【文章內(nèi)容簡介】 境” 。企業(yè)競爭力研究所涉及的關(guān)系包括：企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)狀況、本企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的關(guān)系、企業(yè)活動(dòng)與國家的關(guān)系、企業(yè)活動(dòng)所處的國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系、企業(yè)活動(dòng)與國家的關(guān)系、企業(yè)活動(dòng)所處的國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)社會及政策環(huán)境。 （2）：企業(yè)擁有的或者可以獲得的各種“資源”如人力、技術(shù)、資金、組織、社會關(guān)系資源等。 （3）：保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實(shí)施戰(zhàn)略的“能力” 。即企業(yè)對環(huán)境的適應(yīng)能力、對資源開發(fā)控制的能動(dòng)性以及創(chuàng)新性能力等。 （4）：不受物質(zhì)資源約束本身卻能夠物化為企業(yè)的“資源” 、 “能力”的“知識” 。如獨(dú)特創(chuàng)意、觀念、戰(zhàn)略、體制、機(jī)制、經(jīng)營管理、商業(yè)模式、團(tuán)隊(duì)默契等。 ○12○13這四類要素在概念上可以是進(jìn)行整合理解，把四個(gè)類別共有交叉點(diǎn)連接在一起，關(guān)系是企業(yè)競爭力形成的重要條件，能增強(qiáng)或削弱能力，增減或損失資源，企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱可以從企業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境因素，企業(yè)之間主次關(guān)系反映出來。資源是形成自身優(yōu)勢的前提，基礎(chǔ)性和可實(shí)現(xiàn)性。能力是最主要的資源，具有開拓性和動(dòng)員性，決定企業(yè)對市場變化的適應(yīng)性。知識是能力的內(nèi)在因素，具有創(chuàng)造性和決策性。核心能力則是不可模仿的獨(dú)特知識，知識屬于競爭力因素的最里層，能力、資源在次一層，關(guān)系處于最外層。房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例9競爭力因素具有一定程度的可交易性，而核心競爭力則具有不可模仿和不可交易的獨(dú)特的優(yōu)勢因素。核心能力往往是難以直接和難以進(jìn)行直接計(jì)量的。每個(gè)企業(yè)者或多或少具有一定的競爭力，但未必具有自己的核心能力。核心競爭力是使企業(yè)能夠長期處于競爭優(yōu)勢中，決定了企業(yè)在行業(yè)中的地位和影響力，這種核心能力存在于競爭力的“知識”層。競爭力的因素分布廣泛，而核心競爭力十分集中在某一方面。企業(yè)競爭力的研究是具有應(yīng)用性和可操作性的，目的是剖析出企業(yè)成功的原因，競爭力強(qiáng)與弱決定著其所在的行業(yè)的地位和發(fā)展前景。 評價(jià)理論目前國內(nèi)對企業(yè)競爭力進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)研究的主要有中國企業(yè)聯(lián)合會、“《中國經(jīng)營報(bào)》企業(yè)競爭力監(jiān)測項(xiàng)目”以及金碚、范曉屏等部分學(xué)者。所取得的成果表明，以對企業(yè)競爭力的測評為基礎(chǔ)，可以發(fā)展為一個(gè)競爭力研究的廣闊領(lǐng)域；在不斷接近客觀事實(shí)及正確地把握總體態(tài)勢和客觀趨勢的意義上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和統(tǒng)計(jì)分析的方法，相對地反映出企業(yè)競爭力的真實(shí)狀況并做出比較切合實(shí)際的評價(jià)。 ○14目前企業(yè)競爭力的評價(jià)方法有很多種，常用的有模糊綜合評判法、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)分析法（DEA） ，層次分析法（AHP） ，灰色系統(tǒng)評價(jià)法，數(shù)理統(tǒng)計(jì)法（如聚類分析、因子分析）等，這些方法大致可分為三類：（1）：因素分析法。功能評價(jià)方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到內(nèi)在屬性和因素。要求盡可能將決定和影響企業(yè)競爭力的各種內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例10在因素分解、揭示出來。步驟為： 選取指標(biāo)； 構(gòu)造各指標(biāo)之間的因果關(guān)□ 1 □ 2系 確定各指標(biāo)所占的權(quán)重； 計(jì)算其各種因素共同發(fā)生作用所導(dǎo)致的企業(yè)□ 3 □ 4競爭力的計(jì)量值，即對各種分解出的決定、影響企業(yè)競爭力的數(shù)值進(jìn)行綜合；對統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行合理性判斷和解釋?！?5（2）：對比差距法。此方法采取企業(yè)與企業(yè)直接比較的方式：假定同類企業(yè)中最優(yōu)秀的一家或幾家企業(yè)的一系列顯性特征對競爭力具有顯著影響，對本企業(yè)和最優(yōu)秀企業(yè)的一系列量化性指標(biāo)進(jìn)行比較，進(jìn)而評估本企業(yè)在競爭力上存在的差距。步驟為： 選取對比指標(biāo)； 比較本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)□ 1 □ 2各指標(biāo)的差距； 進(jìn)行綜合匯總，評價(jià)本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)之間的總體差距?！?3（3）：內(nèi)涵解析法。這種方法將定性分析、定量分析相結(jié)合，重點(diǎn)研究影響企業(yè)競爭力的內(nèi)在決定因素，對于難以直接量化的因素采取專家意見或者問卷調(diào)查方式進(jìn)行分析判斷，主要目的在于揭示評價(jià)企業(yè)的核心競爭力。步驟為： 確定決定、影響企業(yè)競爭力的主要因素，分析其因果關(guān)系； 通□ 1 □ 2過統(tǒng)計(jì)分析、專家竟見、問卷調(diào)查等方式，分析企業(yè)競爭力的關(guān)際情況；進(jìn)行企業(yè)核心能力的深入剖析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)核心理念及其滲透性，以判斷企□ 3業(yè)競爭力的強(qiáng)弱。 ○15 評價(jià)方法AHP 的發(fā)展始于上世紀(jì) 70 年代初，從 1977 年薩迪在第一屆數(shù)學(xué)建模會議上發(fā)表“無結(jié)構(gòu)決策問題的建模——層次分析法”時(shí)起開始受到注意，并逐步在計(jì)劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預(yù)報(bào)等房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例11領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用。 ○16AHP 決策工具的優(yōu)點(diǎn)在于：適用性、簡潔性、實(shí)用性、系統(tǒng)性。通過輸入決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問題的認(rèn)識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。在本論文中通過財(cái)務(wù)和管理信息推斷哪個(gè)房地產(chǎn)樣本企業(yè)的在單項(xiàng)和整體指標(biāo)較強(qiáng)，從而反映出企業(yè)的競爭力存在什么方面。房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例123 案例 公司介紹遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立于 1993 年，前身為原中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于 2022年 9 月 28 日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼 03377） 。