【正文】 劇土地資源在我國始終是稀缺的，由于國家壟斷土地，很多地方發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展光靠財政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而要依靠賣地獲得資金，土地財政也成了稅收之外最大的政府收入來源，地價不斷上升的趨勢將難以改變。根據(jù)該五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司這個有代表性企業(yè)的商業(yè)模式，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境變化、海外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗和自身發(fā)展的現(xiàn)實，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的要素體系和保障體系,幫助希望打造新商業(yè)模式的企業(yè)提供有效的借鑒.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 商業(yè)模式 ；創(chuàng)新ABSTRACTReal estate market is one of the fastest developing markets in China since several years development, realestate developing panies have now bee one of the influencing industries of China national economy. With the development of this industry, and tighten regulation by government, realeatate developing panyies are now faing difficult and important transition, and in search for lasting path for development. As an important aspect of strategy management ,Business Model is the new and creative solving angle to that puzzle.The concept of Business Model originated from western IT economy,and is now being more and more popular in economy in china .How to use this method?Firstly,we rest on theories of panies in western economics, and settle several principles for Business Model pratice in five core elements of realestate panies Business model,this article focuses on the changing from recent Business Model to the future Business Model,and the reason for the this article consists of four one introduces some theories of panies in western economics and several principles for Business Model practice in the improves the concept and defines the analyzing frame of five core elements of realestata panies Business Model.Key Word: Real Estate。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要根據(jù)政策、行業(yè)、市場的變化而創(chuàng)新，面對新的形勢和新的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略來實現(xiàn)基業(yè)長青？筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在從“商業(yè)模式”方面不斷創(chuàng)新，通過的打造新的商業(yè)模式來應(yīng)對未來的各種挑戰(zhàn)。為闡述好房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新問題，本文首先對商業(yè)模式的相關(guān)理論進(jìn)行了分析，明確了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究的理論依據(jù)和原則。Business Model 目錄第一章 緒論第一節(jié) 研究背景第二節(jié) 研究意義和研究方法 一、研究的目的和意義二、研究思路與內(nèi)容三、研究方法第二章 商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)第一節(jié) 商業(yè)模式的內(nèi)涵 一、商業(yè)模式的定義二、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式第二節(jié) 交易費用與企業(yè)能力一、交易費用理論二、企業(yè)能力理論第三章 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素體系第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)特性與商業(yè)模式種類一、 房地產(chǎn)業(yè)的特性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素體系一、核心能力 二、價值鏈定位三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈四、業(yè)務(wù)模式 五、盈利模式第四章 房地產(chǎn)公司商業(yè)模式的創(chuàng)新第一節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境的變革 二、國外房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的途徑一 