【文章內(nèi)容簡介】 下列情況須報告領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其它異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向； 值班人員暫時離崗； 需要與其他班組及上級聯(lián)系。. 下列情況必須報告部門經(jīng)理： 重點設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； 采用新的運行方式； 重點設(shè)備發(fā)生故障或停機搶修； 系統(tǒng)故障及檢修； 重要零部件更換、修理、加工及改造； 工具、備件、公共維修材料申購與領(lǐng)用； 設(shè)施設(shè)備的增改工程及外判工程； 員工加班、調(diào)班、休假； 需要與上級及外協(xié)聯(lián)系。. 下列情況必須由當(dāng)值人員及領(lǐng)班撰寫特別事件報告： 設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟損失或人員傷亡； 管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或裝修損壞； 意外的停電、停水、?？照{(diào)、停煤氣等事故； 玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落； 地庫由于各種原因嚴重積水； 其它異常(有損失或有重大影響)的情況。 安全、防火制度. 全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。. 各崗位人員必須嚴守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報，并負責(zé)保持好現(xiàn)場。. 未經(jīng)部門經(jīng)理的批準，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等)禁止進入變配電房、電梯機房、BA控制房、空調(diào)機房、水泵房等設(shè)備機房，經(jīng)批準進入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負責(zé)執(zhí)行。. 各崗位值班人員除負責(zé)設(shè)備安全運行外，必須對所屬機房范圍進行安全檢查；各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查；如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時進行整改。. 不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。. 工具、材料要有專人管理，嚴禁私自攜帶工具、材料出大廈。. 需要動火作業(yè)時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認真檢查，確保無火種時方能離開。. 發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災(zāi)，一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，維修部的首要任務(wù)是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機等所有消防設(shè)備的正常運行。 巡視檢查制度設(shè)施設(shè)備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟運行。 巡視檢查方式：定期巡查：在規(guī)定時間、區(qū)域進行例行檢查。季節(jié)性巡查：當(dāng)季節(jié)變化、氣候突變時的特別檢查。故障性巡查：在設(shè)備有故障或故障排除后的巡視，重點檢查故障是否擴大或修復(fù)后的運行狀況。專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、安全檢查。綜合巡查：為達到某種標準或年度綜合性的大檢查，包括所有設(shè)施設(shè)備。 一般巡視檢查方法：看：a) 設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整；b) 儀表、油位、燈光信號指示是否正常；c) 控制開關(guān)、閥門啟閉是否正確；d) 轉(zhuǎn)動部件的磨損，受力部件的變形情況；e) 有無漏水、漏油、漏雨、漏風(fēng)現(xiàn)象；f) 絕緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化,脫落；g) 變配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況；h) 照明燈具、開關(guān)、煙感和溫感探頭、預(yù)先報警器、攝像探頭等部件安裝與狀況是否完整有效；i) 衛(wèi)星天線裝置是否牢固、電視節(jié)目視音質(zhì)量是否穩(wěn)定。聽：a) 轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否均勻，有無異聲；b) 電氣設(shè)備有無放電聲；c) 接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常；d) 水箱、水管的流水聲是否正常；e) 風(fēng)機、風(fēng)管是否有異聲；f) 報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。觸：a) 操作機構(gòu)是否銹蝕；b) 摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常；c) 摸轉(zhuǎn)動設(shè)備振動情況；d) 門窗開閉是否靈敏。聞：a) 有無絕緣漆的焦味；b) 有無橡膠、塑料、棉織物的焦味；c) 有無污水溢出的臭味；d) 有無煤氣、燃油泄漏的氣味。 巡回檢查注意事項：巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能、操作方法；巡查時要注意安全，與帶電設(shè)備、正在運轉(zhuǎn)設(shè)備保持安全距離；進出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動物進入；除事故搶修外，不得擅動變配電設(shè)備及其開關(guān)。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報，并做好記錄。巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時無法解決的要采取防范措施，并詳細記錄及時匯報。 租戶單元內(nèi)維修工作制度 維修人員進入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同時應(yīng)注意衣著整潔，佩帶工作證。 進入單元的工作，必須征得租戶行政主管/接待人員/店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 若租戶報修的工作屬有償服務(wù)，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。 