【文章內(nèi)容簡介】 治。 須記錄該事件之始末及時間、詳細(xì)情況，維修人員救護(hù)人員到達(dá)及離開時間等。 五、 臺風(fēng)、暴雨處理程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 檢查緊急應(yīng)用工具如雨衣、雨靴、手電筒、沙包、草包、潛水泵等有否備足并確定其性能良好。 管理處發(fā)放通知給全體業(yè)主、提醒業(yè)主 搬離放在窗臺或花架上的花盆，各類雜物，外出時關(guān)好門窗。 檢查露臺、窨井、單元雨蓬、屋頂設(shè)施層、機(jī)房、地下車庫下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有無沙泥雜物堵塞，落實人員清掃，確保其暢通。 撤離放在圍墻頂及其他高處各類可調(diào)動物件，將安裝有屋頂?shù)哪藓鐭?、廣告牌等綁好或移走。 緊閉所有門窗、電梯機(jī)房及垃圾房等門窗，還必須做好防水措施。 ．加固所有樹木用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。 留意電臺播放有關(guān)風(fēng)暴進(jìn)展消息，及時將最新臺風(fēng)訊號張貼于宣傳欄、信息欄，以便向業(yè)主告知臺風(fēng)的進(jìn)展。 員 工為本身之安全應(yīng)避免逗留在空曠地方，如參加搶險工作時，要注意自身安全，采取適當(dāng)?shù)陌踩胧⑼ㄖ渌麊T工。 當(dāng)臺風(fēng)訊號減低至 3 號時，主任應(yīng)立即進(jìn)行檢查及填報臺風(fēng)損毀報告。保潔員迅速清理由臺風(fēng)所造成的垃圾淤塞渠道，綠化工對樹木的扶植等善后工。 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 （一）技術(shù)檔案管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 設(shè)施設(shè)備檔案要齊全，并且要分類存放，專人負(fù)責(zé)； 要愛護(hù)技術(shù)檔案資料，保證檔案的安全與保密，不得擅自涂改、勾畫、抽取、拆散、摘抄、翻譯、復(fù)印、外借、或損壞，否則嚴(yán)肅處理； 如發(fā)現(xiàn)檔案有遺失或損壞的，應(yīng)立即上報管理 處負(fù)責(zé)人。 （二）管理責(zé)任人獎懲規(guī)定 每周末工程技術(shù)部要對園區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，對設(shè)備保養(yǎng)無記錄或記錄不詳?shù)呢?zé)任人要給予經(jīng)濟(jì)處罰，再次出現(xiàn)加重處罰。 對設(shè)施設(shè)備不進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)的維修人員（包括設(shè)備負(fù)責(zé)人）要進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)處罰，并限期保養(yǎng)。 對設(shè)備違章操作，造成較大事故的要給予經(jīng)濟(jì)處罰，并且在崗培訓(xùn)一周。 對影響設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，造成事故的責(zé)任人給予通報批評，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。 非工作人員對設(shè)備亂動亂拉影響正常工作，根據(jù)情節(jié)輕重，分別給予警告、罰款、下崗培訓(xùn)等處罰。 每月要對各部 門的設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行小結(jié)。 每年對設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行總結(jié)評比，成績好的表揚，差的處罰。 （ 三）住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 在設(shè)備接管時 ,主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按設(shè)備使用說明書和相關(guān)資料對 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 接管設(shè)備進(jìn)行驗收。對達(dá)不到要求的，應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù)，相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。 設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點，并分別在《設(shè)施 /設(shè)備臺帳》上登記。 驗收合格的設(shè)施由主管責(zé)任部門進(jìn)行編號，并按照《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》要求懸掛設(shè)施標(biāo)識卡，規(guī) 定設(shè)施 /設(shè)備維護(hù)責(zé)任人，并在《設(shè)施 /設(shè)備臺帳》上登記。 主管責(zé)任部門保存《設(shè)施 /設(shè)備臺帳》和重要設(shè)施 /設(shè)備技術(shù)資料（圖紙），并保存好設(shè)施 /設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄和檢查記錄。 所有設(shè)施由專業(yè)人員進(jìn)行操作。填寫相應(yīng)設(shè)施 /設(shè)備運行記錄。對國家規(guī)定的特殊工種，要求操作人員持有相應(yīng)的上崗證和操作證方可上崗。 主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)對設(shè)施制定檢查、維護(hù)和保養(yǎng)計劃，組織實施維修保養(yǎng)工作，并填寫《設(shè)備（施）檢查保養(yǎng)記錄表》。 計量器具的管理 1）本小區(qū)適用計量器具有：維修用萬用表、鉗形表、兆歐表、絕緣電 阻表；水泵壓力表；電流表、電壓表。 2）根據(jù)《中華人民共和國強(qiáng)制檢定的工作計量器具目錄》對涉及貿(mào)易結(jié)算、安全防護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境檢測的計量器具進(jìn)行統(tǒng)計，鑒于 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 本公司所用計量器具均用于監(jiān)視設(shè)備是否正常運行的配套設(shè)施，無需直接向顧客提供計量數(shù)據(jù)，故對計量器具的校準(zhǔn)根據(jù)計量器具鑒定的有關(guān)規(guī)定，接合本公司各小區(qū)的實際使用情況，分別作如下規(guī)定： （ 1）對于常壓熱水鍋爐、水泵配套壓力表在使用前作一次檢定，檢定合格后可使用，以后每年由工程技術(shù)部自行檢查一次，并做好檢查記錄。 （ 2）對于其它壓力表及維修用的儀表由工程技術(shù)部根 據(jù)實際使用情況自行校準(zhǔn)。工程技術(shù)部應(yīng)備有一只經(jīng)鑒定有效的壓力表作為校準(zhǔn)依據(jù)。經(jīng)校準(zhǔn)的壓力應(yīng)有校準(zhǔn)標(biāo)志。 （ 3）對于只作通表用不出數(shù)據(jù)的萬用表，作好專用標(biāo)志，不再作檢定。 （ 4）對于經(jīng)鑒定確定某項功能失準(zhǔn)的萬用表，在使用前應(yīng)按檢定報告內(nèi)容作失準(zhǔn)功能項的禁用表志。 （ 5）對作為校準(zhǔn)依據(jù)的萬能表，由計量部門作一次檢定，檢定周期不超過一年。 （ 6）由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)上述計量器具的檢定和校準(zhǔn)：保存檢定或校準(zhǔn)的記錄。 （ 7）如發(fā)現(xiàn)計量器具失效，應(yīng)作報廢處理，并同時換上經(jīng)檢定合格的相同類型計量器具。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，主 管責(zé)任部門應(yīng)及時進(jìn)行維修，填寫《設(shè)備（施）維修記錄表》。