(guān)系。新城的設(shè)施（尤其是公共設(shè)施）布局采用分散布局的模式，在一個新城內(nèi)，分別設(shè)置幾個類似的副中心，然后，利用綠帶把它們連接在一起。盡量減少公共活動空間的集中布局，以減少交通的擁擠。新城預(yù)留了20%的土地，以備未來的開發(fā)。216。 新城開發(fā)運作首先，由新城開發(fā)開發(fā)公司負(fù)責(zé)制訂新城總體發(fā)展的“總體規(guī)劃”（master plan），確定未來新城發(fā)展的戰(zhàn)略框架，設(shè)定規(guī)劃目標(biāo)，分析影響發(fā)展規(guī)劃的限制因素，以及為達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)提出的對策。其次，總體規(guī)劃制訂后經(jīng)過公布、公眾征詢等過程，最后經(jīng)國務(wù)大臣批準(zhǔn)后生效。開發(fā)公司對購買的地塊編制規(guī)劃，并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使其成為可供城市開發(fā)的土地（熟地），再把土地拍賣給開發(fā)商，回籠資金。英國新城開發(fā)實際上是由政府提供了一個城市土地供應(yīng)市場。其三，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開發(fā)公司進(jìn)一步制訂詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)與地方規(guī)劃管理部門協(xié)商，報國務(wù)大臣的批準(zhǔn)后，以特別開發(fā)令的形式下達(dá)開發(fā)許可書。開發(fā)許可書是一攬子的集成許可，包函了開發(fā)公司自身進(jìn)行的開發(fā)項目；在開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的土地上實行開發(fā)的其他各類項目。整個新城的開發(fā)活動置于國務(wù)大臣的監(jiān)控之下，他有權(quán)撤消或更改開發(fā)項目。216。 新城建設(shè)開發(fā)公司一般掌握了新城規(guī)劃中的80%左右的土地，這些土地是通過購買或強制征用獲得的，資金絕大部分來自于財政貸款，因此，它負(fù)責(zé)建設(shè)道路、上下水、電力供應(yīng)、煤氣、電話等基礎(chǔ)設(shè)施項目，并且直接投資建設(shè)住房、辦公樓和工廠等設(shè)施，建筑物竣工后再將其出租或出售。新城建設(shè)基本結(jié)束后，開發(fā)公司即告解散，所有財產(chǎn)向新城委員會或地方政府移交。 政府主導(dǎo)，市場參與的韓國新城開發(fā)（1） 新城開發(fā)背景韓國曾經(jīng)歷了嚴(yán)重的住房問題危機，特點是住房明顯短缺，20世紀(jì)80年代末情況開始惡化，在漢城這一問題尤為突出。漢城的人口從1960年僅有的240萬增長到1989年的1040萬，%，居住人口卻超過韓國的20%，人口的高度密集導(dǎo)致了城市公共設(shè)施超負(fù)荷運行，環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步退化，城市生活質(zhì)量惡化。（2） 新城開發(fā)的理念對新城如何開發(fā)，漢城的規(guī)劃者們?yōu)橹疇幷摿硕嗄辏旧嫌袃煞N觀點：（1）新城獨立規(guī)劃，使開發(fā)合理化；其指導(dǎo)理念就是以密集型、自立的城市為基礎(chǔ)，擺脫漢城的影響。該理念認(rèn)為，新城應(yīng)在空間上、功能上、經(jīng)濟上是一個獨立的實體，位置應(yīng)遠(yuǎn)離漢城。在1989年末政府宣布開發(fā)新城之前，持該理念的一些規(guī)劃者對未來新城Bundang、Ilsan做了詳盡的規(guī)劃，要營造一個完全獨立的生活與工作空間，把包括人們的居住環(huán)境、工作、住宅、購物、公共設(shè)施、體育場所、休閑場所、公園、開放式空間在內(nèi)的范圍全部覆蓋了。（2）依托原有中心城，以住宅供給為主。該種理念持有者強烈倡導(dǎo)新城應(yīng)是為漢城居民提供各種新住宅理念的住宅城，把新城作為城市房產(chǎn)市場的延伸地。該種理念跟我國前兩年一些開發(fā)商倡導(dǎo)的“新住宅運動”有異曲同工之處，核心是在老城邊緣地區(qū)建設(shè)大規(guī)模的居住社區(qū)，引導(dǎo)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，形成住宅郊區(qū)化。