、核心能力創(chuàng)新二、價值鏈定位創(chuàng)新三、產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動創(chuàng)新四、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新五、 盈利模式創(chuàng)新第五章 A公司的商業(yè)模式創(chuàng)新案例分析第一節(jié) A公司商業(yè)模式創(chuàng)新體系一、A公司情況介紹二、A公司新舊商業(yè)模式對比三、A公司商業(yè)模式創(chuàng)新前后的經(jīng)營比較四、A公司商業(yè)模式成功原因分析第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的實施保障一、加強(qiáng)需求分析和戰(zhàn)略布局二、提升資本運作能力三、 加強(qiáng)隊伍建設(shè)和績效考核四、積極塑造品牌、加強(qiáng)創(chuàng)新能力五、提高管理和運營效率第六章 結(jié) 論參考文獻(xiàn)第一章 緒論第一節(jié) 研究背景政策、土地和資金、人口、市場競爭等幾個因素都是決定房地產(chǎn)業(yè)最重要因素,這些因素都越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)。其他行業(yè)的企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)這些年的高速發(fā)展，也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。調(diào)控效果越來越差 從房地產(chǎn)行業(yè)市場化以來到2013年,政府連續(xù)出臺了各種政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,政策的手段從傳統(tǒng)的金融、稅收到增加保障性住房等,甚至一些城市還出臺了限購、限價政策。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,地產(chǎn)開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要根據(jù)政策、土地供應(yīng)、人口數(shù)量、市場競爭的變化順勢而為，企業(yè)要對原有的商業(yè)模式需要進(jìn)行創(chuàng)新才能實現(xiàn)基業(yè)長青。在此基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)涵與要素，并對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新的途徑進(jìn)行分析。筆者希望通過以上研究方法來做好房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的課題。按照學(xué)界通用觀點認(rèn)為：商業(yè)模式是指一個組織在何時(when)、何地(where)、為何(why)、如何(how)和多大程度(how much)地為誰(who)提供什么樣(what)的產(chǎn)品和服務(wù)(即7“w”)，并開發(fā)資源以持續(xù)這種努力的組合。六要素簡略闡述如下：業(yè)務(wù)系統(tǒng)是內(nèi)外部利益相關(guān)者作為行為主體形成的“網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)+交易角色+治理關(guān)系”；定位是企業(yè)為滿足利益相關(guān)者需求而與其交易的方式；贏利模式指“贏利來源+計價方式（數(shù)量、時間、價值）”；現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)要體現(xiàn)輕資產(chǎn)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)設(shè)計，比如充值卡（預(yù)收款+高質(zhì)量服務(wù)=提高客戶滿意度+釋放現(xiàn)金流壓力）；企業(yè)價值是商業(yè)模式的落腳點=股票市值；關(guān)鍵資源能力是改進(jìn)效率的重點（業(yè)績的差異）。商業(yè)模式是由各種要素組成的企業(yè)經(jīng)營體系，各個要素的彼此關(guān)聯(lián)、互相配合，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)模式通常指用于各種批發(fā)零售、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式、通過出租或出售來獲得收入。一、 交易費用理論交易費用理論認(rèn)為企業(yè)本質(zhì)上是一種與市場對應(yīng)存在的契約組織，它存在的意義 在于其內(nèi)部交易相對企業(yè)外部 (即市場)行為活動是節(jié)約交易費用的，有效率的。鑒于縱向產(chǎn)業(yè)鏈的定位是商業(yè)模式的選取的主要環(huán)節(jié)，我們可以這樣認(rèn)為:交易費用理論下的企業(yè)是根據(jù)市場形勢的變動，即外部市場上交易費用的變化 (對比內(nèi)部契約耗費的交易費用而言)，來選取商業(yè)模式的。企業(yè)正是通過其特有的核心能力的積累及由此所決定的競爭行為或戰(zhàn)略來成長，來獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢和超額利潤的。它把企業(yè)所需的生產(chǎn)要素劃分為兩類:競爭性要素和非競爭性要素，并通過這一劃分解釋企業(yè)異質(zhì)性及其與企業(yè)競爭優(yōu)勢的內(nèi)在聯(lián)系。由于外部環(huán)境的變化對所有企業(yè)都是同質(zhì)的，各個企業(yè)的分化、興衰和發(fā)展，尤其是具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)最終要依賴于組織內(nèi)的特定資源和能力。而企業(yè)能力理論主要根植于現(xiàn)實，提出了以企業(yè)為根本，以企業(yè)本身為立足點的企業(yè)觀和戰(zhàn)略管理理論。這是企業(yè)取得差異性競爭優(yōu)勢的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，他們是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是在土地上建設(shè)的商品，是基于土地利用所引申出來的商品的代名詞。 第二，產(chǎn)業(yè)價值鏈寬泛。