宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和投資策略7(編輯修改稿)
2025-07-20 02:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展1998年以來，我國城鎮(zhèn)化進程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬1000萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2005年城市化水平將達到40%以上。據(jù)預測，到2020年，我國城市化水平將達到52%左右，%%。表1：城市化水平預測城市化水平預測（%）2005年2010年2015年2020年大規(guī)模城鎮(zhèn)化進程的直接后果就是城市人口的增加。據(jù)估計，2010年中國城市人口將超過5億，人口城市化率將達到40%。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求，而更為重要的是這一進程還遠遠沒有結(jié)束，將推動住宅需求的長期持續(xù)增長。我們認為大規(guī)模城鎮(zhèn)化的政策在未來10年都不會改變，我國將進入城鎮(zhèn)化率40%到60%的加速擴張階段，成為影響商品住宅需求的最重要因素。圖4：城市人口增長趨勢 數(shù)據(jù)來源：申萬研究所四、房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢投資增速放緩，行業(yè)盈利水平降低2004年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定的發(fā)展，但增幅預計會比高速增長的2003年有所下降，同時，企業(yè)的競爭和兩極分化將會加劇，行業(yè)的盈利水平將會降低。土地市場趨緊、供給總量減弱將抑制和影響投資的速度與增幅，信貸規(guī)模的控制將直接影響到投資的增長速度。2003年6月央行發(fā)布了“121號”文件（《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》），房地產(chǎn)信貸規(guī)模開始逐步緊縮。今年適當提高房地產(chǎn)等四個行業(yè)項目資本金比例和控制信貸資金流入等政策，又一次拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策的雙重配合下，房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻提高，融資難度加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，將在中長期內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定的抑制作用。２、企業(yè)融資渠道將趨向多元化宏觀緊縮對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。直接融資將成為最好的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解房貸緊縮政策所帶來的影響，緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力?？梢灶A見，出于融資方面的考慮，會有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中。房地產(chǎn)信托將脫穎而出。去年央行121號文的頒布后，房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行作為主渠道的融資方式受到限制，房地產(chǎn)信托經(jīng)過一段時間在局部地區(qū)的試探之后，去年第四季度全國共發(fā)行房地產(chǎn)信托37個，募集資金35億
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