錦匯花園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析(編輯修改稿)
2025-07-15 02:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中路2500未正式發(fā)售金都花園109233M2蜀漢中路三環(huán)路旁300050%7成按揭交大云庭苑交大路2400發(fā)售70%7成按揭以上項(xiàng)目大部分建筑面積在50000M2以上, 售價(jià)稍高于同檔次多層商住樓,除個(gè)別項(xiàng)目外,均實(shí)行了按揭購(gòu)房。在未來(lái)一兩年中將會(huì)形成一定規(guī)模,同時(shí)同類物業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，尤其是各項(xiàng)目都較注重施工前營(yíng)銷工作的介入，使市場(chǎng)中銷售項(xiàng)目不得不更加注重項(xiàng)目品質(zhì)。（5） 區(qū)域行情分析結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)今、明兩年新開發(fā)項(xiàng)目較多且多為中等以上規(guī)模的住宅小區(qū)，小區(qū)配套均較為齊全，形成一定的社區(qū)環(huán)境。整個(gè)區(qū)域內(nèi)在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)將形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。在這種形勢(shì)下營(yíng)造項(xiàng)目的特色成為各項(xiàng)目的首要工作，同時(shí)采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，促銷策略和采取有效的廣告方案成為保證銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)。第二部分：項(xiàng)目在今后銷售中的問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：本部分重點(diǎn)：★ 困難點(diǎn)：項(xiàng)目在現(xiàn)有條件下在開發(fā)及推廣方面的難點(diǎn)?！?機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目在現(xiàn)階段存在的機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)?！?建議：為保證項(xiàng)目有良好的銷售狀況有必要進(jìn)行的工作及降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。1． 困難點(diǎn)：（1） 本項(xiàng)目周邊街區(qū)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的形象有一定影響。（2） 本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，各項(xiàng)目對(duì)客戶有一定的分流影響。（3） 項(xiàng)目的價(jià)格在同檔次物業(yè)中不具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。（4） 本項(xiàng)目的套型比較單一，可選擇余地小。（5） 項(xiàng)目所處的位置還不是一個(gè)較成熟的居住區(qū)，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣工作才能擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度。2． 機(jī)會(huì)點(diǎn)（1） 項(xiàng)目位于西門附近，在消費(fèi)者心目中具有一定的居住優(yōu)勢(shì)，有利于廣告宣傳推廣。（2） 項(xiàng)目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^(guò)相應(yīng)的工作營(yíng)造獨(dú)立的社區(qū)環(huán)境。（3） 項(xiàng)目在規(guī)劃上具有一定的特色，能夠利用對(duì)小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造提升小區(qū)的檔次，增加客戶的認(rèn)同感。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長(zhǎng)貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭(zhēng)取到三十年貸款將大大提高項(xiàng)目的購(gòu)買力，在宣傳上增加訴求點(diǎn)。（5） 下半年成都市政府將會(huì)繼續(xù)在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以支持，將其做為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這對(duì)項(xiàng)目較有利，這意味著項(xiàng)目將享受到可能更多的優(yōu)惠政策。（6） 隨著政府刺激需求的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)，消費(fèi)者的通脹預(yù)期將有可能增加，市場(chǎng)消費(fèi)高潮將函漸形成，住宅消費(fèi)將可能又一次成為熱點(diǎn)。建議：（1） 在項(xiàng)目開始銷售前按照銷售策劃方案對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精心的裝飾，力求通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)小區(qū)的良好環(huán)境和高品質(zhì)。同時(shí)在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造強(qiáng)烈的氣氛，樹立項(xiàng)目在街區(qū)內(nèi)的獨(dú)特形象，同時(shí)彌補(bǔ)在套型設(shè)計(jì)上的不足。（2） 在條件允許的情況下對(duì)項(xiàng)目未施工的二期區(qū)域進(jìn)行綠化，展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。同時(shí)也為項(xiàng)目的價(jià)格提升創(chuàng)造更大的心理接受空間。（3） 利用合理的價(jià)格策略使項(xiàng)目的售價(jià)在區(qū)域內(nèi)能保待在合理水平，同時(shí)就項(xiàng)目套型的功能性和位置的優(yōu)越性多加宣傳。（4） 通過(guò)嚴(yán)格的售前項(xiàng)目培訓(xùn)提高銷售服務(wù)水平，可考慮物業(yè)服務(wù)部分前期介入，利用軟性服務(wù)提高項(xiàng)目硬件的檔次感，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和硬件設(shè)施的認(rèn)同感。（5） 及時(shí)地通過(guò)銷售部門反饋客戶的意見，利用開工的時(shí)間差迅速的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和修改，使項(xiàng)目與市場(chǎng)的變化相適應(yīng)。=第三部分：項(xiàng)目銷售價(jià)格策略：本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定思路：采用補(bǔ)償式定價(jià)方式，以迅速回收資金為原則?！?銷售總價(jià)格策略：采用低開高走的價(jià)格策略，保證一期二至八樓均價(jià)達(dá)到2500元/平方米，九樓價(jià)格達(dá)到3500元/平方米。★ 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素：市場(chǎng)、消費(fèi)者、區(qū)域發(fā)展的價(jià)格影響因素分析?！?項(xiàng)目調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和具體價(jià)格方案1． 價(jià)格制定的思路：本項(xiàng)目定價(jià)考慮了樓層及朝向差價(jià)，二層為起價(jià)，二層以上樓層越高，價(jià)格越高，這樣用價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)低樓層及朝向較不好的戶型不足，使各樓層及朝向的銷售處于相對(duì)平均的概率范圍內(nèi)，頂層躍式住宅采用特殊較高價(jià)格，達(dá)到九樓躍式住宅回收更多資金的目的。另外在銷售中的公布價(jià)格為標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)高于均價(jià)如果一次付清全款，在標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個(gè)月付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠1%，%；如果在一個(gè)月內(nèi)付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當(dāng)部分的客戶采取一次性付款的方式進(jìn)行購(gòu)房，保證銷售回款。在銷售中還實(shí)行按揭購(gòu)房，以增加消費(fèi)者的支付能力和購(gòu)買力，擴(kuò)大消費(fèi)群，采取根據(jù)工程進(jìn)度分期付款的方式來(lái)增加消費(fèi)者的信任度，減小其購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)感。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵(lì)一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費(fèi)者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。整個(gè)銷售期中總價(jià)格策略： 由于項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度不高，為了在較快的時(shí)間內(nèi)提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，迅速占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，在銷售初期采用低開高走的策略，入市均價(jià)略高于開發(fā)成本為2200元/平方米，根據(jù)樓層、朝向進(jìn)行調(diào)價(jià)后入市起價(jià)為1990元/平方米，在銷售10—15套指定位置住宅，取得一定的促銷效果，提高項(xiàng)目的知名度后迅速提價(jià)。依靠項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造和獨(dú)特的小區(qū)品質(zhì)，優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)在短期內(nèi)提升項(xiàng)目的價(jià)格 ，爭(zhēng)取一期二
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