從土地購置 (或租入)、土地開發(fā) (通常包括動遷安置、七通一平，到地上結(jié)構(gòu)建筑，再到后期廣告等具體銷售工作的展開，生產(chǎn)周期長，占用資金多，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1:7，即每 100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)700元的銷售。一、 核心能力 根據(jù)企業(yè)能力理論，企業(yè)的核心能力是在其長期的生產(chǎn)經(jīng)營活動中積累而成的，具有完全異質(zhì)性的獨特資源。土地過去一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)實力的象征，土地資產(chǎn)的不可再生性、增值性和可持續(xù)性使其成為毋庸置疑的戰(zhàn)略性資源，因此土地儲備、獲取和整合土地的能力是企業(yè)的重要能力之一。技術(shù)能力包括研發(fā)能力、創(chuàng)新能力及應(yīng)用能力。以上三者是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的戰(zhàn)略資源和能力，是每個企業(yè)應(yīng)該具備的，但不同企業(yè)側(cè)重點會有所不同，這表現(xiàn)了不同企業(yè)不同的核心能力，也是其競爭力優(yōu)勢的體現(xiàn)。”邁克爾一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈定位比較單一表現(xiàn)在大多數(shù)都采取的是所謂香港模式，即開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍廊括了房地產(chǎn)開發(fā)的整個價值鏈，從買地、建造、賣/租房到物業(yè)管理都由開發(fā)企業(yè)完成。這是因為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的很多環(huán)節(jié)具有很高的專業(yè)度，因此這個時期的初始成長階段的開發(fā)企業(yè)出于運作成本等方面的考慮，往往是選擇與相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作.二是開發(fā)企業(yè)大多不會在這整個價值鏈的每個環(huán)節(jié)都精耕細(xì)作，也不是每個環(huán)節(jié)都花費成本與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，房地產(chǎn)專業(yè)化進(jìn)程緩慢，沒有完整的科學(xué)決策機(jī)制，、不成熟的消費者、未完善的行業(yè)規(guī)范等沒有對企業(yè)構(gòu)成外在壓力，企業(yè)也往往依賴經(jīng)驗和感覺等粗放的方式進(jìn)行判斷和管理，缺乏科學(xué)決策。 三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈 企業(yè)與市場之間的界限日益模糊，兩者的中間地帶出現(xiàn)并存在著多種常見的經(jīng)濟(jì)組織形式，如戰(zhàn)略聯(lián)盟、固定伙伴關(guān)系的業(yè)務(wù)外包制、特許經(jīng)銷制等?？梢匝由炻?lián)動的上下游產(chǎn)業(yè)有:建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、家電家具業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等。四、業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式指向消費者提供的價值，包括產(chǎn)品和服務(wù)。服務(wù)包括在銷售過程中的隱性服務(wù)、售后服務(wù)和物業(yè)管理。二是售后服務(wù)以及生產(chǎn)和提高產(chǎn)品過程中的服務(wù)，由于該時期市場環(huán)境的特點，房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的服務(wù)意識還很淡薄。主要開發(fā)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)的住宅產(chǎn)品一般較多樣化，即包含了不同的住宅類型，兼顧了不同的消費群體，并且有時也開發(fā)非住宅物業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式及關(guān)鍵成功因素研究，張浩文，東南大學(xué)碩士論文 ，2006確定了企業(yè)運作包含哪些價值鏈環(huán)節(jié)、和其他哪些產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有聯(lián)動合作關(guān)系，也就基本上確定了企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的主要方面，而且還可以細(xì)化。同時，房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)，系統(tǒng)性風(fēng)險激增，2004年，國家宏觀調(diào)控力度迅速加大，開始頻繁出臺金融、土地、稅收、行業(yè)制度等相關(guān)的政策法規(guī)，以打擊投機(jī)、穩(wěn)定房價、規(guī)范行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開始經(jīng)歷第一個政策年。2005年，3月，國務(wù)院發(fā)布的 《政府工作報告》中第一次明確提出抑制高房價。[J].2012012年也出臺了調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資提高了門檻、減少了土地供應(yīng)、加大了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收力度，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境越來越困難。張永岳，國際房地產(chǎn)概述，上海人民出版社，2004年美國模式依賴兩個基礎(chǔ):一是高水平的專業(yè)化分工，二是良好的資本市場環(huán)境和豐富的金融衍生工具。新加坡模式新加坡是一個島國，人多地少，幾乎沒有任何資源，新加坡88% 的土地都屬國有，對土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，在全國每一個區(qū)域內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。由房地產(chǎn)升值獲利的原始投資形式