公司業(yè)務(wù)范圍涉及中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。 ○17遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時(shí)，不斷強(qiáng)化以“環(huán)渤?！睘楹诵牡陌l(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進(jìn)軍珠江三角洲、長江三角洲等中國高速發(fā)展區(qū)域。目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等地共有 30 多個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目。 為什么選擇遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京市的房地產(chǎn)市場是我國房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表之一，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性。從資本市場以市值計(jì)算來看遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中國北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，2022 年全年業(yè)績，純利 億元，期內(nèi)營業(yè)額為 億元。 即使自 2022 年以來證券市場和內(nèi)地樓市不景，申銀萬國，花旗集團(tuán)和○18摩根士丹利都發(fā)表報(bào)告看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。 ○19從研究機(jī)構(gòu)的排行榜來看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的實(shí)力得到多方面肯定。由中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布了“2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究報(bào)告” ，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)入選 10 強(qiáng)企業(yè)， 表 31，及北京上榜企業(yè)前 10 強(qiáng)， 表 32。房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例13表 31 《2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究》前 10 強(qiáng)《2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究》 百強(qiáng)榜房地產(chǎn)企業(yè) 排名萬科企業(yè)股份有限公司 1中國海外發(fā)展有限公司 2綠地集團(tuán) 3廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 4合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 5碧桂園控股有限公司 6世茂集團(tuán) 7保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司8華潤置地有限公司 9遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司 10資料來源：中國房地產(chǎn)測評中心房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例14表 32 《2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究》北京上榜企業(yè)前 10 強(qiáng)《2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究》 北京上榜企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 排名華潤置地有限公司 1遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司 2新世界中國地產(chǎn)有限公司 3龍湖集團(tuán) 4SOHO 中國有限公司 5金融街控股股份有限公司 6北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司 7首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 8北京首都開發(fā)股份有限公司 9北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司 10資料來源：中國房地產(chǎn)測評中心由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家單位共同主辦的“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例15，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)被評為 2022 中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力 TOP10 和2022 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“盈利性 TOP10， 表 33 表 34。表 33 2022 中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力 TOP10排名 股票代碼 企業(yè)名稱1 00688 中國海外發(fā)展2 00754 合生創(chuàng)展3 02022 碧桂園4 02777 富力地產(chǎn)5 03883 雅居樂地產(chǎn)6 01109 華潤置地7 03900 綠城中國8 03377 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9 00410 SOHO 中國10 02868 首創(chuàng)置業(yè)資料來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例16表 34 2022 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“盈利性 TOP10排名 企業(yè)名稱1 中國海外發(fā)展有限公司2 萬科企業(yè)股份有限公司3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司4 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司5 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司6 上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公7 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司8 陽光 100 置業(yè)集團(tuán)有限公司9 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司10 SOHO 中國有限公司資料來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組得到資本市場和研究機(jī)構(gòu)的肯定，說明遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在現(xiàn)今欠佳市場環(huán)境中依然存在市場優(yōu)勢，在房地產(chǎn)業(yè)的測評中突圍而出，特別在 2022 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究》北京上榜企業(yè)上位居第二，再考慮盈利性的因素，和多年所獲得的榮譽(yù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是一個(gè)成功的典范。