[法律資料]房地產(chǎn)抵押合同研究(編輯修改稿)
2025-06-17 16:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 頁。同時(shí)參見史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社 2021年出版，第 6264 頁〗。 特定性。抵押權(quán)的特定性常被理解為表現(xiàn)在抵押標(biāo)的物的特定性和所擔(dān)保的債權(quán)的特定性〖注：參見郭明端： “ 關(guān)于抵押權(quán)的幾個(gè)法律問題 ” ，《中國法學(xué)》， 1988 年 6 月，第 6976 頁。同時(shí)參見王利明著：《物權(quán)法論》， “ 關(guān)于抵押權(quán)的幾個(gè)法律問題 ” ，第 680 頁〗。抵押標(biāo)的物的特 定性不容置疑，因我國民法未規(guī)定類似《法國民法典》中的一般抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)是加在房地產(chǎn)上的特定負(fù)擔(dān)，它 5 以特定的房地產(chǎn)保證債務(wù)的履行。所謂特定的房地產(chǎn)，即是抵押合同約定的、并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)。不是抵押合同約定的并經(jīng)登記公示的一定位置和面積的房地產(chǎn)，不能認(rèn)為其具有抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)。抵押權(quán)的行使也不能超出特定的標(biāo)的物的范圍。 至于所擔(dān)保的債權(quán)的特定性，應(yīng)是相對(duì)債權(quán)人的其他債權(quán)而言，即抵押權(quán)擔(dān)保的是某特定的債權(quán)，即主債務(wù)合同規(guī)定的債權(quán)，而不是其他債權(quán)。特定的債權(quán)不等于債權(quán)的數(shù)額是確定的，如 債權(quán)的孳息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)無法準(zhǔn)確預(yù)見。在最高額抵押中，抵押權(quán)的設(shè)定只是明確其擔(dān)保的債權(quán)的范圍，并未明確債權(quán)本身。因此，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的特定性是相對(duì)的，其主要表現(xiàn)為特定的債權(quán)范圍，而不是特定的債權(quán)數(shù)額。 物上代位性。在用于抵押的房地產(chǎn)因意外或第三人的原因發(fā)生滅失或損害時(shí)，對(duì)因滅失或損害而獲得的賠償或補(bǔ)償，抵押權(quán)人仍能行使優(yōu)先受償權(quán)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)公司以建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的特點(diǎn) 以土地使用權(quán)抵押為主。由于土地正在開發(fā)建設(shè)之中，地上建筑物尚未取得房屋所有權(quán)證，故少有以 房屋設(shè)定抵押。抵押標(biāo)的物主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)，地上建筑物作為土地的附屬物一并抵押。 即使在建房屋已獲準(zhǔn)預(yù)售并可進(jìn)行按揭貸款，或?qū)δ吃诮ǖ臉菍釉O(shè)定抵押，但因房屋或樓層均未獲得區(qū)分所有權(quán)，被抵押的其實(shí)不是房屋或樓層，而是房屋或樓層占有范圍的土地使用權(quán)，房屋或樓層仍作為該土地使用權(quán)的附屬物與土地使用權(quán)同時(shí)抵押，此問題，本書將在按揭合同一章作進(jìn)一步討論。 6 因此，置換抵押標(biāo)的物是發(fā)展商經(jīng)常遇到的問題。在建設(shè)初期，抵押標(biāo)的物是土地使用權(quán)，隨著資金不斷投入和建設(shè)工程逐步進(jìn)行，地上建筑物的價(jià)值隨之增加，每平方面積的 土地使用權(quán)的價(jià)值也在增加，發(fā)展商為融資或房屋銷售之便利，需要將原來已經(jīng)抵押的單純的土地使用權(quán)置換出來，代之以較小面積的土地使用權(quán)及作為附屬物的部分地上建筑物。 較多涉及新增房屋的處理。如果發(fā)展商未能將已經(jīng)設(shè)定抵押的土地使用權(quán)置換出來，在行使抵押權(quán)和處分抵押物時(shí)，則涉及地上新增房屋的處理。新增房屋是指設(shè)定抵押以后建成的房屋，它不是抵押標(biāo)的物，卻是作為抵押標(biāo)的物的土地使用權(quán)的附屬物，與土地使用權(quán)無法分離，因而在處分土地使用權(quán)時(shí)，只能將新增房屋一同處分，但抵押權(quán)人對(duì)新增房屋的處分所得，不能優(yōu)先受償。我國《 擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 抵押人多為債務(wù)人，少為
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