【文章內(nèi)容簡介】 。換句話說，市場營銷就是提供產(chǎn)品服務(wù)、讓渡利潤和滿足消費者需求的策略組合?！　?）售后服務(wù)　　房地產(chǎn)的售后服務(wù)主要是指物業(yè)管理和其他增值服務(wù)。良好的物業(yè)管理是保證房地產(chǎn)升值和可持續(xù)發(fā)展的利器。一個具有優(yōu)秀品牌的房地產(chǎn)企業(yè)注定需要良好的物業(yè)管理來維持?，F(xiàn)在人們不僅僅是買房子，還想購買良好的物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用年限有幾十年，如果物業(yè)管理服務(wù)不好，那么，產(chǎn)品的保值增值就無法實現(xiàn)，同時企業(yè)品牌的價值就會流失?！　〗⒓钕嗳莸墓緝?nèi)部治理機(jī)制是提升企業(yè)核心競爭力的重要環(huán)節(jié)　　現(xiàn)代企業(yè)理論認(rèn)為企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的效用目標(biāo)通常是不一致的，要想企業(yè)能夠有效率地發(fā)展，減少代理成本，企業(yè)的所有者就應(yīng)從經(jīng)營者的報酬結(jié)構(gòu)入手，建立對經(jīng)營者進(jìn)行相應(yīng)激勵和監(jiān)督的治理結(jié)構(gòu)，使經(jīng)營者的目標(biāo)與所有者的要求達(dá)到最大的統(tǒng)一。只有這樣企業(yè)才能凝聚人才，提高企業(yè)的組織效率和產(chǎn)品的競爭力。　　提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力。首先，要樹立塑造和提升核心競爭力的意識和理念，不但企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要有，而且要努力使這種理念成為全體員工的意識。只有企業(yè)全體員工有了這樣一種共識，同時有一種緊迫感，才能形成一種提升核心競爭力的強(qiáng)大動力，并為此做出不懈努力。其次，要強(qiáng)化企業(yè)戰(zhàn)略資源整合能力和創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲取競爭能力的不斷增強(qiáng)，同時要通過機(jī)制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新來增強(qiáng)企業(yè)活力，以不斷提升其核心競爭力。企業(yè)還可以通過資產(chǎn)重組、組建大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)等方式來增強(qiáng)競爭力。同時，在買方市場條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要通過實施品牌戰(zhàn)略和文化營銷，在房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)和物業(yè)管理等方面創(chuàng)出更多的地產(chǎn)名牌，打造更多新的樓盤亮點，樹立企業(yè)信用，以使自己在競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)通過實施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用好人才的機(jī)制來增強(qiáng)競爭能力。在現(xiàn)代社會，企業(yè)的文化建設(shè)也越來越成為增強(qiáng)企業(yè)競爭力的一個重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大培育企業(yè)文化建設(shè)的力度，充分發(fā)揮企業(yè)文化的作用，通過樹立良好的職業(yè)道德、誠實守信、依法經(jīng)營，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的全面發(fā)展?？傊?，在新的一年，我省的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地調(diào)整自己的企業(yè)戰(zhàn)略和組織結(jié)構(gòu)，充分認(rèn)識新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本動力，努力提升企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力的界定 中國加入WTO后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅面臨著市場消費主體、市場供求關(guān)系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還將面臨國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場搶灘競爭以及國內(nèi)企業(yè)在國際市場中生存的巨大挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理方面還存在著諸多問題，解決這些問題根本的方法只能是以市場為導(dǎo)向，結(jié)合實際，樹立核心能力戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力的界定既是成功實施以核心能力為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略管理的重要前提，也是擺在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理論界和實踐界面前的一項急待解決的重要課題。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力的過程觀 企業(yè)核心能力是指在市場競爭條件下，企業(yè)通過核心子過程及其與其他子過程交互作用所具備的獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力或“過人之外”。