【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)”行為?！　∑摺?dān)保人之權(quán)利與義務(wù)　　在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征?！　?dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書(shū)面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時(shí)，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對(duì)按揭人的余下債務(wù)予以清償。　　發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。　　確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購(gòu)房合同中的當(dāng)事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有，故無(wú)論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益，還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。　　?？顚Ｓ玫呢?zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商專款專用，不得將資金挪作他用?！　“磿r(shí)和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對(duì)購(gòu)房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對(duì)貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)?！　』刭?gòu)責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購(gòu)，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對(duì)按揭權(quán)人的還款義務(wù)?！　?shí)際上，即使按揭合同沒(méi)有回購(gòu)條款，如果購(gòu)房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過(guò)來(lái)可向購(gòu)房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購(gòu)房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后，其結(jié)果與依回購(gòu)條款履行回購(gòu)責(zé)任的結(jié)果往往相差無(wú)幾?！　∞k理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止，方可交還按揭人。　　八、違約責(zé)任　　違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任?！　。?）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約?！　。?）發(fā)生特定事由致使合同無(wú)法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無(wú)人代其供款，按揭人因失業(yè)而無(wú)支付能力等?！　。?）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對(duì)其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者?！　。?）發(fā)展商未按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對(duì)按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí)，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對(duì)板是購(gòu)房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購(gòu)房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對(duì)板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為的約束?！　“唇曳课葜幏职唇液贤袑?duì)按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定。在協(xié)議折價(jià)、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主?！　√幏炙脙r(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對(duì)按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人?！　?dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，本文以為不妥。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無(wú)之物，既無(wú)特色，也無(wú)意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購(gòu)房人之個(gè)人融資能力、以未來(lái)之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對(duì)其未來(lái)生活添加一定負(fù)擔(dān)，以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任?！　【?、其他條款　　按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓，無(wú)須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)，繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。　　強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過(guò)國(guó)家公證機(jī)關(guān)對(duì)債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無(wú)須經(jīng)過(guò)訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證?？紤]到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時(shí)，公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。問(wèn)題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰(shuí)會(huì)輕易地在對(duì)自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒(méi)有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無(wú)法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行的目的不能達(dá)到，為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時(shí)間延長(zhǎng)，費(fèi)用也增加，最終對(duì)雙方當(dāng)事人均不利?！　∷?，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，法院對(duì)債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長(zhǎng)使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書(shū)的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢？公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)的條件呢？　　費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi)、按揭登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。　　按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷?！　“唇液贤Ш桶唇页闪⒌臈l件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立?！　〉谌?jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問(wèn)題　　一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭　　所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過(guò)程中因按揭人（一手購(gòu)房人）轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購(gòu)房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)。以