【正文】 人的利益。 （ 4） 合同應(yīng)當(dāng)有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的簽名。 （六） 規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn) 賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房 交易結(jié)算資金的存儲和支付。 （七） 加強交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。 （九） 建立和完善信用公示制度 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案系統(tǒng)，對失信、違法、違規(guī)行為，記入檔案并公示。 二、 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系 房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員，統(tǒng)稱執(zhí)從業(yè)人員。 注冊房地產(chǎn)估價師信用的主要內(nèi)容包括：個人基本情況、個人業(yè)績匯總、估價項目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)自報外，各級房地產(chǎn)行政主管部門、各級房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應(yīng)及時報送房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。 （ 4） 信息維護(hù)和更新。信用檔案系統(tǒng)專門設(shè)立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀(jì)行為進(jìn)行投訴，社會公眾按照統(tǒng)一格式提交有關(guān)房地產(chǎn)方面的投訴。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經(jīng)相關(guān)行政主管部門同意，方可從網(wǎng)上撤銷；不 良行為記錄公示在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案中保留一定期限。隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團(tuán)體。在其閉會期間，理事會為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。 （ 3） 制訂行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實施房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育工作。全面理解和正確認(rèn)識中國現(xiàn)行土地基本制度，需要把握： （ 1） 全部土地都為社會主義公有制； （ 2） 土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。國有土地的范圍，規(guī)定如下： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 ，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。除國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實行有償有限期使用。必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第二節(jié) 集體土地征收 征收土地具有三個明顯的特點：一是具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國家的需要；二是要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補償 ；三是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋亍? 在征收土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 依法征地的原則 二、 征收集體土地的政策規(guī)定（熟悉） 征收土地的范圍 國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征收集體土地，被征地單位和個人應(yīng)服從國家需要，不得阻擾。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。臨時使用土地的期限，最多不得超過 2 年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或 其他經(jīng)營性的活動，不得修建永久性建筑。 征收土地時必須進(jìn)行征地公告 被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后 10 日內(nèi)，應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。 合理使用征地補償費 三、 征收集體土地補償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)（掌握） 房地產(chǎn)基本制度與政策 １１ 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等費用。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 （三） 地上附著物和青 苗的補償費等費用 地上附著物是指依附于土地上的各類地上、底下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。 （四） 臨時用地補償 按該土地前 3 年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。 第三節(jié) 國有建設(shè)用地 一、 建設(shè)用地審查報批程序（熟悉） 用地預(yù)審 建設(shè)項目可行性研究論證時，建設(shè)單位必須向土地行政主管部門提出建設(shè)用地預(yù)審申請。 申請用地 建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附下列材料： （ 1） 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明； （ 2） 項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； （ 3） 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告； （ 4） 初步設(shè)計或者其他有關(guān)材料； （ 5） 建設(shè)項目總平面布置圖； （ 6） 占用耕地的，必須提出補充耕地方案； （ 7） 建 設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。 頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》 以有償使用方式取得國有土地使用權(quán) 的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。使用者應(yīng)依法申請土地登記 。另一類是地質(zhì)勘查過程中的臨時用地，包括選址等對工程地質(zhì)、水溫地質(zhì)情 況進(jìn)行勘測，探礦等勘測等所需臨時使用的土地等。如果使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同約定收取臨時用地補償費。使用結(jié)束后，將土地的臨時建設(shè)的設(shè)施全部拆除，恢復(fù)原貌，并交還給原土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。 第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（掌握） 一、 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使 用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （ 3） 土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 （ 1） 招標(biāo)方式。出讓人發(fā)布拍賣公告。 （ 4） 協(xié)議方式。 （三） 國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回 原因有多種： （ 1） 土地使用權(quán)屆滿的收回。 （ 3） 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。 （四） 國有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前 1 年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證書。 （五） 國有建設(shè)用地使用權(quán)終止 （ 1） 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的使用年限屆滿，提前收回而終止。引起的不能使用土地而終止。 合同附件 主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件。 （ 2） 用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。 （ 2） 土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地，出讓人延期交付土地超過 60 日，經(jīng)使用者催交后仍不能轎夫的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價款并可請求違約賠償。 五、 國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股 國有土地有償使用的方式，除國有土地使用權(quán)出讓外，還有國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股兩種方式。 國有土地租賃的方式 可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招標(biāo)、拍賣方式。 內(nèi)容包括：出租方、承租方 、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。 （ 3） 承租土地使用權(quán)抵押：地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。未申請或申請未批準(zhǔn)的。有一下含義： （ 1） 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。 二、 劃撥土地使用權(quán)的范圍 下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （ 1） 國家機關(guān)用地和軍事用地； （ 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地； （ 3） 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。有三種規(guī)定：一房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。其抵押的價值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下 的市場價值，因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權(quán)屬。 下列情況可保留劃撥土地使用權(quán)： 1） 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外； 2） 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有企業(yè)的； 3） 在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的； 4） 國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的，主要有七種： 房地產(chǎn)基本制度與政策 １６ 1） 土地使用 者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的； 2） 國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的； 3） 各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的； 4） 土地使用者自動放棄土地使用權(quán)的； 5） 未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù) 2 年未使用的； 6） 不按批準(zhǔn)用途使用土地的； 7） 鐵路、公路、機場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地。 二、 閑置土地的處置方式 ① 延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過 1 年； ② 改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)； ③ 安排臨時使 用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價； ④ 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； ⑤ 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償； ⑥ 土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，就愛你個土地使用權(quán)交還給政府。 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 大綱： 熟悉 城鄉(xiāng)規(guī)劃概念、含義、城市規(guī)劃管理； 掌握建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃管理； 了解勘察設(shè)計管理； 房地產(chǎn)基本制度與政策 １７ 掌握城市房屋拆遷管理； 掌握建設(shè)監(jiān)理制度； 熟悉建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理； 掌握建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度； 了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目管理； 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 1 掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理。城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)過法定程序?qū)徟_定后，就具有法規(guī)效力，城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行。規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)、村 莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。經(jīng)依法批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，是城市建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年。 審批內(nèi)容未全 （四） 城市規(guī)劃修改 有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃： （ 1） 上級人民政府制訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的； （ 2） 行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的； （ 3） 因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的； （ 4） 經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的； （ 5） 城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。 建設(shè)項目選址意見書 房地產(chǎn)基本制度與政策 １８ 以劃撥方 式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人 應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類建筑物、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī)模等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。 （ 5） 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料。 監(jiān)管體質(zhì) 縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對城鄉(xiāng)規(guī) 劃的實施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有權(quán)采取以下措施： （ 1） 要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制； （ 2） 要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項涉及的問題做出解釋和說明，