基于bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系研究(編輯修改稿)
2025-02-12 12:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)率、土地與樓宇供應(yīng)量增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資收益率、GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)占GDP的比重等指標(biāo)作為反映生產(chǎn)狀況變動(dòng)的預(yù)警指標(biāo)。⑵ 交易狀況類指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況可以反映是否存在投機(jī)炒作行為。如1992年、%%，增幅過大，說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)展不正常。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率高，如一年內(nèi)轉(zhuǎn)手3次以上，說(shuō)明炒賣投機(jī)嚴(yán)重。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國(guó)際公認(rèn)警戒線為10%?？罩寐?0~20%為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率超過20%以上則是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。中國(guó)的商品房空置率已超過26%，積壓資金達(dá)到2500億元，居全國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)的第一位。依次指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫似乎不言而喻。然而，有專家指出，國(guó)際商品房空置率和中國(guó)商品房空置率計(jì)算方法不一樣，因此本文不把空置率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，而是采用空置面積增長(zhǎng)率作為判斷指標(biāo)[4]。所以可選擇商品房銷售額增長(zhǎng)率、土地轉(zhuǎn)手率、商品房銷售面積增長(zhǎng)率、空置面積增長(zhǎng)率等交易狀況類指標(biāo)來(lái)預(yù)警房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。⑶ 消費(fèi)狀況類指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí)，吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，由于人們預(yù)期房地產(chǎn)將升值，炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，可能引起商品房和土地價(jià)格暴漲。房?jī)r(jià)飛漲而居民家庭年收入水平不高，使得房?jī)r(jià)/居民家庭年收入比偏離正常值，預(yù)示著房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了異常變動(dòng)。如日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房?jī)r(jià)/居民家庭年收入遠(yuǎn)高于合理值。租價(jià)比。如果將商品房看成一種投資，那么其資產(chǎn)的價(jià)值就由其能夠帶來(lái)的未來(lái)若干年的年收益和貼現(xiàn)率所決定，這里年收益就是商品房的市場(chǎng)租金。與房地產(chǎn)價(jià)格相比，房租不存在投機(jī)的成分，因此可以通過將其資本化求得房地產(chǎn)的“真實(shí)價(jià)格”[5]。房?jī)r(jià)收入比。20世紀(jì)90年代初世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)師黑馬恩德在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，曾經(jīng)提出了一個(gè)“比較理想”的經(jīng)驗(yàn)比例，認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該為居民家庭年收入的3~6倍。許多學(xué)者用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)是否合理，甚至用其來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否“虛高”，房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)。住宅建安材料費(fèi)用增長(zhǎng)率。住宅建安費(fèi)用的增加會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，而開發(fā)商又把成本的增加轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上。故可選擇商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)/家庭年均收入，住宅建安材料增長(zhǎng)率等指標(biāo)作為反映消費(fèi)狀況變動(dòng)的預(yù)警指標(biāo)。⑷ 金融類指標(biāo)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是銀行流出的。因此一些金融類指標(biāo)能夠較好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。銀行也是房地產(chǎn)泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率作為一個(gè)衡量指標(biāo)是十分自然的。研究表明，貨幣供應(yīng)量與房?jī)r(jià)呈高度正相關(guān)關(guān)系，貨幣供給量增大，購(gòu)房的融資條件相對(duì)寬松，銀行會(huì)在利率、還款期限、貸款額度等方面給予貸款人較大的優(yōu)惠。同時(shí)，信貸增長(zhǎng)使股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，股價(jià)指數(shù)隨之上漲，房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)。房?jī)r(jià)與股價(jià)之間也呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，通過股價(jià)指數(shù)的變動(dòng)也可以很好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。因此，反映金融狀況的預(yù)警指標(biāo)可選擇貨幣供給量增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率、股價(jià)指數(shù)、個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款總額、中長(zhǎng)期貸款利率、房地產(chǎn)貸款比例。⑸ 綜上所述，房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系見表21。3 房地產(chǎn)預(yù)警方法 功效系數(shù)法功效系數(shù)法，是指根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，再對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加權(quán)匯總，求得綜合表21 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系生產(chǎn)類指標(biāo)交易類指標(biāo)消費(fèi)狀況類指標(biāo)金融類指標(biāo)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重商品房銷售面積增長(zhǎng)率商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率貨幣供給量增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品房空置面積增長(zhǎng)率地價(jià)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率土地與樓宇供應(yīng)量增長(zhǎng)率土地轉(zhuǎn)手率房?jī)r(jià)/家庭年均收入股價(jià)指數(shù)房地產(chǎn)投資收益率住宅建安材料增長(zhǎng)率個(gè)人
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