【正文】 風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響，對(duì)于次要風(fēng)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門補(bǔ)充各項(xiàng)控制措施，對(duì)于最次風(fēng)險(xiǎn)如土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低，企業(yè)一般可以承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，不必專門增加控制措施。 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），屬于項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開發(fā)商通過(guò)對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租，實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。 征地拆遷程序征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí)，要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后，對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。根據(jù)國(guó)家和市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃辦辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù)，在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后，方可開工建設(shè)。 項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的研究和總結(jié), 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作，項(xiàng)目管理等工作進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題并進(jìn)行創(chuàng)新性研究，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利快速健康的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；開發(fā)創(chuàng)新AbstractChina 39。通過(guò)有關(guān)書籍、雜志、節(jié)目、論壇及新媒體進(jìn)行了解學(xué)習(xí)，并在實(shí)地考察和實(shí)踐中逐步對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序有了較為深入的了解和研究，其中不乏存在一些問(wèn)題，也發(fā)現(xiàn)一些創(chuàng)新性的研究。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）主要參考資料：[1] 曹振良，高曉慧等 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展和管理研究（2002622）[2] 宋春紅 論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化，（200674）[3] 何繼志 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評(píng)估要點(diǎn) .中國(guó)國(guó)際咨詢，2003[4] 劉志平，王學(xué)孝 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考 中國(guó)房地產(chǎn)，2001[5] Abraham, . Bubbles in Metropolitan Housing Markets [J], Journal ofHousing Research, 1996，7(2):191207畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）應(yīng)完成的主要工作：主要工作：搜集學(xué)習(xí)前人關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的研究資料；了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究現(xiàn)狀及存在問(wèn)題；進(jìn)行必要的調(diào)研和分析；結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出可行的解決措施；歸納總結(jié)，按時(shí)完成論文。中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育本 科 畢 業(yè) 論 文題 目 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 的創(chuàng)新與問(wèn)題研究 英文題目Real estate project development process innovation and research 學(xué)生姓名 焦峰 批 次 專 業(yè) 土木工程 學(xué) 號(hào) 1429010320026 指導(dǎo)教師 曹石磊 職 稱 學(xué)習(xí)中心 知金北京學(xué)習(xí)中心 2016年9月中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育本 科 畢 業(yè) 論 文題 目 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序 的創(chuàng)新與問(wèn)題研究 英文題目Real estate project development process innovation and research 學(xué)生簽名： 焦峰 指導(dǎo)教師簽名： 2016 年 9 月中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書學(xué)生姓名焦峰學(xué)號(hào)1429010320026專業(yè)土木工程導(dǎo)師姓名曹石磊職稱單位畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序創(chuàng)新與問(wèn)題研究Real estate project development process innovation and research畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）主要內(nèi)容和要求：主要內(nèi)容：針對(duì)文章所研究課題進(jìn)行概述和分析介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的基本概念；分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的問(wèn)題與創(chuàng)新；結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行有效探究；提出有效的改進(jìn)創(chuàng)新，對(duì)課題進(jìn)行展望。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)度安排：序號(hào)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）各階段內(nèi)容時(shí)間安排備注1完成選題和資料搜集2016年8月27日前2完成初稿2016年8月28日至9月30日3完成終稿2016年10月1日至10月20日4完成答辯ppt2016年10月21日至10月28日5完成現(xiàn)場(chǎng)答辯2016年10月29日至10月30日課題信息：課題性質(zhì)： 設(shè)計(jì) 論文?課題來(lái)源： 教學(xué) 科研 生產(chǎn) 其它發(fā)出任務(wù)書日期： 2016年 2 月 11 日指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日學(xué)習(xí)中心意見(jiàn)：畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）負(fù)責(zé)人簽名： 年 月 日學(xué)生簽名： 摘要中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年的快速發(fā)展,已經(jīng)是中國(guó)新階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在本文中，將重點(diǎn)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概略及其問(wèn)題和創(chuàng)新研究。s real estate industry after two decades of rapid development,China39。171 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。 項(xiàng)目立項(xiàng)程序項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃辦申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃辦對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn)，形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上，為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物，并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 工程建設(shè)程序工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收，達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，由于風(fēng)險(xiǎn)與利益的對(duì)稱關(guān)系特性，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過(guò)程中的固有風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。 工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)，包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。只有有針對(duì)性的控制不同風(fēng)險(xiǎn)才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。一年之計(jì)在于春，一天之計(jì)在于晨?？裳兄贫ㄊ紫纫治鰢?guó)際國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境，深入了解產(chǎn)業(yè)政策，剖析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，解析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，了解市場(chǎng)需求狀況，其次是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身狀況，潛在因素，不可預(yù)見(jiàn)因素都要充分掌握，做好應(yīng)對(duì)措施。對(duì)