（3） 新城開發(fā)形式在韓國，新城開發(fā)曾經(jīng)存在兩種形式：其一，城外建新城。作為緩解內(nèi)城問題的政策工具或支持工業(yè)發(fā)展的手段。60年代開發(fā)的Ulsan工業(yè)城是第一個新城，其目的是促進(jìn)石油化學(xué)工業(yè)生產(chǎn)。諸如此類的還有Changwon（ 重工業(yè)）、Yeochun（ 化學(xué)工業(yè)）、Kumi（ 紡織與電子工業(yè)）。建設(shè)城外新城，成為韓國新城開發(fā)的首選開發(fā)方式。其二，在大城市中，對某一地區(qū)的重新開發(fā)，建立一種新城中城。其目的是疏散城市中人口過于集中地區(qū)的人口，如漢城的Sankedong、 Mokdong等，漢城的許多大規(guī)模住房項目都采用了這種方式。政府采用了對土地?fù)碛姓吆头课萁ㄔ焐逃欣姆绞酵七M(jìn)再開發(fā)過程，在進(jìn)行高樓與高密度地區(qū)再開發(fā)項目時，開發(fā)商往往會犧牲低收入承租人與政府的利益。大多數(shù)租房者沒有得到任何補償就被迫離開他們居住的地區(qū)，隨著居住環(huán)境的遷移，生活條件日益惡化。由于承租人協(xié)會的強烈反對，這一計劃不得不停止進(jìn)行。同時，由于在城市范圍內(nèi)可開發(fā)土地缺乏，住宅開發(fā)必須尋找一條有可開發(fā)土地的新路。要得到大面積的地塊，只能在城市范圍以外的地域?qū)ふ?。?） 新城開發(fā)的若干措施（1）新城土地使用計劃。土地使用計劃由韓國人類居住研究院制訂。在制訂過程中，特別考慮到以下幾點要素：自然與人造特征，從漢城到新城的空間與時間距離，新城位置，現(xiàn)存的交通網(wǎng)絡(luò)，土地使用現(xiàn)狀。其中住宅的使用、公園以及開放空間的設(shè)置，在某種程度上成為構(gòu)成新城的兩個最重要因素。每個新城各有特點。如Ilsan以空間廣闊聞名，城區(qū)中為公園和開放式空間所留的土地面積占了很大比例。城鎮(zhèn)被湖泊、稻田、綠地、山丘所環(huán)繞。在Bundang ，規(guī)劃者投入極大的精力以增強到漢城KangNam區(qū)的交通能力，因此大塊的土地被用來建設(shè)公路。（2）人口與住宅密度。新城規(guī)劃的人口，最小的城市Sanbon 7萬,Bundang39萬。每公頃平均人口密度235人，比漢城的密度要高得多，每公頃可站立181人。純住宅密度為每公頃可住686人，而漢城只有364人。（3）住宅用地開發(fā)。如何開發(fā)新城，包括獲得用地的方法、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資、給服務(wù)性用地的定價，以及為吸引新建住宅購買者而采取的銷售和促銷戰(zhàn)略?；仡櫢鞣N法律法規(guī)，政府總結(jié)出: 以新城開發(fā)促進(jìn)法為基礎(chǔ)是最行之有效的方法。（4）房屋分配計劃。韓國人類居住研究院對人們進(jìn)行了一項調(diào)查，結(jié)果顯示:：絕大多數(shù)想遷入新城的是居住在新城附近的人。分配計劃不僅要使新城為居民提供一定數(shù)量的適合多家庭居住的房屋，而且也指明了各種單元房屋的規(guī)格。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資方式。五個新城的公路與地鐵投資總額約3萬7千億韓元。這筆費用由以下幾個方面承擔(dān)：開發(fā)商、中央政府、地方政府。開發(fā)商負(fù)責(zé)76%的費用，提供道路和地鐵系統(tǒng)。中央和地方政府分別負(fù)擔(dān)近5%和19%的費用。這加重了開發(fā)商的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，以至轉(zhuǎn)嫁到了買房者身上。這就使房價急劇上升，在Bundang，一套典型的房屋價格要比漢城同類價格高80%90%。這樣昂貴的價格使中低收入家庭難以承擔(dān)。（5） 新城開發(fā)的問題與成就韓國新城開發(fā)項目對房產(chǎn)市場起了一些積極的作用，它減輕了韓國以及其他地方的住房短缺問題，穩(wěn)定了房價及房屋租金。同時提高了住房個人住宅擁有率，改善了住房條件。韓國人類居住研究院的調(diào)查表明，新城房產(chǎn)市場實際上是漢城房產(chǎn)市場的衍伸。但是韓國新城開發(fā)建設(shè)也存在許多問題，需要我們研究注意：（1）地區(qū)間的平衡發(fā)展問題。（2）各級政府的利益關(guān)系問題。