【正文】 算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算 財(cái)務(wù) 總監(jiān) 各部門(mén) 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 開(kāi)發(fā)計(jì)劃： ■ 研發(fā)、銷(xiāo)售：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃； 大量管理資料下載 5 ■ 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開(kāi)發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)順序建議； ■ 工程：按營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和工程情況排定工期。 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 行政辦 土地 確權(quán) 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 委托工程咨詢(xún)資格機(jī)構(gòu)編制 《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》 研發(fā)部 ：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料 項(xiàng)目部 研發(fā)部 向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告 項(xiàng)目部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 原地上物 土地證登報(bào)聲明 （原有土地證作廢） 土地補(bǔ)償費(fèi) （原戶主需交納的土地使用費(fèi)） 土地出讓合同 資料室 ：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 核定土地邊界 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、 大量管理資料下載 4 規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 1:500 現(xiàn)狀地形圖 需準(zhǔn)備 3 份 詳規(guī) 研發(fā) ：委托設(shè)計(jì)詳規(guī) 節(jié) 點(diǎn) 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 備注 主 項(xiàng) 分 項(xiàng) 主辦部門(mén) 主辦崗位 協(xié)辦部門(mén) 大類(lèi) 小類(lèi) 說(shuō)明 土 地 獲 取 階 段 辦 理 土地證 土地出讓合同 交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地籍圖 4 份 （薄膜圖） 土地登記申請(qǐng)書(shū) 土地確權(quán)來(lái)源證明文件 土地權(quán)人證明材料 申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表 證明或個(gè)人身份證明 行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。 項(xiàng)目方案確定 總經(jīng)理 各部門(mén) 現(xiàn)金流測(cè)算 財(cái)務(wù)部 各部門(mén) 大量管理資料下載 3 節(jié) 點(diǎn) 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 備注 主 項(xiàng) 分 項(xiàng) 主辦部門(mén) 主辦崗位 協(xié)辦部門(mén) 大類(lèi) 小類(lèi) 說(shuō)明 土 地 獲 取 階 段 尋找 合作 資金 項(xiàng)目招商報(bào)告 （前期階段） 區(qū)域宏微觀市 場(chǎng)研究 項(xiàng)目招商文本中盈利能力分析 明確合作伙伴、尋找合作方式 （招商階段） 項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū) 制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 合作伙伴確定 制定合作方式、投資回報(bào)方式、草擬合同 財(cái)務(wù) 總監(jiān) 項(xiàng)目部 財(cái)務(wù)部 合作方案確定 合作細(xì)節(jié)確定 項(xiàng)目引資 （商業(yè)計(jì)劃書(shū)） 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 行政辦 ：協(xié)議蓋章，存檔。 房地產(chǎn)管理局 大量管理資料下載 2 二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)部工作流程 節(jié) 點(diǎn) 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 備注 主 項(xiàng) 分 項(xiàng) 主辦部門(mén) 主辦崗位 協(xié)辦部門(mén) 大類(lèi) 小類(lèi) 說(shuō)明 土 地 獲 取 階 段 土地 信息 收集 地塊現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情況 項(xiàng)目部 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件 項(xiàng)目部 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋 藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了解 項(xiàng)目部 研發(fā)部 工程部 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交 通等情況 項(xiàng)目部 了解未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以 后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐 項(xiàng)目部 研發(fā)部 土地 價(jià)值 初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 項(xiàng)目部 了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi) 項(xiàng)目和具體情況 項(xiàng)目部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安 排 項(xiàng)目部 銷(xiāo)售部 土地 價(jià)值 深判 可行性研究報(bào)告 現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 項(xiàng)目部 市場(chǎng)深度調(diào)研 銷(xiāo)售部 ：參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等； 研發(fā)部 ：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、投資計(jì)劃 初步設(shè)計(jì)（建設(shè)方案） 項(xiàng)目 準(zhǔn)備 階段 施工圖設(shè)計(jì)、圖紙審查 辦土地使用證 ：土地出讓合同、交費(fèi)證明等； 辦規(guī)劃許可證 ：申請(qǐng)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖； 辦施工許可證 ：土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。 大量管理資料下載 1 資料類(lèi)別 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（ 2020KF－ ZL001） 整理時(shí)間 ： 2020 年 1 月 8 日 文章來(lái)源 ： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程 一、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序 （四大階段、十個(gè)過(guò)程） 階段 程 序 需準(zhǔn)備的資料 行政管理部門(mén) 備注 項(xiàng)目 前期 階段 項(xiàng)目建議書(shū)（申請(qǐng)報(bào)告） 提出項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)、擬建規(guī)模和地點(diǎn)、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設(shè)進(jìn)度安排、效應(yīng)分析。 建委（建設(shè)局） 項(xiàng)目征地、報(bào)建、招標(biāo) 土地、環(huán)保、 消防、人防、 規(guī)劃、建設(shè)等 行政管理部門(mén) 項(xiàng)目 施工 階段 組織施工（安全、監(jiān)理） 質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項(xiàng)（分階段）工程質(zhì)檢報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等。 項(xiàng)目部 銷(xiāo)售部 研發(fā)部 項(xiàng)目最終定位 根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。 財(cái)務(wù) 總監(jiān) 項(xiàng)目部 上報(bào)Lionful 公司 合作實(shí)施 （實(shí)施階段） 合作公司成立及相關(guān)手續(xù) 辦理 財(cái)務(wù)部 ：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題； 行政辦 ：工商局辦理公司注冊(cè)。 