它具有外延性、耐久性、獨特性、二重性、價值難以評估性、普遍模糊性、相互關(guān)聯(lián)性、歷史依存性、學(xué)習(xí)積累性、不可還原性和價值可變性等十一個特征。 企業(yè)核心能力是通過業(yè)務(wù)流程（business processes）外化為企業(yè)和持續(xù)競爭優(yōu)勢與超利潤的。企業(yè)業(yè)務(wù)流程可以分解為相互銜接和支撐的子過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)界流程可分為業(yè)務(wù)過程和支撐過程兩類。業(yè)務(wù)過程包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計、投資建設(shè)、房產(chǎn)推廣策劃與銷售、售后服務(wù)等五個主要子過程；支撐過程主要包括戰(zhàn)略預(yù)見與整合、財務(wù)管理、人事管理等職能子過程。 二、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心子過程界定時應(yīng)考慮的因素 企業(yè)在市場地位和市場力的競爭中的勝敗主要取決于企業(yè)核心能力，因此高級管理人員不應(yīng)對每件事都有加以關(guān)注，而應(yīng)該正確判斷出哪些事對公司的長期發(fā)展前景更有利，應(yīng)將注意力目標(biāo)定在能力的核心層，而非能力邊緣，因為只有核心能力才能有助于公司的持久競爭力和成功。為此，我們在具體界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力時，應(yīng)考慮以下四個因素 房地產(chǎn)業(yè)的特點 （1）投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高 （2）市場供給缺乏彈性。房地產(chǎn)地域性強(qiáng)、資源稀缺、投資大、建設(shè)與價值實現(xiàn)周期長等特征，決定著房地產(chǎn)供應(yīng)不可能有較大彈性。 （3）市場需求的廣泛性和多樣性。 （4）市場消費的層次性和發(fā)展性。 以上因素表明，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)市場定位、規(guī)劃設(shè)計、才能降低投資風(fēng)險，充分滿足社會需要，進(jìn)而贏得競爭優(yōu)勢。 消費者價值 核心能力的作用在于可以給顧客一種超過他們價值判斷的利益，能夠使企業(yè)滿足消費者的基本利益需要。例如本田將發(fā)動機(jī)制造技術(shù)的訣竅作為核心能力。雖然沒有一個司機(jī)能準(zhǔn)確說出為什么駕馭本田車要比駕馭其他車的感覺好。消費者能覺察到的是利益，而非利益所涵蓋的有關(guān)技術(shù)上的細(xì)微差別等能力方面的東西。 可見，消費者是判斷核心能力與非核心能力的最終宣判官。一個企業(yè)在競爭中要想證實自身的核心能力，就必須致力于不斷提高產(chǎn)品中的消費者的“可感知的價值利益”。 競爭者的差異 一項能力必須具有排他的競爭優(yōu)勢，才可稱之為核心能力。 當(dāng)然，為整個行業(yè)所有企業(yè)普遍具有或極易被仿制的能力是不會被定義為核心能力的。企業(yè)的“必要能力”和“差異化”能力之間是有區(qū)別的，在過去的幾十年中，本田擁有的生產(chǎn)發(fā)動機(jī)的能力才是核心能力，而如福特公司則不能擁有這方面的能力。 延伸性 核心能力是開啟市場之門的鑰匙。某一企業(yè)的專門技術(shù)，如果不能拓展新的市場和服務(wù)領(lǐng)域，就未必是核心能力。因此管理者在定義本企業(yè)的核心能力時，不能只從單一的某一特定產(chǎn)品領(lǐng)域出發(fā)，而要著眼于開發(fā)新產(chǎn)品市場的能力，避開以產(chǎn)品為中心的能力觀。 三、房地產(chǎn)企業(yè)核心子過程的界定 從核心能力的特征以及評價標(biāo)準(zhǔn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心業(yè)務(wù)子過程包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計、項目推廣策劃子過程，核心支撐子過程則是戰(zhàn)略預(yù)見與整合。因此，以上四項構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力。 前期開發(fā)策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，也是項目成敗的關(guān)鍵。 前期開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場調(diào)查研究，確定開發(fā)項目的目標(biāo)客戶群，對目標(biāo)客戶群的社會、經(jīng)濟(jì)、文化等特征作出準(zhǔn)確界定；發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶群的要求；綜合考慮各方面因素，確定滿足客戶需求的項目開發(fā)與策劃方案。 分析房地產(chǎn)開發(fā)成敗的規(guī)律得出的結(jié)論是，前期開發(fā)策劃能力是房地產(chǎn)商居第一位的核心能力。意識到這一點標(biāo)志著不僅是觀念而且是公司內(nèi)部的實質(zhì)性革命轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)公司要將內(nèi)部資源配置的重心向市場需求的調(diào)查研究傾斜，并以此建立起相應(yīng)的業(yè)務(wù)運作流程，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對前期開發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)培育和強(qiáng)化。具體而言，前期開發(fā)策劃主要涉及三個方面的流程： （1）客戶地位：確定樓盤是為了哪個單價區(qū)間和總價范圍的客戶開發(fā)的。 在項目決策時，要選擇幾個價格區(qū)間方案來考慮，并弄清楚各個階段可能的競爭對手。在銀行