【文章內(nèi)容簡介】 原則。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實(shí)施、信息共享”的原則進(jìn)行。 （ 2） 組織實(shí)施。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用 檔案的日常管理工作。 （ 3） 信息的采集。依法從多種途徑采集，充分利用現(xiàn)有信息資源，從政府部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、執(zhí)從業(yè)人員、其他中介機(jī)構(gòu)及社會公眾等多種途徑獲得，并與機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批、年檢制度及專業(yè)人員執(zhí)從業(yè)資格注冊工作有機(jī)結(jié)合。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)自報(bào)外，各級房地產(chǎn)行政主管部門、各級房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應(yīng)及時(shí)報(bào)送房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員獲部省級表彰或榮譽(yù)稱號，良好行為記錄一由房 地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員直接報(bào)送。二由各級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織采集并審核后提交系統(tǒng)管理部門。 受到行政處罰的，不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后 10 天內(nèi)將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門；也可通過各級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統(tǒng)管理部門。 （ 4） 信息維護(hù)和更新。信用檔案是由政府組織建立的，由系統(tǒng)管理部門對信息進(jìn)行維護(hù)和更新。對涉及商業(yè)秘密的信息要注意保密，實(shí)行授權(quán)查詢；未經(jīng)核實(shí)的信息不得在網(wǎng)上公示；不良記錄在公 示前，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審核批準(zhǔn)程序。 （ 5） 投訴處理。信用檔案系統(tǒng)專門設(shè)立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀(jì)行為進(jìn)行投訴，社會公眾按照統(tǒng)一格式提交有關(guān)房地產(chǎn)方面的投訴。 系統(tǒng)管理部門對收到的投訴信息，進(jìn)行登記、整理、分類，或轉(zhuǎn)交有關(guān)行政部門進(jìn)行核查、處理，或轉(zhuǎn)給被投訴機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴在 15 天內(nèi)反饋意見（包括處理結(jié)果或正在處理情況）。無正當(dāng)理由未按時(shí)反饋的，將在網(wǎng)上公示投訴情況。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經(jīng)相關(guān)行政主管部門同意，方可從網(wǎng)上撤銷；不 良行為記錄公示在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案中保留一定期限。 （ 6）信息查詢。按照依法、合理保護(hù)企業(yè)商業(yè)秘密和分類、分級管理原則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、執(zhí)從業(yè)人員信用檔案分為公示信息和授權(quán)查詢信息兩大類。 第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律 一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德 二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織監(jiān)督 1994 年 8 月，經(jīng)民政部注冊登記，我國組建了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)全國性的自律組織 —— 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會。隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團(tuán)體。 2020 年 7 月 12日，經(jīng)原建設(shè)部統(tǒng)一，民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會更名為中國房地產(chǎn) 估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，英文縮寫 CIREA。學(xué)會下設(shè) 5個專業(yè)委員會，為：考試注冊專業(yè)委員會、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會、學(xué)術(shù)專業(yè)委員會、國際交流專業(yè)委員會、標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)委員會。學(xué)會的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)是全國會員代表大會。在其閉會期間，理事會為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 學(xué)會的主要職責(zé)包括： 1 開展房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和方法的研究； 2 承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊工作，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)培訓(xùn)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育。 3 制訂房地產(chǎn) 估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，發(fā)展國際學(xué)術(shù)交流等。 學(xué)會主要通過一下工作開展行業(yè)自律管理： （ 1） 開展行業(yè)自律情況的調(diào)研工作，為政府制訂有關(guān)政策提供意見和建議； （ 2） 建立行業(yè)內(nèi)部的自律規(guī)則，制止低價(jià)競爭和價(jià)格壟斷行為，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 （ 3） 制訂行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育工作。 （ 4） 參與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的制訂工作，實(shí)施跟蹤管理。 房地產(chǎn)基本制度與政策 ９ 第三章 建設(shè)用地制度與政策 大綱： 熟悉中國現(xiàn)行土地制度； 了解征收集體土地應(yīng)遵守的原則； 熟悉征收集體土地的政策規(guī)定； 掌握征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶?標(biāo)準(zhǔn)； 熟悉建設(shè)用地審查報(bào)批程序； 了解臨時(shí)用地； 掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓； 掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥； 熟悉閑置土地的處理。 第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述 《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用、管理等制度。全面理解和正確認(rèn)識中國現(xiàn)行土地基本制度，需要把握： （ 1） 全部土地都為社會主義公有制； （ 2） 土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。 （ 3） 土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土 地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使； （ 4） 土地的勞動群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有的土地，簡稱集體土地。范圍有： 1 村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體； 3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。 （ 5） 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。國有土地的范圍，規(guī)定如下： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 ，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 （ 6） 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。 （ 7） 國家實(shí)行國有土地有償使用制度。除國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有限期使用。 （ 8） 國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核 準(zhǔn)。必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 （ 9） 國家實(shí)行不動產(chǎn)登記制度?？