【正文】 競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 ： ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； ②符合條件的競買人填寫報價單報價； ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 ④招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。投標人應對標書和有關(guān)書面承諾承擔責任。 招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址； ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； ③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ⑥確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設用地。 二、實施程序 （一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 ：濟南市國土資源局 ：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。根據(jù)國土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設用地批準書。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。與其它申報材料一起上報。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 （4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。 由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。 1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 房地產(chǎn)業(yè)是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)及程序概述作者：日期：房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。 房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。 在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。它的重要作用可以歸納如下： ； ； ，加快改革開放的步伐； ，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； ； ，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； ； ，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； ，加速經(jīng)濟建設； 。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位?！?隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。 （2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。 （5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。 在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復。） 二、實施程序 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 一、概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 ： 審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。 （二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 ②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。 ： ①主持人點算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權(quán)證書。 ②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。 ：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 ：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。 確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（二）實施程序 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 (2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。 （3）申辦程序：①招標人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。 （3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。 （3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站進行技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。 （6）應注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應的修改。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務費和建筑放線費。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設委員會 ：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。 ：《報建證》工本費：10元。 （3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關(guān)規(guī)費；按照《招投標法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標辦登記備案。 （6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。 ：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。 第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。每增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費。 《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：；；；；。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。 （4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。此費用通過協(xié)商可減免。 （4）辦結(jié)時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案