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 區(qū)域 市場(chǎng) 調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求 現(xiàn)狀、價(jià)格水平等 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析等 研發(fā)部 銷(xiāo)售部 項(xiàng)目部 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查 項(xiàng)目周邊 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)詳細(xì)調(diào)查 項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 （商業(yè)部分） 項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等 針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行專(zhuān)向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行專(zhuān)業(yè)論證。 項(xiàng)目考核指標(biāo)初定： ■ 組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要 求 資金流： ■ 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃； ■ 項(xiàng)目：制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。 規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定 對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤(rùn)率。 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批 （上報(bào)市政府） 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供圖紙 建筑方案報(bào)建圖 研發(fā) ：提供報(bào)建圖紙 景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定 各部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。 施工圖 設(shè)計(jì) 組織 施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定 ■ 成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)； ■ 工程部：對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估； ■ 法務(wù)：合同的審核。 施工圖全圖 編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化： ■ 銷(xiāo)售：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以?xún)?yōu)化； ■ 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； ■ 工程：對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。 施工 許可證 準(zhǔn)備相關(guān)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書(shū) 工程施工中標(biāo)通知書(shū)及經(jīng)過(guò)簽證的施工合同 建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價(jià)的 1/3 以上 項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃） 施工圖審查 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供施工圖及計(jì)算書(shū) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程 ：配合辦理 安全措施 工程 ：組織施工單位做好現(xiàn)場(chǎng)圍墻及現(xiàn) 大量管理資料下載 9 場(chǎng)相關(guān)安全措施。 會(huì) 同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審記錄 設(shè)計(jì)交底 會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄 研發(fā) ：負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位交底和變更。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。 混凝土墊層 地下防水 混凝土基礎(chǔ) 基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評(píng) 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查 監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收 研發(fā) ：配合參與驗(yàn)收 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收 表 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及 各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 ■ 研發(fā) ：配合技術(shù)分析； 成本 ：進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。 主體 驗(yàn)收 主體驗(yàn)收備案 施工單位自評(píng) 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、 現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查 監(jiān)理組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收 ■ 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位參與 簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表 節(jié) 點(diǎn) 工作階段 主要工作內(nèi)容 工作部門(mén) 備注 主 項(xiàng) 分 項(xiàng) 主辦部門(mén) 主辦崗位 協(xié)辦部門(mén) 大類(lèi) 小類(lèi) 說(shuō)明 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 階 段 銷(xiāo)售 許可證 準(zhǔn)備相關(guān)文件 《公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)》 《國(guó)有土地使用證》 或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《年度投資計(jì)劃》 (計(jì)委批文 ) 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 研發(fā) ：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙。 《項(xiàng)目總平面圖》 獲取商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)錄入合格證明 銷(xiāo)管：配合網(wǎng)上錄入 項(xiàng)目 亮相 前準(zhǔn)備 推盤(pán)策略確定 產(chǎn)品策略： ■ 策劃 ：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化建議； ■ 研發(fā) ：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣(mài)點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品等。 確定外部資源 廣告公司尋找及確定 ■ 銷(xiāo)售 ：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。 銷(xiāo)售 ：根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的理解提出合理建議。 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架） 銷(xiāo)售 ：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議； 工程 ：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引系統(tǒng)的施工； 成本控制 ：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作； 財(cái)務(wù) ：提供裝修及包裝所需資金支持。 意向商家簽約 進(jìn)駐意向書(shū) 法務(wù) ：合同談判以及審核 確定項(xiàng)目亮相方案 項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部 ：參與討論，提出建設(shè)性意見(jiàn)。 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán) 前準(zhǔn)備 銷(xiāo)售內(nèi)部資料 房型、房號(hào)及面積對(duì)照表 研發(fā) ：提供房型本冊(cè)、技術(shù)支持； 銷(xiāo)管 ：提供房號(hào)及面積表 銷(xiāo)控方案及銷(xiāo)控表 《答客戶問(wèn)》 客戶接待、客戶問(wèn)題匯總 及反饋（統(tǒng)一說(shuō)詞） 研發(fā)、工程 ：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問(wèn)題。 合同準(zhǔn)備 房型附圖 研發(fā) ：提供所有房型附圖 交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā) ：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù) ：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避； 工程 ：審核合同中的交樓時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。 樓書(shū)，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物業(yè)管理