【正文】 人的利益。 （ 4） 合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名。 （六） 規(guī)范交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶開(kāi)設(shè)和資金劃轉(zhuǎn) 賬戶名稱(chēng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)名稱(chēng)后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該專(zhuān)用存款賬戶專(zhuān)門(mén)用于存量房 交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和支付。 （七） 加強(qiáng)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。 （九） 建立和完善信用公示制度 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案系統(tǒng)，對(duì)失信、違法、違規(guī)行為，記入檔案并公示。 二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系 房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專(zhuān)業(yè)人員，統(tǒng)稱(chēng)執(zhí)從業(yè)人員。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用的主要內(nèi)容包括：個(gè)人基本情況、個(gè)人業(yè)績(jī)匯總、估價(jià)項(xiàng)目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)自報(bào)外，各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各級(jí)房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應(yīng)及時(shí)報(bào)送房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。 （ 4） 信息維護(hù)和更新。信用檔案系統(tǒng)專(zhuān)門(mén)設(shè)立了網(wǎng)上投訴欄目，社會(huì)公眾可以在網(wǎng)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違紀(jì)行為進(jìn)行投訴，社會(huì)公眾按照統(tǒng)一格式提交有關(guān)房地產(chǎn)方面的投訴。如要撤銷(xiāo)公示，須由被公示單位提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)行政主管部門(mén)同意，方可從網(wǎng)上撤銷(xiāo)；不 良行為記錄公示在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案中保留一定期限。隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體。在其閉會(huì)期間，理事會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 （ 3） 制訂行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育工作。全面理解和正確認(rèn)識(shí)中國(guó)現(xiàn)行土地基本制度，需要把握： （ 1） 全部土地都為社會(huì)主義公有制； （ 2） 土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。國(guó)有土地的范圍，規(guī)定如下： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； 國(guó)家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 ，原屬于其成員集體所有的土地； 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。除國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第二節(jié) 集體土地征收 征收土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國(guó)家的需要；二是要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償 ；三是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地。 在征收土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征收；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門(mén)占用土地。 依法征地的原則 二、 征收集體土地的政策規(guī)定（熟悉） 征收土地的范圍 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征收集體土地，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻擾。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過(guò) 2 年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或 其他經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑。 征收土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告 被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后 10 日內(nèi)，應(yīng)以書(shū)面或其他形式進(jìn)行公告。 合理使用征地補(bǔ)償費(fèi) 三、 征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)（掌握） 房地產(chǎn)基本制度與政策 １１ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 （三） 地上附著物和青 苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用 地上附著物是指依附于土地上的各類(lèi)地上、底下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。 （四） 臨時(shí)用地補(bǔ)償 按該土地前 3 年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。 第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地 一、 建設(shè)用地審查報(bào)批程序（熟悉） 用地預(yù)審 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，建設(shè)單位必須向土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地預(yù)審申請(qǐng)。 申請(qǐng)用地 建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附下列材料： （ 1） 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明； （ 2） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； （ 3） 土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告； （ 4） 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料； （ 5） 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； （ 6） 占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案； （ 7） 建 設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。 頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》 以有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán) 的，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。使用者應(yīng)依法申請(qǐng)土地登記 。另一類(lèi)是地質(zhì)勘查過(guò)程中的臨時(shí)用地，包括選址等對(duì)工程地質(zhì)、水溫地質(zhì)情 況進(jìn)行勘測(cè)，探礦等勘測(cè)等所需臨時(shí)使用的土地等。如果使用的是國(guó)有土地，土地行政主管部門(mén)代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同約定收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。使用結(jié)束后，將土地的臨時(shí)建設(shè)的設(shè)施全部拆除，恢復(fù)原貌，并交還給原土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。 第四節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄕ莆眨? 一、 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使 用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （ 3） 土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。 （ 1） 招標(biāo)方式。出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告。 （ 4） 協(xié)議方式。 （三） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的收回 原因有多種： （ 1） 土地使用權(quán)屆滿的收回。 （ 3） 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。 （四） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前 1 年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證書(shū)。 （五） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止 （ 1） 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的使用年限屆滿，提前收回而終止。引起的不能使用土地而終止。 合同附件 主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規(guī)劃管理部門(mén)確定的宗地規(guī)劃條件。 （ 2） 用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。 （ 2） 土地管理部門(mén)未按出讓合同約定的時(shí)間提供土地，出讓人延期交付土地超過(guò) 60 日，經(jīng)使用者催交后仍不能轎夫的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)雙倍返還定金，退還已支付的地價(jià)款并可請(qǐng)求違約賠償。 五、 國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 國(guó)有土地有償使用的方式，除國(guó)有土地使用權(quán)出讓外，還有國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種方式。 國(guó)有土地租賃的方式 可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式。 內(nèi)容包括：出租方、承租方 、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。 （ 3） 承租土地使用權(quán)抵押：地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。未申請(qǐng)或申請(qǐng)未批準(zhǔn)的。有一下含義： （ 1） 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地或集體土地）和無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。 二、 劃撥土地使用權(quán)的范圍 下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （ 1） 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （ 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地； （ 3） 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。有三種規(guī)定：一房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。其抵押的價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下 的市場(chǎng)價(jià)值，因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。 下列情況可保留劃撥土地使用權(quán)： 1） 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外； 2） 國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有企業(yè)的； 3） 在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的； 4） 國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的，主要有七種： 房地產(chǎn)基本制度與政策 １６ 1） 土地使用 者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的； 2） 國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的； 3） 各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的； 4） 土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)的； 5） 未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù) 2 年未使用的； 6） 不按批準(zhǔn)用途使用土地的； 7） 鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。 二、 閑置土地的處置方式 ① 延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 1 年； ② 改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)； ③ 安排臨時(shí)使 用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)； ④ 政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)； ⑤ 政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償； ⑥ 土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)，就愛(ài)你個(gè)土地使用權(quán)交還給政府。 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)。 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策 大綱： 熟悉 城鄉(xiāng)規(guī)劃概念、含義、城市規(guī)劃管理； 掌握建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃管理； 了解勘察設(shè)計(jì)管理； 房地產(chǎn)基本制度與政策 １７ 掌握城市房屋拆遷管理； 掌握建設(shè)監(jiān)理制度； 熟悉建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理； 掌握建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度； 了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理； 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度； 1 掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)過(guò)法定程序?qū)徟_定后，就具有法規(guī)效力，城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行。規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)、村 莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。經(jīng)依法批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，是城市建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年。 審批內(nèi)容未全 （四） 城市規(guī)劃修改 有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃： （ 1） 上級(jí)人民政府制訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的； （ 2） 行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的； （ 3） 因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的； （ 4） 經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的； （ 5） 城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 房地產(chǎn)基本制度與政策 １８ 以劃撥方 式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人 應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要按照城市規(guī)劃要求對(duì)各項(xiàng)建筑工程（包括各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī)模等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。 （ 5） 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料。 監(jiān)管體質(zhì) 縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī) 劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有權(quán)采取以下措施： （ 1） 要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制； （ 2） 要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項(xiàng)涉及的問(wèn)題做出解釋和說(shuō)明，