【文章內容簡介】 境” 。企業(yè)競爭力研究所涉及的關系包括：企業(yè)所在產業(yè)狀況、本企業(yè)與相關企業(yè)的關系、企業(yè)活動與國家的關系、企業(yè)活動所處的國際經濟關系、企業(yè)活動與國家的關系、企業(yè)活動所處的國際經濟關系、經濟社會及政策環(huán)境。 （2）：企業(yè)擁有的或者可以獲得的各種“資源”如人力、技術、資金、組織、社會關系資源等。 （3）：保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實施戰(zhàn)略的“能力” 。即企業(yè)對環(huán)境的適應能力、對資源開發(fā)控制的能動性以及創(chuàng)新性能力等。 （4）：不受物質資源約束本身卻能夠物化為企業(yè)的“資源” 、 “能力”的“知識” 。如獨特創(chuàng)意、觀念、戰(zhàn)略、體制、機制、經營管理、商業(yè)模式、團隊默契等。 ○12○13這四類要素在概念上可以是進行整合理解，把四個類別共有交叉點連接在一起，關系是企業(yè)競爭力形成的重要條件，能增強或削弱能力，增減或損失資源，企業(yè)競爭力的強弱可以從企業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境因素，企業(yè)之間主次關系反映出來。資源是形成自身優(yōu)勢的前提，基礎性和可實現性。能力是最主要的資源，具有開拓性和動員性，決定企業(yè)對市場變化的適應性。知識是能力的內在因素，具有創(chuàng)造性和決策性。核心能力則是不可模仿的獨特知識，知識屬于競爭力因素的最里層，能力、資源在次一層，關系處于最外層。房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例9競爭力因素具有一定程度的可交易性，而核心競爭力則具有不可模仿和不可交易的獨特的優(yōu)勢因素。核心能力往往是難以直接和難以進行直接計量的。每個企業(yè)者或多或少具有一定的競爭力，但未必具有自己的核心能力。核心競爭力是使企業(yè)能夠長期處于競爭優(yōu)勢中，決定了企業(yè)在行業(yè)中的地位和影響力，這種核心能力存在于競爭力的“知識”層。競爭力的因素分布廣泛，而核心競爭力十分集中在某一方面。企業(yè)競爭力的研究是具有應用性和可操作性的，目的是剖析出企業(yè)成功的原因，競爭力強與弱決定著其所在的行業(yè)的地位和發(fā)展前景。 評價理論目前國內對企業(yè)競爭力進行系統(tǒng)評價研究的主要有中國企業(yè)聯合會、“《中國經營報》企業(yè)競爭力監(jiān)測項目”以及金碚、范曉屏等部分學者。所取得的成果表明，以對企業(yè)競爭力的測評為基礎，可以發(fā)展為一個競爭力研究的廣闊領域；在不斷接近客觀事實及正確地把握總體態(tài)勢和客觀趨勢的意義上，運用經濟學、管理學和統(tǒng)計分析的方法，相對地反映出企業(yè)競爭力的真實狀況并做出比較切合實際的評價。 ○14目前企業(yè)競爭力的評價方法有很多種，常用的有模糊綜合評判法、數據網絡分析法（DEA） ，層次分析法（AHP） ，灰色系統(tǒng)評價法，數理統(tǒng)計法（如聚類分析、因子分析）等，這些方法大致可分為三類：（1）：因素分析法。功能評價方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到內在屬性和因素。要求盡可能將決定和影響企業(yè)競爭力的各種內房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例10在因素分解、揭示出來。步驟為： 選取指標； 構造各指標之間的因果關□ 1 □ 2系 確定各指標所占的權重； 計算其各種因素共同發(fā)生作用所導致的企業(yè)□ 3 □ 4競爭力的計量值，即對各種分解出的決定、影響企業(yè)競爭力的數值進行綜合；對統(tǒng)計結果進行合理性判斷和解釋?！?5（2）：對比差距法。此方法采取企業(yè)與企業(yè)直接比較的方式：假定同類企業(yè)中最優(yōu)秀的一家或幾家企業(yè)的一系列顯性特征對競爭力具有顯著影響，對本企業(yè)和最優(yōu)秀企業(yè)的一系列量化性指標進行比較，進而評估本企業(yè)在競爭力上存在的差距。步驟為： 選取對比指標； 比較本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)□ 1 □ 2各指標的差距； 進行綜合匯總，評價本企業(yè)與最優(yōu)秀企業(yè)之間的總體差距?！?3（3）：內涵解析法。這種方法將定性分析、定量分析相結合，重點研究影響企業(yè)競爭力的內在決定因素，對于難以直接量化的因素采取專家意見或者問卷調查方式進行分析判斷，主要目的在于揭示評價企業(yè)的核心競爭力。步驟為： 確定決定、影響企業(yè)競爭力的主要因素，分析其因果關系； 通□ 1 □ 2過統(tǒng)計分析、專家竟見、問卷調查等方式，分析企業(yè)競爭力的關際情況；進行企業(yè)核心能力的深入剖析，發(fā)現企業(yè)核心理念及其滲透性，以判斷企□ 3業(yè)競爭力的強弱。 ○15 評價方法AHP 的發(fā)展始于上世紀 70 年代初，從 1977 年薩迪在第一屆數學建模會議上發(fā)表“無結構決策問題的建?！獙哟畏治龇ā睍r起開始受到注意，并逐步在計劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預報等房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例11領域得到廣泛應用。 ○16AHP 決策工具的優(yōu)點在于：適用性、簡潔性、實用性、系統(tǒng)性。通過輸入決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問題的認識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。在本論文中通過財務和管理信息推斷哪個房地產樣本企業(yè)的在單項和整體指標較強，從而反映出企業(yè)的競爭力存在什么方面。房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例123 案例 公司介紹遠洋地產成立于 1993 年，前身為原中遠房地產開發(fā)有限公司，于 2022年 9 月 28 日在香港聯合交易所主板上市（股票代碼 03377） 。公司業(yè)務范圍涉及中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產銷售及相關業(yè)務、物業(yè)管理、酒店及會所經營等。 ○17遠洋地產在鞏固北京領先地位的同時，不斷強化以“環(huán)渤海”為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進軍珠江三角洲、長江三角洲等中國高速發(fā)展區(qū)域。目前，遠洋地產在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等地共有 30 多個處于不同開發(fā)階段的項目。 為什么選擇遠洋地產北京市的房地產市場是我國房地產業(yè)的晴雨表之一，這個地區(qū)的房地產企業(yè)具有代表性。從資本市場以市值計算來看遠洋地產是中國北京最大的房地產開發(fā)公司，2022 年全年業(yè)績，純利 億元，期內營業(yè)額為 億元。 即使自 2022 年以來證券市場和內地樓市不景，申銀萬國，花旗集團和○18摩根士丹利都發(fā)表報告看好遠洋地產。 ○19從研究機構的排行榜來看，遠洋地產的實力得到多方面肯定。由中國房地產測評中心發(fā)布了“2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究報告” ，遠洋地產入選 10 強企業(yè)， 表 31，及北京上榜企業(yè)前 10 強， 表 32。房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例13表 31 《2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究》前 10 強《2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究》 百強榜房地產企業(yè) 排名萬科企業(yè)股份有限公司 1中國海外發(fā)展有限公司 2綠地集團 3廣州富力地產股份有限公司 4合生創(chuàng)展集團有限公司 5碧桂園控股有限公司 6世茂集團 7保利房地產(集團)股份有限公司8華潤置地有限公司 9遠洋地產控股有限公司 10資料來源：中國房地產測評中心房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例14表 32 《2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究》北京上榜企業(yè)前 10 強《2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究》 北京上榜企業(yè)房地產企業(yè) 排名華潤置地有限公司 1遠洋地產控股有限公司 2新世界中國地產有限公司 3龍湖集團 4SOHO 中國有限公司 5金融街控股股份有限公司 6北京北辰實業(yè)股份有限公司 7首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 8北京首都開發(fā)股份有限公司 9北京市華遠地產股份有限公司 10資料來源：中國房地產測評中心由中國房地產業(yè)協(xié)會、國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家單位共同主辦的“中國房地產百強企業(yè)研究”房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例15，遠洋地產被評為 2022 中國大陸在港上市房地產公司綜合實力 TOP10 和2022 中國房地產百強企業(yè)“盈利性 TOP10， 表 33 表 34。表 33 2022 中國大陸在港上市房地產公司綜合實力 TOP10排名 股票代碼 企業(yè)名稱1 00688 中國海外發(fā)展2 00754 合生創(chuàng)展3 02022 碧桂園4 02777 富力地產5 03883 雅居樂地產6 01109 華潤置地7 03900 綠城中國8 03377 遠洋地產9 00410 SOHO 中國10 02868 首創(chuàng)置業(yè)資料來源：中國房地產 TOP10 研究組房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例16表 34 2022 中國房地產百強企業(yè)“盈利性 TOP10排名 企業(yè)名稱1 中國海外發(fā)展有限公司2 萬科企業(yè)股份有限公司3 保利房地產（集團）股份有限公司4 合生創(chuàng)展集團有限公司5 遠洋地產控股有限公司6 上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公7 卓越置業(yè)集團有限公司8 陽光 100 置業(yè)集團有限公司9 杭州濱江房產集團股份有限公司10 SOHO 中國有限公司資料來源：中國房地產 TOP10 研究組得到資本市場和研究機構的肯定，說明遠洋地產在現今欠佳市場環(huán)境中依然存在市場優(yōu)勢，在房地產業(yè)的測評中突圍而出，特別在 2022 年中國房地產開發(fā)企業(yè) 500 強測評研究》北京上榜企業(yè)上位居第二，再考慮盈利性的因素，和多年所獲得的榮譽，遠洋地產是一個成功的典范。