（3）新城的空間布局問題。（4）新城開發(fā)方式問題；韓國的新城開發(fā)方式是完全不民主和非市場化的。土地是通過公共部門購買，以市場價格補償。建設(shè)資金大量來自于預(yù)售，它們提供了基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的80%資金，其余資金來自地方和中央政府。這種融資模式導(dǎo)致土地投機。（6） 結(jié)論韓國新城開發(fā)幾乎在走兩個極端：一種觀點是強調(diào)新城是一個經(jīng)濟上、功能上、空間上是一個獨立的實體，這種觀點缺少與老城的綜合考慮，把新老城認(rèn)為的割裂了；而另一種觀點則強調(diào)新城應(yīng)該是老城房地產(chǎn)的延伸，新城應(yīng)該是老城住宅功能的延伸區(qū)，這種觀點卻忽視了新城應(yīng)該作為一個相對獨立的實體，它應(yīng)該有自己的造血機能和循環(huán)系統(tǒng)，具有一定的獨立性?？偟膩碚f，韓國在新城開發(fā)的過程中，有些積極因素還是值得我們借鑒的。尤其是其在新城規(guī)劃中，對人與自然的和諧、人性本身的需求等思想是我們在新城開發(fā)中應(yīng)該重點關(guān)注的。以人為本，乃是新城開發(fā)的大勢所趨。 以私人開發(fā)商為主體，政府政策傾斜的東京新城開發(fā)（1） 東京新城開發(fā)的背景東京新城的發(fā)展，主要依托于私營鐵路的延伸，隨后房地產(chǎn)業(yè)和著名百貨商店聯(lián)鎖店相繼跟進(jìn)拓展。東京的區(qū)域軌道交通網(wǎng)主要是私人投資，而日本政府則賦予軌道交通公司有沿軌道附近土地的開發(fā)專營權(quán)，日本私營鐵路的開拓，帶動了鐵道產(chǎn)業(yè)這些鐵道產(chǎn)業(yè)同時進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，零售業(yè)，公共汽車運營業(yè)，因為日本政府限制鐵路票價，為激發(fā)私營鐵路，日本政府立法規(guī)定私營鐵路公司可以多種經(jīng)營。東京（私營）鐵路公司運營收入中鐵路收入占35%，房地產(chǎn)開發(fā)占25%，而該公司的純利潤收入中，房地產(chǎn)收入則占2/3。（2） 日本私營鐵路公司的業(yè)務(wù)范圍日本政府允許私營鐵路公司兼營業(yè)務(wù)可分為：交通運輸業(yè)：鐵路運營；公共汽車服務(wù)；出租汽車；汽車租賃；貨運卡車；航空；船運；貨運；包裝配送；車廂制造等；房地產(chǎn)業(yè)：建造、銷售、住房租賃、辦公樓、旅館、建筑設(shè)計、工程設(shè)計、園林工程等；零售業(yè)：百貨商店的建筑和運營，超市連鎖經(jīng)營，車站銷售亭、餐飲服務(wù)專門商店等；休閑和娛樂業(yè)：風(fēng)景旅游勝地，休閑所的建筑和運營，娛樂公園、棒球運動場、多功能電影場、時裝俱樂部、高爾夫球場，旅行社的運營。（19801993）；這是一種在經(jīng)濟高速增長中的中檔回報率。由于鐵路公司經(jīng)營房地產(chǎn)，使融資信譽提高。日本利用鐵路車站附近開發(fā)百貨商店、辦公大樓、住宅等稱為“車站文化”。據(jù)統(tǒng)計，東京鐵路車站附近商業(yè)建筑增值60%，距車站500米，增值25%，至1000米可增值12%。（3） 日本鐵路公司的土地運作日本鐵路公司與沿線土地?fù)碛姓吖餐瑓f(xié)商，一次性收購沿線土地，鐵路公司則將一小部分成熟土地（即七通一平的土地），返饋給土地?fù)碛姓?，雙方組成合作公司。一切道路、排水、污水溝渠、公園及其他基礎(chǔ)設(shè)施建造費用，則通過出售多余土地和合作雙方的投入來解決。這種土地調(diào)整，使鐵路公司減輕負(fù)擔(dān)。（4） 日本政府政策引導(dǎo)與保障當(dāng)鐵路建筑和新城開發(fā)屬于兩個系統(tǒng)時，日本政府制訂了一些規(guī)定，以促進(jìn)雙方合作。法規(guī)主要內(nèi)容是：（1）開發(fā)商付給鐵路經(jīng)營商鐵路投資的一半；（2）在新城范圍內(nèi)，開發(fā)商將鐵路紅線所占用的土地，以鐵路未開發(fā)前原價售給鐵路商；（3）新城以外土地升值后，開發(fā)商應(yīng)將鐵路未建時原價扣除，將升值部分付給鐵路商。（4）開發(fā)商作出以上貢獻(xiàn)后，國家中央政府和地方政府各提保融資造價的18%給他們，以促進(jìn)鐵路開發(fā)。 公私合作投資建設(shè)的香港新城開發(fā)（1） 新城開發(fā)背景自70年代中期開始，香港政府有一半以上的基本建設(shè)開支用于新城開發(fā)計劃。