維修人員在租戶單元內(nèi)工作，必須注意行為規(guī)范與用語規(guī)范，任何情況下不得與租戶發(fā)生沖突。 維修人員進入單元內(nèi)工作，應(yīng)將對講機音量調(diào)至最小，若聽到呼叫必須出單元門后才可應(yīng)答。 維修人員攜帶的工具不能帶有明顯污跡，工作時若可能產(chǎn)生灰塵或污跡需用塑料布在現(xiàn)場鋪墊，拆卸的零配件及隨手工具不得隨意放置于租戶的地毯或桌椅上。 工作完成后，需將現(xiàn)場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應(yīng)通知物業(yè)部派人進行清理。 所有維修工作完成后，需將維修單交租戶代表簽署確認。 整個工作期間不得收受租戶贈予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達成任何私下交易。 機房內(nèi)工作制度 維修人員在機房內(nèi)的日常工作中，必須嚴格按照和操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的事故發(fā)生。 進入機房的人員必須精力充沛，機房內(nèi)嚴禁睡覺/打盹。 進入機房的人員，必須嚴格遵守機房的各項管理制度，嚴禁吸煙，嚴禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。 保持機房和設(shè)備整潔，機房內(nèi)的設(shè)備和區(qū)域落實到人，定期進行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。 保持機房內(nèi)所有的溫/濕度，根據(jù)需要啟閉空調(diào)、通風(fēng)和照明設(shè)備。 機房內(nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設(shè)備無關(guān)的物品，隨機專用工具必須按有關(guān)規(guī)定懸掛或集中放置。 禁止在機房內(nèi)煮食、飲食及從事與機房內(nèi)設(shè)備無關(guān)的工作。 每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。 所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開/關(guān)可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應(yīng)懸掛不準關(guān)/開或開/關(guān)狀態(tài)指示牌。 高低壓電氣及有危險性的大型設(shè)備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監(jiān)護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和向上級報告。 維修人員進入機房對設(shè)備進行操作、保養(yǎng)、維修及更換等工作，必須進行詳細的記錄和存檔，對外來人員進入機房應(yīng)進行登記，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收锨闆r及時向上級匯報并及時做出特別事件報告。 維修人員有責(zé)任監(jiān)督和管理外判專業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進入機房工作，必須遵守機房管理制度和以上工作規(guī)范。 安全管理制度 主要職責(zé): 部門經(jīng)理是維修部安全管理第一責(zé)任人，對部門內(nèi)勞動保護和安全管理負全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 安全管理小組是維修部安全工作的管理機構(gòu)。經(jīng)理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。各領(lǐng)班是組員，并負責(zé)日常具體工作； 堅決執(zhí)行國家“安全第一，預(yù)防為主”的安全管理方針和各項安全法律、法規(guī)，接受國家勞動安全監(jiān)察和行業(yè)管理； 審查、頒發(fā)本部門各項安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標，并組織實施； 貫徹系統(tǒng)管理思想，確?！鞍踩谝弧必灤┯诒静块T工作的整個過程； 負責(zé)部門所負責(zé)設(shè)施設(shè)備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。一時難以徹底解決的，要制定相應(yīng)的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過渡期的安全，并向上級提出書面報告； 主持召開每月一次的部門安全領(lǐng)導(dǎo)小組會議； 開展定期檢查〔春節(jié)、“五一”、八月（臺風(fēng)季節(jié)）、國慶節(jié) 等〕以及不定期檢查。發(fā)現(xiàn)隱患責(zé)成有關(guān)人員及時處理限期整改。 具體制訂防止傷亡、火災(zāi)事故和職業(yè)危害的措施以及重要設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負責(zé)督促實施。 安全管理工作程序。電工a) 電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。b) 絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。c) 絕緣鞋不準裸足穿用。d) 在作業(yè)現(xiàn)場檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行。總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。e) 各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）。f) 盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電作業(yè)時，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施。g) 在危險場所或者危險情況下，嚴禁帶電作業(yè)。嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。h) 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。i) 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低電壓時，應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸進行急救，同時撥120聯(lián)系急救。