房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例17 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的四種競爭要素金碚教授提出企業(yè)競爭力的要素分為四類，其理論體系能全面地反映出企業(yè)的競爭要素，四要素此理論作為分析框架并聯(lián)系地產(chǎn)業(yè)的競爭分析，以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，進(jìn)行一些微調(diào)和特定的行業(yè)分析，研究作為北京地產(chǎn)龍頭的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的競爭力構(gòu)成要素。 關(guān)系企業(yè)在競爭過程中所發(fā)生或可以形成的各種“關(guān)系” ，這種關(guān)系包括環(huán)境因素，具體五種關(guān)系進(jìn)行分析。（1）企業(yè)所在的產(chǎn)業(yè)的情況。房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)地域因素，在衡量比較優(yōu)勢時(shí)不具有國際化產(chǎn)業(yè)的比較條件，但中國房地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈條屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，在某種意義上有比較優(yōu)勢。現(xiàn)代化的中國房地產(chǎn)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，自 1998 年房屋改革后才產(chǎn)生具有市場意義的地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)都在成長的過程中，向成熟產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)。 表 35 中 20222022 年中國內(nèi)資建筑企業(yè)在建筑業(yè)總產(chǎn)值、企業(yè)利潤和收入都超過 20%增長。世界房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般都在 5％左右，而我國在 10％以上，在市場火熱的時(shí)候，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更達(dá)到 30％。在房地產(chǎn)火爆的北京，地段較好的二三環(huán)之間平均利潤率為 ％。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的 07 和 08 年利潤率分別○20為 30%和 21%， 產(chǎn)業(yè)狀況良好，具有長期的成長性。○21○22房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例18表 35 20222022 年內(nèi)資建筑企業(yè)的概況 年份建筑業(yè)概況2022 2022增長率%內(nèi)資企業(yè)單位數(shù)（個(gè)） 59317 61227 3從業(yè)人員數(shù)合計(jì)（人） 28781591 31337116 9內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 410417652 503654478 內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)收入（萬元） 395950422 486756393 23內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)企業(yè)利潤（萬元）11640909 15243927 36內(nèi)資企業(yè)建筑業(yè)資產(chǎn)（萬元） 354727984 423947241 資料來源：根據(jù)國研網(wǎng)整理（2）本企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的關(guān)系，從企業(yè)間的競爭關(guān)系看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中是屬于在位企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)超過 15 年，也是產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)，特別在北京和環(huán)渤海地區(qū)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者角色更為明顯。20222022 年連續(xù) 5 年在北京商品房銷售規(guī)模上排名第一，2022 年首次歷史性的在北京地區(qū)市場占有率達(dá)到 4%，為北京地區(qū)第一。 2022 年第一季，其在○23京的銷售額超過 39 億，市場份額 %，競爭優(yōu)勢突出 。貝恩運(yùn)用絕對集○24中度指標(biāo)對產(chǎn)業(yè)的壟斷和競爭程度進(jìn)行分類研究，他將集中類型分成六個(gè)等級，從其《產(chǎn)業(yè)組織論》中研究可見，前十位企業(yè)市場占有率低于 40%是原房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例19子型產(chǎn)業(yè)。 表 36 并不存在寡頭型產(chǎn)業(yè)的問題，我國有 6 萬家開發(fā)商，2022年前十大房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率不足 8%。 ○252022 年，市場占有率最高的萬科只有 %, 市場集中度非常低。根○26據(jù)貝思認(rèn)為的市場壟斷競爭判斷標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)達(dá)不到低集中寡占型的標(biāo)準(zhǔn)，所以從市場結(jié)構(gòu)來看遠(yuǎn)洋產(chǎn)地產(chǎn)所在的行業(yè)屬于集中度極低的原子型產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)類型看，房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)性產(chǎn)業(yè)，以提供某一地區(qū)的商品房或管理服務(wù)為主，在地域性限制下，難以進(jìn)行全球化競爭，甚至布局全國的發(fā)展模式也較難實(shí)施，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以環(huán)渤海為發(fā)展中重點(diǎn)，以北京為基地，在存有基礎(chǔ)下向全國擴(kuò)張，是行業(yè)中城市覆蓋較全面的企業(yè)。表 36 貝恩根據(jù)產(chǎn)業(yè)集中度對產(chǎn)業(yè)壟斷和競爭類型的劃分類型 前四位市占率（CR4）前十位市占率（CR10）該產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總數(shù)極高寡占型 75%以上 20 家以內(nèi)高度集中寡占型 65%75% 85%以上 20100中（上）集中寡占型 50%65% 75%85% 企業(yè)數(shù)較多中（下）集中寡占型 35%50% 45%75% 企業(yè)數(shù)多低集中寡占型 30%35% 40%45% 企業(yè)數(shù)很多原子型 企數(shù)數(shù)極多；不存在集中現(xiàn)象房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構(gòu)成要素分析—以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例20資料來源：郭文琴 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力分析與評價(jià)研究（3）企業(yè)活動(dòng)與國家的關(guān)系，首先政府對地產(chǎn)業(yè)采取寬松的管制，企業(yè)可以自由進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)。中國土地拍賣市場并不規(guī)范，優(yōu)質(zhì)土地的競爭十分激烈，特別是一線城市的 CB