從1973年到1983年政府用于新城建設(shè)的直接開支約1657億港元，還不包括政府建造廉價房的投資。這期間政府通過填海和開山工程為新城提供了3600公頃的各種用途的土地，容納了100多萬的居民。（2） 新城投資建設(shè)香港新城的土地開拓費用全部來自政府，但是城市的基本設(shè)施和商業(yè)設(shè)施則除了政府的投入外，各私營資金也以不同的形式參與。每個新市鎮(zhèn)均在政府項目經(jīng)理統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，編制框架型總體規(guī)劃和相應(yīng)的開發(fā)計劃。政府制訂相應(yīng)的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，在開發(fā)大量住房同時，按照規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，配備學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)及治安管理機構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計上，鼓勵各個新市鎮(zhèn)具備各自特色，并強調(diào)新市鎮(zhèn)的視覺景觀，使主要的購物中心，文化中心和地區(qū)公園在每一個新市鎮(zhèn)各有千秋。（3） 相關(guān)營運公司的運作如香港新鎮(zhèn)建設(shè)中快速鐵路開發(fā)就采取“公辦商營式”，即政府擁有全部或部分股權(quán)，由法人團體以商業(yè)形式經(jīng)營，自負(fù)盈虧。經(jīng)營公司董事會成員均由香港政府委任，政府的運輸司和金融司等相關(guān)單位的官員是其當(dāng)然董事。其資金來源主要是政府財政撥款，其出口信貸、銀團貸款或發(fā)行債券（由香港政府出面擔(dān)保），因此其經(jīng)營得到政府提供的特別優(yōu)惠的條件和保證，可以享受一般公司無法享有的經(jīng)營特權(quán)。如軌道交通公司有沿軌道附近土地的開發(fā)專營權(quán)，這樣一方面可以避免無序競爭，另一方面軌道交通公司可以用土地開發(fā)的贏利彌補。當(dāng)然，與其權(quán)利對等的是它們的利潤使用方式、儲備金的設(shè)立和利息分配額等完全受政府調(diào)控，政府對它們在經(jīng)營方面的要求，總體而言是在盡可能降低經(jīng)營成本的前提下，提供高質(zhì)量的服務(wù)。第三章 新城開發(fā)案例分析一、 田園城市案例之一：斯蒂文乃奇（Stevenage） 概況斯蒂文乃奇新城市1946年《新城法》正式出臺之后第一個建設(shè)的新城，是英國第一代新城的典型代表。原先只是一個小集鎮(zhèn)的斯蒂文乃奇，地處通勤交通的要道，規(guī)劃目標(biāo)是建成一個有25平方公里面積，人口達(dá)6 萬，有6 個鄰里居住區(qū)的新城。斯蒂文乃奇新城是為了配合倫敦中心城市的疏解政策，接納從倫敦疏解出來的產(chǎn)業(yè)和人口而設(shè)置的。當(dāng)初規(guī)劃為6 萬人，其后規(guī)劃人口規(guī)模曾有過擴大或削減。1977 年4 月，政府決定把規(guī)劃的人口規(guī)模定為8萬人。斯蒂文乃奇新城位于倫敦以北30 英里，靠近M25軌道和高速公路，并在三個主要機場的近距離范圍內(nèi)（即倫敦的魯頓（Luton）機場、斯坦斯特德（Stansted）機場、希斯羅（Heathrow）機場）。新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術(shù)、制藥和財政服務(wù)等。整個新城的開發(fā)一直由斯蒂文乃奇新城公司負(fù)責(zé)，直到1980年轉(zhuǎn)交給斯蒂文乃奇地方政府當(dāng)局。 住區(qū)布局斯蒂文乃奇新城的最大特色是它的住宅布局。住宅布局的指導(dǎo)思想是既統(tǒng)一而又多樣化，追求寧靜安全，不受交通干擾。布局上采用了人車分行的雷德朋原則（RadburmPrinciples）。雷德朋原則指，在住宅區(qū)內(nèi)，住宅的前院通常與步行小道相接，而機動車道和車庫通常設(shè)在住宅的背面；在新城的商店、學(xué)校和其他室外游戲空地等人流集中區(qū)，一般都設(shè)有步行道，尤其是兒童游戲場所遠(yuǎn)離交通性道路，與公路的主要出入口分隔開來；人們可以通過步行天橋或地下步行通道來穿越主要的機動車輛道路。例如，埃爾穆格林居住區(qū)，基地呈長方形，東西