宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和投資策略7(編輯修改稿)
2025-07-20 02:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展1998年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬(wàn)1000萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2005年城市化水平將達(dá)到40%以上。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到52%左右，%%。表1：城市化水平預(yù)測(cè)城市化水平預(yù)測(cè)（%）2005年2010年2015年2020年大規(guī)模城鎮(zhèn)化進(jìn)程的直接后果就是城市人口的增加。據(jù)估計(jì)，2010年中國(guó)城市人口將超過(guò)5億，人口城市化率將達(dá)到40%。城市人口的急劇增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的住房需求，而更為重要的是這一進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，將推動(dòng)住宅需求的長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。我們認(rèn)為大規(guī)模城鎮(zhèn)化的政策在未來(lái)10年都不會(huì)改變，我國(guó)將進(jìn)入城鎮(zhèn)化率40%到60%的加速擴(kuò)張階段，成為影響商品住宅需求的最重要因素。圖4：城市人口增長(zhǎng)趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：申萬(wàn)研究所四、房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)投資增速放緩，行業(yè)盈利水平降低2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，但增幅預(yù)計(jì)會(huì)比高速增長(zhǎng)的2003年有所下降，同時(shí)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和兩極分化將會(huì)加劇，行業(yè)的盈利水平將會(huì)降低。土地市場(chǎng)趨緊、供給總量減弱將抑制和影響投資的速度與增幅，信貸規(guī)模的控制將直接影響到投資的增長(zhǎng)速度。2003年6月央行發(fā)布了“121號(hào)”文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），房地產(chǎn)信貸規(guī)模開(kāi)始逐步緊縮。今年適當(dāng)提高房地產(chǎn)等四個(gè)行業(yè)項(xiàng)目資本金比例和控制信貸資金流入等政策，又一次拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策的雙重配合下，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻提高，融資難度加大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，將在中長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定的抑制作用。２、企業(yè)融資渠道將趨向多元化宏觀緊縮對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。直接融資將成為最好的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可從容化解房貸緊縮政策所帶來(lái)的影響，緩解來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，出于融資方面的考慮，會(huì)有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中。房地產(chǎn)信托將脫穎而出。去年央行121號(hào)文的頒布后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行作為主渠道的融資方式受到限制，房地產(chǎn)信托經(jīng)過(guò)一段時(shí)間在局部地區(qū)的試探之后，去年第四季度全國(guó)共發(fā)行房地產(chǎn)信托37個(gè)，募集資金35億
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