【正文】 算及利潤率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測算 財務(wù) 總監(jiān) 各部門 項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃： ■ 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃； 大量管理資料下載 5 ■ 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； ■ 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。 項目部 財務(wù)部 行政辦 土地 確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制 《項目申請報告》 研發(fā)部 ：協(xié)助提供相關(guān)項目資料 項目部 研發(fā)部 向項目備案機(jī)關(guān)提交申請報告 項目部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 原地上物 土地證登報聲明 （原有土地證作廢） 土地補(bǔ)償費 （原戶主需交納的土地使用費） 土地出讓合同 資料室 ：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 核定土地邊界 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、 大量管理資料下載 4 規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 交費證明 繳納土地費用 1:500 現(xiàn)狀地形圖 需準(zhǔn)備 3 份 詳規(guī) 研發(fā) ：委托設(shè)計詳規(guī) 節(jié) 點 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 備注 主 項 分 項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門 大類 小類 說明 土 地 獲 取 階 段 辦 理 土地證 土地出讓合同 交費證明 繳納土地費用 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地籍圖 4 份 （薄膜圖） 土地登記申請書 土地確權(quán)來源證明文件 土地權(quán)人證明材料 申請人主體資格證明、法人代表 證明或個人身份證明 行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。 項目方案確定 總經(jīng)理 各部門 現(xiàn)金流測算 財務(wù)部 各部門 大量管理資料下載 3 節(jié) 點 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 備注 主 項 分 項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門 大類 小類 說明 土 地 獲 取 階 段 尋找 合作 資金 項目招商報告 （前期階段） 區(qū)域宏微觀市 場研究 項目招商文本中盈利能力分析 明確合作伙伴、尋找合作方式 （招商階段） 項目商業(yè)策劃書 制定項目財務(wù)數(shù)據(jù) 項目部 財務(wù)部 合作伙伴確定 制定合作方式、投資回報方式、草擬合同 財務(wù) 總監(jiān) 項目部 財務(wù)部 合作方案確定 合作細(xì)節(jié)確定 項目引資 （商業(yè)計劃書） 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 行政辦 ：協(xié)議蓋章，存檔。 房地產(chǎn)管理局 大量管理資料下載 2 二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程 節(jié) 點 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 備注 主 項 分 項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門 大類 小類 說明 土 地 獲 取 階 段 土地 信息 收集 地塊現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 項目部 規(guī)劃設(shè)計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 項目部 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋 藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解 項目部 研發(fā)部 工程部 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交 通等情況 項目部 了解未來發(fā)展規(guī)劃 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以 后項目開發(fā)的影響和支撐 項目部 研發(fā)部 土地 價值 初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 項目部 了解項目開發(fā)成本 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M 項目和具體情況 項目部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安 排 項目部 銷售部 土地 價值 深判 可行性研究報告 現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 項目部 市場深度調(diào)研 銷售部 ：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等； 研發(fā)部 ：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研。 設(shè)計任務(wù)書、投資計劃 初步設(shè)計（建設(shè)方案） 項目 準(zhǔn)備 階段 施工圖設(shè)計、圖紙審查 辦土地使用證 ：土地出讓合同、交費證明等； 辦規(guī)劃許可證 ：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計圖； 辦施工許可證 ：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。 大量管理資料下載 1 資料類別 ：房地產(chǎn)開發(fā)（ 2020KF－ ZL001） 整理時間 ： 2020 年 1 月 8 日 文章來源 ： 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序 （四大階段、十個過程） 階段 程 序 需準(zhǔn)備的資料 行政管理部門 備注 項目 前期 階段 項目建議書（申請報告） 提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。 建委（建設(shè)局） 項目征地、報建、招標(biāo) 土地、環(huán)保、 消防、人防、 規(guī)劃、建設(shè)等 行政管理部門 項目 施工 階段 組織施工（安全、監(jiān)理） 質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。 項目部 銷售部 研發(fā)部 項目最終定位 根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。 財務(wù) 總監(jiān) 項目部 上報Lionful 公司 合作實施 （實施階段） 合作公司成立及相關(guān)手續(xù) 辦理 財務(wù)部 ：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題； 行政辦 ：工商局辦理公司注冊。 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 區(qū)域 市場 調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)查 項目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求 現(xiàn)狀、價格水平等 對項目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部 項目部 競爭性樓盤調(diào)查 項目周邊 競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查 項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 （商業(yè)部分） 項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向等 針對重點商家，進(jìn)行專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。 項目考核指標(biāo)初定： ■ 組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要 求 資金流： ■ 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃； ■ 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批 （上報市政府） 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供圖紙 建筑方案報建圖 研發(fā) ：提供報建圖紙 景觀概念方案設(shè)計及確定 各部門結(jié)合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計方案提出合理化建議。 施工圖 設(shè)計 組織 施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定 ■ 成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計招投標(biāo)； ■ 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估； ■ 法務(wù)：合同的審核。 施工圖全圖 編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化： ■ 銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化； ■ 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； ■ 工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。 施工 許可證 準(zhǔn)備相關(guān)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工圖紙及技術(shù)資料報告書 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同 建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價的 1/3 以上 項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃） 施工圖審查 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程 ：配合辦理 安全措施 工程 ：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn) 大量管理資料下載 9 場相關(guān)安全措施。 會 同設(shè)計院進(jìn)行會審，簽定圖紙會審記錄 設(shè)計交底 會同設(shè)計院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄 研發(fā) ：負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。 混凝土墊層 地下防水 混凝土基礎(chǔ) 基礎(chǔ)驗收備案 承建單位自評 監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 研發(fā) ：配合參與驗收 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收 表 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及 各項扣款的增減項造價。 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ■ 研發(fā) ：配合技術(shù)分析； 成本 ：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。 主體 驗收 主體驗收備案 施工單位自評 監(jiān)理對驗評資料審查、 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 ■ 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與 簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表 節(jié) 點 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 備注 主 項 分 項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門 大類 小類 說明 項 目 銷 售 階 段 銷售 許可證 準(zhǔn)備相關(guān)文件 《公司營業(yè)執(zhí)照》 《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》 《國有土地使用證》 或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《年度投資計劃》 (計委批文 ) 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。 《項目總平面圖》 獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷管：配合網(wǎng)上錄入 項目 亮相 前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略： ■ 策劃 ：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議； ■ 研發(fā) ：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設(shè)計人員支持、講解產(chǎn)品等。 確定外部資源 廣告公司尋找及確定 ■ 銷售 ：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。 銷售 ：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架） 銷售 ：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議； 工程 ：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工； 成本控制 ：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作； 財務(wù) ：提供裝修及包裝所需資金支持。 意向商家簽約 進(jìn)駐意向書 法務(wù) ：合同談判以及審核 確定項目亮相方案 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目部、銷售部 ：參與討論，提出建設(shè)性意見。 項目 開盤 前準(zhǔn)備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號及面積對照表 研發(fā) ：提供房型本冊、技術(shù)支持； 銷管 ：提供房號及面積表 銷控方案及銷控表 《答客戶問》 客戶接待、客戶問題匯總 及反饋（統(tǒng)一說詞） 研發(fā)、工程 ：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。 合同準(zhǔn)備 房型附圖 研發(fā) ：提供所有房型附圖 交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā) ：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù) ：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避； 工程 ：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)。 樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理