h級以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊，頒發(fā)證書。 取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有： 通過國家出讓方式取得； 通過行政劃撥方式取得； 通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式）； 通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。 第二節(jié) 集體土地征收 征收土地具有三個明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強(qiáng)制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國家的需要；二是要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償 ；三是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?。而征用土地只是土地使用?quán)改變了；征用后，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，使用結(jié)束后需要將土地還給農(nóng)民集體。 一、 征收集體土地應(yīng)遵守的原則（了解） 珍惜耕地、合理利用土地的原則 中國耕地具有四個明顯的特點(diǎn)：（ 1）人均占有耕地少；（ 2）耕地總體質(zhì)量差；（ 3）生產(chǎn)水平低；（ 4）退化嚴(yán)重，后背資源不足。 保證國家建設(shè)用地的原則。 在征收土地時(shí)，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 妥善安置被征 地單位和農(nóng)民的原則 房地產(chǎn)基本制度與政策 １０ 妥善安置主要包括： 對征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償； 對因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助； 對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當(dāng)安排； 要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶。 有償使用土地的原則 有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。在一個相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，土地使用制度將實(shí)行雙軌制，即土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存。 依法征地的原則 二、 征收集體土地的政策規(guī)定（熟悉） 征收土地的范圍 國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征收集體土地，被征地單位和個人應(yīng)服從國家需要，不得阻擾。對于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定 （ 1） 征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院審批和省級人民政府審批； （ 2） 征收農(nóng)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)； （ 3） 基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃的，其他土地超過 70 公頃的，由國務(wù)院審批； （ 4） 其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。 建設(shè)單位申請征地不得化整為零 一個建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請批準(zhǔn)，不 得化整為零。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。 對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助 征收土地由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù) 確需另行增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，同土地所有權(quán)單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可用地。臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過 2 年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或 其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。超出批準(zhǔn)時(shí)間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。 全民所有制企業(yè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用的集體土地 全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié) 議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。及聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。 征收土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告 被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后 10 日內(nèi)，應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。 （ 1） 征收土地公告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1） 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時(shí)間和用途； 2） 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積； 3） 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑； 4） 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。 （ 2） 征地補(bǔ)償安置方案公告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1） 被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量； 2） 土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對 象和方式； 3） 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式； 4） 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 5） 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑； 6） 其他有關(guān)征地補(bǔ)償安置的措施。 （ 3）未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個人，有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。 合理使用征地補(bǔ)償費(fèi) 三、 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)（掌握） 房地產(chǎn)基本制度與政策 １１ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。 （一） 土地補(bǔ)償費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)： （ 1） 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 6 至 10 倍； （ 2） 征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參 照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 （二） 安置補(bǔ)助費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補(bǔ)助費(fèi)。 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 4至 6 倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 15 倍。 在人均耕地特別少的地區(qū)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 30 倍。 （三） 地上附著物和青 苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用 地上附著物是指依附于土地上的各類地上、底下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù) 3 年以上常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦的精養(yǎng)魚塘。 （四） 臨時(shí)用地補(bǔ)償 按該土地前 3 年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過技征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。 （五） 合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有；地上附 著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)歸所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；