財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(編輯修改稿)
2025-07-21 01:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分配格局的典型意義，我們可以得出如下結(jié)論：商品房作為一種資產(chǎn)很可能陷入上個(gè)世紀(jì)90年代中國股票市場從高漲走向持續(xù)低迷的怪圈：公眾都預(yù)期中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，同時(shí)能上市的企業(yè)股票相對屬于經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上市額度又屬于稀缺資源，那么股票不漲似乎是不合天理的事情?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了：進(jìn)入股票市場的公眾始終沒有超過1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個(gè)與國民經(jīng)濟(jì)增長速度相一致的中低收入階層手中。因此，一方面，我們不能用少數(shù)經(jīng)濟(jì)中心城市的住房價(jià)格暴漲的個(gè)案以偏概全地分析全國情形；另一方面也不應(yīng)該忽視證券市場的教訓(xùn)。 2004年04月28日18:10 《財(cái)經(jīng)》雜志 房地產(chǎn)升值是包括公眾、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)各方的一致性預(yù)期。作為投資，公眾必然把房地產(chǎn)價(jià)格升值空間與儲(chǔ)蓄存款、股票或基金等金融資產(chǎn)進(jìn)行比較；金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款時(shí)也必然考慮所抵押房產(chǎn)的未來價(jià)值。因此，在整個(gè)過程中，各方都預(yù)期價(jià)格存在一個(gè)不斷抬升的空間。但問題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價(jià)格相一致，否則就是價(jià)格泡沫。 癥狀之三：房產(chǎn)投資“市盈率”過高 除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅。這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào) 與若干年前曾經(jīng)十分高漲的股票市場一樣，在當(dāng)前住宅投資上，住宅的“市盈率”膨脹已經(jīng)是不爭的事實(shí)。住宅價(jià)格及其上漲代表了資本利得，住宅的出租收入可以類似地認(rèn)為是利潤。價(jià)格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率?！ 》慨a(chǎn)租賃價(jià)格波動(dòng)十分顯著，從2000年～2003年。但是從2003年35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)看，除北京和杭州外，絕大多數(shù)城市房屋銷售價(jià)格高于租賃價(jià)格，，青島、南京、寧波等沿海城市均顯示了相同的狀況?！ ∫员本槔鶕?jù)《2003年北京國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，%，%；平均房價(jià)為每平方米4456元。以一套100平方米的住宅計(jì)算，總價(jià)在45萬元左右。考慮到20%%的按揭利率，月還款為2400元左右。因此，月租金3000元成為房產(chǎn)出租、20年收回使用權(quán)的盈虧平衡點(diǎn)。但是，能夠支付該租金的至少必須是年可支配收入在40000元以上者，且房產(chǎn)所有者必須以放棄20年的使用權(quán)為代價(jià)。在某些房價(jià)奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無法抵補(bǔ)購房者月供的局面?！ ∮谑?，公眾的房地產(chǎn)投資必然陷入過去若干年股票投資相同的困境：按照20倍的市盈率看，房產(chǎn)投資幾乎必然是一種虧損的投資；如果指望持續(xù)的房價(jià)上漲并變現(xiàn)，則投機(jī)、泡沫堆積直至最后的破裂是完全可以預(yù)期的結(jié)局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價(jià)格均高于房屋租賃價(jià)格漲幅。這是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)：租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的背離意味著資產(chǎn)價(jià)格與資產(chǎn)贏利率的背離，也就意味著投機(jī)泡沫的醞釀。 如果購房者立足于房價(jià)上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房價(jià)格必須高于一手房。從表五顯示的2000年～2003年住宅價(jià)格指數(shù)和私房交易價(jià)格指數(shù)看，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)：，這說明房產(chǎn)投資者通過轉(zhuǎn)手住房的資本利得增幅低于購買價(jià)格漲幅。通俗地說，二級市場價(jià)格走勢低于一級市場價(jià)格增長，因而我們很難想象一級市場價(jià)格上漲趨勢是可持續(xù)的?！ “Y狀之四：投資與價(jià)格的雙重膨脹 9%的GDP和收入增長、接近20%的儲(chǔ)蓄存款增長是無法承載持續(xù)的高達(dá)30%以上房地產(chǎn)投資增長的，即使這種高速增長的投資是對以往低水平住宅欠賬的集中償還 在持續(xù)走高的商品房供給下，一方面出現(xiàn)了潛在需求無法拖動(dòng)供給的局面，另一方面客觀存在持續(xù)的空置商品房數(shù)量上升的格局，于是，開發(fā)商不斷推動(dòng)投資和價(jià)格增長變成其維持高利潤的惟一渠道。其內(nèi)在機(jī)理非常簡單：既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過各種手段造勢以維持價(jià)格上漲預(yù)期，則相應(yīng)的投資成本不難收回。舉個(gè)例子，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲20%，則即使銷售率下降10%，開發(fā)商依然可以獲得相當(dāng)?shù)睦麧櫾鲩L。因此，開發(fā)商推動(dòng)泡沫形成的內(nèi)在動(dòng)力是與生俱來的。 基于對未來均衡價(jià)格持續(xù)看漲的一致性預(yù)期，2003年以來的房地產(chǎn)投資和價(jià)格走勢出現(xiàn)了持續(xù)的上漲趨勢?！ 耐顿Y看，表六顯示，2003年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額基本保持在30%的增長幅度以上，%的增長新高?！ 膬r(jià)格看，表五說明了2003年各季度全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)在105左右，而住宅價(jià)格指數(shù)在第四季度達(dá)到107。根據(jù)有關(guān)部門的解釋，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1991年～199
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