j) 電梯機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時，應(yīng)有足夠的安全措施并小心謹慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。k) 機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎廂內(nèi)吸煙，機房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時，必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。m) 在保養(yǎng)維護中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，待到對方應(yīng)答后方可操作。n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。o) 下井底作業(yè)時，廳門口必須擺放警示牌，防止無關(guān)人員靠近。p) 在井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全開關(guān)，看上方有人時，須戴上安全帽。q) 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只能用工具墊門腳，嚴禁掛門纜，防止門纜停放不正造成事故。r) 維修保養(yǎng)工作完工后，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。s) 機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴防火災(zāi)事故發(fā)生。t) 嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故；并應(yīng)立即采取相應(yīng)措施。u) 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停用均應(yīng)在各樓層懸掛指示牌。 高空作業(yè)a) 凡在離地面兩米以上進行的作業(yè)，均屬高空作業(yè)。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進行作業(yè)的時間、地點、是專業(yè)或臨時的，均應(yīng)執(zhí)行本制度。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時間。b) 從事高空作業(yè)的工人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準從事高空作業(yè)。c) 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)：l 閃電、打雷、暴雨；l 六級以上臺風(fēng)；l 鋼管上雨水未干；l 高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況。l 當(dāng)上述情況過后，必須經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各種專業(yè)設(shè)備并確認無問題后，方能恢復(fù)作業(yè)。d) 高空作業(yè)現(xiàn)場，應(yīng)劃出危險禁區(qū)，設(shè)置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入。e) 凡進入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。高空作業(yè)使用的小型工具均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。f) 登高作業(yè)前，應(yīng)仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合 要求的應(yīng)立即改進或拒絕登高作業(yè)。g) 高空作業(yè)人員，不準從高空往地面拋擲物件，不準從地面往高空拋物體，應(yīng)使用繩索、吊籃、高架車、吊車等傳遞物件。h) 特殊情況下，如果必須從高空往地面擲物體時，地面應(yīng)有人看管，并采取地面保護措施以確保不傷害他人、不損壞設(shè)備。i) 高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?，?yīng)找適當(dāng)位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。j) 站在跳板上工作時，不應(yīng)站在跳板的端頭。同一跳板站立作業(yè)的人員不準超過兩人。k) 應(yīng)盡量避免上、下層同時作業(yè)。如無法避免時，上下層之間必須設(shè)專用防護棚或其他隔離設(shè)施。上層不準堆放工具和物件。l) 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應(yīng)設(shè)置護欄，以防失足踏空。m) 高空作業(yè)區(qū)下方地面，嚴禁堆放雜物。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場樓層使用手機、對講機等需與欄桿保持一米以上距離。n) 嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲、打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。 事故處理程序：事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場，不得變動以及檢查。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。并在三天之內(nèi)做出報告和處理情況向上級匯報。較小的一般性事故和事故苗子由領(lǐng)班，會同有關(guān)人員分析原因，分清責(zé)任，采取措施，將經(jīng)過及時向部門經(jīng)理匯報。并按“三不放過”原則履行，必要時給予適當(dāng)處理。員工人身傷亡事故，一定要嚴肅認真處理，要做到事故原因分析不清不放過，事故責(zé)任者和相關(guān)人員未受到教育或懲罰不放過，沒有防范措施不放過。凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級口頭報告，重大工傷事故應(yīng)立即先進行搶救醫(yī)療，同時快速上報。對事故隱瞞不報，造成工作或人身損失者，應(yīng)予追究責(zé)任。關(guān)于工傷事故范圍及工傷等級的界定，應(yīng)按國家有關(guān)部門的規(guī)定為準。 能源管理制度 節(jié)能工作的指導(dǎo)方針：領(lǐng)導(dǎo)重視、全員參加、管理從嚴、措施扎實、重在實效， 以節(jié)電、節(jié)水為重點，同時協(xié)調(diào)租戶做好節(jié)煤工作。 節(jié)能管理體系日常節(jié)能管理由工程部負責(zé)，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)編制節(jié)