【文章內(nèi)容簡介】 皮帶磨損、拉伸等也會(huì)使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。 更新耗能大的設(shè)備 對于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進(jìn)的設(shè)備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時(shí)的盈虧，而不是最初成本。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 9 頁，共 149 頁 保持建筑物完好，防止不必要的滲漏 通常有些玻璃破損了，不能及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，這無疑是能源的極大浪費(fèi)。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。 確保保溫層完好 如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會(huì) 造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費(fèi)。特別是冷凍水管還會(huì)形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在60176。Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。 合理的安排運(yùn)行 譬如變壓器，通常應(yīng)工作在 60％－ 100％的負(fù)載情況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺(tái)，而且通常容量較大。如果，每臺(tái)變壓器負(fù)荷均不足時(shí)，完全要以停用一二臺(tái)變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。 再譬如，會(huì)議室，多功能廳等使用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時(shí)不應(yīng)開空調(diào)，只提供通 風(fēng)，而在舉活動(dòng)前一個(gè)小時(shí)，打開空調(diào)，確?？腿说男枨螅Y(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了，這也能節(jié)約許多能源。 準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗 有些漏水，平時(shí)較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機(jī)盤管漏水，因此，要定時(shí)抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。 盡可能讓機(jī)器滿負(fù)荷工作 如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的情況下工作，最省電、省水、省時(shí)、效率也最高。在低負(fù)荷下，是絕對不經(jīng)濟(jì)的。 采用先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備 如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時(shí)開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。 六、安全生產(chǎn)管理 大廈里有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會(huì)引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會(huì)發(fā)生爆炸，電梯亦會(huì)傷人，還有許多高壓容器，及高速運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，大廈設(shè)備運(yùn)行管理，要抓安全第一。 從安全管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 10 頁，共 149 頁 設(shè)立安全管理組織。 進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。 定期或不定期實(shí)施安全檢查。 事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。 調(diào)查分析結(jié)果的保存。 經(jīng)常保持安全的工作場所。 提高工作人員對安全教育的興趣。 制定工作安全守則及獎(jiǎng)懲規(guī)定。 負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng) 常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。 七、工程部日常管理工作內(nèi)容 消防安全管理 設(shè)備運(yùn)行管理 計(jì)劃性維修管理 安全生產(chǎn)管理 節(jié)能運(yùn)行管理 設(shè)備、資料建檔及管理 第四節(jié) 崗位職責(zé) 一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 報(bào)告上級：總經(jīng)理 督導(dǎo)下級：副經(jīng)理和各專業(yè)主管 聯(lián)系部門：公司各部門 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)公司所管轄物業(yè)的房屋建筑、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備等的技術(shù)管理工作； 負(fù)責(zé)為所管轄物業(yè)的所有系統(tǒng)和設(shè)備建立全面的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)建立健全部門崗位責(zé)任制； 負(fù)責(zé)建立健全 工程設(shè)備的運(yùn)行和操作程序，確保工程設(shè)備的正常運(yùn)行； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 11 頁，共 149 頁 全面負(fù)責(zé)工程方面的節(jié)能運(yùn)行，嚴(yán)格控制工程運(yùn)行和維修費(fèi)用； 跟蹤、控制水、電、燃?xì)獾鹊哪茉聪?，保證最大限度地節(jié)能； 負(fù)責(zé)制定部門培訓(xùn)計(jì)劃，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術(shù)和技能； 統(tǒng)籌部門內(nèi)的工作安排及人員調(diào)配的協(xié)調(diào)工作，充分發(fā)揮現(xiàn)有人員的潛力； 負(fù)責(zé)督導(dǎo)和考察本部門員工遵守規(guī)章制度的情況及員工的工作成果、效率及工作素質(zhì)。審查提交的員工獎(jiǎng)懲建議； 負(fù)責(zé)檢查本部門的工作進(jìn)度，并定期向公司經(jīng)理匯報(bào)； 1處理日常與公司各部門之間的協(xié) 調(diào)事項(xiàng)。 二、工程部副經(jīng)理崗位職責(zé) 直接上級：經(jīng)理 督導(dǎo)下級：工程部各主管 負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理工作，按制度要求對主管進(jìn)行工作考勤、考試。根據(jù)部門經(jīng)理的意見進(jìn)行工作調(diào)配、傳達(dá)部門經(jīng)理的工作指令； 分析項(xiàng)目報(bào)價(jià)單，組織討論決定，對完成項(xiàng)目進(jìn)行檢查，評估和驗(yàn)收； 緊密跟蹤控制能源，制定消耗記錄統(tǒng)計(jì)，提供節(jié)能措施； 管理員工紀(jì)律，解決員工之間爭執(zhí)，進(jìn)行績效評估，按制度實(shí)施獎(jiǎng)懲； 制定管理、生產(chǎn)、消防、衛(wèi)生和健康等培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施； 和人事部一起為工程部選擇面試新員工； 督促制定工程月報(bào)表 ，遞交工程部經(jīng)理審核； 巡查工程設(shè)備設(shè)施、組織有效和高效的生產(chǎn)管理和技術(shù)管理，閱讀各類技術(shù)報(bào)表和工作日記，確保安全可靠運(yùn)行； 完成部門經(jīng)理臨時(shí)交給的其它工作，完成后及時(shí)報(bào)告。 三、主管崗位職責(zé) [總則 ] 在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良 的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行； 編制本專業(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月度保養(yǎng)計(jì)劃，建立相應(yīng)的維修記錄檔案，并 監(jiān)督實(shí)施； 每日檢查設(shè)備運(yùn)行狀況及工作現(xiàn)場、機(jī)房； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 12 頁，共 149 頁 A、檢查設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理； B、檢查下屬員工的崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時(shí)糾正； C、審閱運(yùn)行值班日志，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患并采取相應(yīng)措施； D、檢查工作現(xiàn)場衛(wèi)生、安全狀況，保持良好的工作環(huán)境。 安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查出勤情況； 負(fù)責(zé)制定各班組的崗位職