房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例17 遠洋地產的四種競爭要素金碚教授提出企業(yè)競爭力的要素分為四類，其理論體系能全面地反映出企業(yè)的競爭要素，四要素此理論作為分析框架并聯系地產業(yè)的競爭分析，以遠洋地產為例，進行一些微調和特定的行業(yè)分析，研究作為北京地產龍頭的遠洋地產的競爭力構成要素。 關系企業(yè)在競爭過程中所發(fā)生或可以形成的各種“關系” ，這種關系包括環(huán)境因素，具體五種關系進行分析。（1）企業(yè)所在的產業(yè)的情況。房地產業(yè)具有較強地域因素，在衡量比較優(yōu)勢時不具有國際化產業(yè)的比較條件，但中國房地產的生產鏈條屬于勞動密集型產業(yè)，在某種意義上有比較優(yōu)勢。現代化的中國房地產是一個新興的產業(yè)，自 1998 年房屋改革后才產生具有市場意義的地產業(yè)，整個產業(yè)的規(guī)范和標準都在成長的過程中，向成熟產業(yè)邁進。 表 35 中 20222022 年中國內資建筑企業(yè)在建筑業(yè)總產值、企業(yè)利潤和收入都超過 20%增長。世界房地產業(yè)的平均利潤率一般都在 5％左右，而我國在 10％以上，在市場火熱的時候，中高檔房地產的平均利潤率更達到 30％。在房地產火爆的北京，地段較好的二三環(huán)之間平均利潤率為 ％。 遠洋地產的 07 和 08 年利潤率分別○20為 30%和 21%， 產業(yè)狀況良好，具有長期的成長性?！?1○22房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例18表 35 20222022 年內資建筑企業(yè)的概況 年份建筑業(yè)概況2022 2022增長率%內資企業(yè)單位數（個） 59317 61227 3從業(yè)人員數合計（人） 28781591 31337116 9內資企業(yè)建筑業(yè)總產值（萬元） 410417652 503654478 內資企業(yè)建筑業(yè)收入（萬元） 395950422 486756393 23內資企業(yè)建筑業(yè)企業(yè)利潤（萬元）11640909 15243927 36內資企業(yè)建筑業(yè)資產（萬元） 354727984 423947241 資料來源：根據國研網整理（2）本企業(yè)與相關企業(yè)的關系，從企業(yè)間的競爭關系看，遠洋地產在房地產行業(yè)中是屬于在位企業(yè)，從事房地產開發(fā)超過 15 年，也是產業(yè)中的領導者企業(yè)，特別在北京和環(huán)渤海地區(qū)的行業(yè)領導者角色更為明顯。20222022 年連續(xù) 5 年在北京商品房銷售規(guī)模上排名第一，2022 年首次歷史性的在北京地區(qū)市場占有率達到 4%，為北京地區(qū)第一。 2022 年第一季，其在○23京的銷售額超過 39 億，市場份額 %，競爭優(yōu)勢突出 。貝恩運用絕對集○24中度指標對產業(yè)的壟斷和競爭程度進行分類研究，他將集中類型分成六個等級，從其《產業(yè)組織論》中研究可見，前十位企業(yè)市場占有率低于 40%是原房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例19子型產業(yè)。 表 36 并不存在寡頭型產業(yè)的問題，我國有 6 萬家開發(fā)商，2022年前十大房地產企業(yè)的市場占有率不足 8%。 ○252022 年，市場占有率最高的萬科只有 %, 市場集中度非常低。根○26據貝思認為的市場壟斷競爭判斷標準，我國房地產業(yè)遠達不到低集中寡占型的標準，所以從市場結構來看遠洋產地產所在的行業(yè)屬于集中度極低的原子型產業(yè)。從產業(yè)類型看，房地產業(yè)是地區(qū)性產業(yè)，以提供某一地區(qū)的商品房或管理服務為主，在地域性限制下，難以進行全球化競爭，甚至布局全國的發(fā)展模式也較難實施，遠洋地產以環(huán)渤海為發(fā)展中重點，以北京為基地，在存有基礎下向全國擴張，是行業(yè)中城市覆蓋較全面的企業(yè)。表 36 貝恩根據產業(yè)集中度對產業(yè)壟斷和競爭類型的劃分類型 前四位市占率（CR4）前十位市占率（CR10）該產業(yè)的企業(yè)總數極高寡占型 75%以上 20 家以內高度集中寡占型 65%75% 85%以上 20100中（上）集中寡占型 50%65% 75%85% 企業(yè)數較多中（下）集中寡占型 35%50% 45%75% 企業(yè)數多低集中寡占型 30%35% 40%45% 企業(yè)數很多原子型 企數數極多；不存在集中現象房地產企業(yè)競爭力構成要素分析—以遠洋地產為例20資料來源：郭文琴 房地產企業(yè)競爭力分析與評價研究（3）企業(yè)活動與國家的關系，首先政府對地產業(yè)采取寬松的管制，企業(yè)可以自由進入這個產業(yè)。中國土地拍賣市場并不規(guī)范，優(yōu)質土地的競爭十分激烈，特別是一線城市的 CB