重大維修應(yīng)向主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人匯報，對于本單位 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 不能解決的維修項目，需外包維修的，應(yīng)填寫《設(shè)備（施）對外委托維修申請單》，經(jīng)主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人審核，報請公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。 對無法修復(fù)的設(shè)備，應(yīng)填寫《設(shè)備（施）報廢申請單》，經(jīng)主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)，報財務(wù)部門核準(zhǔn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報廢。同時在設(shè)施 /設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)施 /設(shè)備檔案。 （四）設(shè)備設(shè)施巡回檢查規(guī)定 目的 為保證小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常使用，及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，特制定本規(guī) 程。 適用范圍 本規(guī)程適用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的巡回檢查 操作流程 1）工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)組織實施水泵、電梯、公共燈具、給排水系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的巡回檢查。 2）電梯的日常巡檢 （ 1）電梯工每日應(yīng)對電梯進(jìn)行巡檢，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容： ①檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否附合。 ② 檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎互差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)，是否影響到業(yè)主進(jìn)出。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 ③ 檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門 按鈕等）是否正常。 ④ 檢查機(jī)房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜，有無漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)好等。 ⑤ 必要時對電梯進(jìn)行以下三方面檢查 a、電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。 b、運行速度是否恒速，運行中有無震動感。 c、減速停層有無明顯壓迫感。 （ 2）巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般故障，巡檢人員應(yīng)做現(xiàn)場處理，處理不了解或重大故障應(yīng)向工程技術(shù)部主管報告。 （ 3）電梯的巡檢工作應(yīng)安排在人流低峰期以減少對業(yè)主的影響。 3）水泵的巡回檢查詳見《水泵維修保養(yǎng)規(guī)范》 4）公共燈具、排水系統(tǒng)的巡回檢查詳見《房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定》。 （五）設(shè)施設(shè)備維修標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容時間標(biāo)準(zhǔn) ： 住宅維修 ： （ 1） 維修工接到維修單后 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場 ； （ 2） 急修 10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場 ,小修 2 小時內(nèi)完成 ,中修 24 小時內(nèi)完成 ,大修 1 天內(nèi)有答復(fù) 。 公共部位維修保養(yǎng) ： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 路燈 ,樓道燈 , 庭院燈 （ 1） 每周檢查一次 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 燈泡燈罩無缺損 ,設(shè)備完好 ,亮燈率在 99%以上 。 井、溝、格柵井 （ 1） 每月清理一次無積水，無塌陷， 水流暢通，井蓋完好 。 外墻面 （ 1） 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞 。 內(nèi)墻面 （ 1） 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 每二年翻新一次 ， 表面整潔無破損 。 道路、停車場、自行車庫 （ 1） 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 平整，無積水，無破損 。 屋面 （ 1） 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 無積水，無滲漏、隔熱層無缺損 。 公共娛樂場所 （ 1） 每周檢查一 次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 安全整潔，無改建，亂堆放 。 公共門窗、鎖 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 （ 1） 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ； （ 2） 表面完好無變形，窗戶無滲水 。 （六）設(shè)備事故管理規(guī)定 為加強(qiáng)設(shè)備管理，保證小區(qū)物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，對設(shè)備使用過程中發(fā)生的設(shè)備事故應(yīng)及時采取有效措施，防止事故擴(kuò)大和重復(fù)發(fā)生。必須堅持“預(yù)防為主”的方針，認(rèn)真吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，以達(dá)到消滅事故，確保設(shè)備安全運行的目的； 設(shè)備事故是指：非正常設(shè)備損害造成設(shè)備停用或設(shè)備損壞，或增加修復(fù)費用 。 設(shè)備事故分類： 1）特大設(shè)備事故指：設(shè)備損壞，造成物業(yè)停業(yè)三天以上的、設(shè)備損壞后修復(fù)費用達(dá) 20萬元以上； 2）重大設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損害，經(jīng)大修、中修才能恢復(fù)性能、效率和使用周期；設(shè)備損害直接損失費用在 5 萬元以上；供電設(shè)備損壞而中斷供電，影響業(yè)主生活（由于外界影響造成停電的不作為事故處理）； 3）一般設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損壞，經(jīng)過小修可以修復(fù)，并不影響設(shè)備性能、效率；和運轉(zhuǎn)周期；直接經(jīng)濟(jì)損失在 2020 元以下；單機(jī)設(shè)備損壞，影響物業(yè)正常使用不到 4 小時 。 下列情況不作設(shè)備故障： 1）設(shè)備發(fā)生 故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，但通過事先采 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 取應(yīng)急措施處理進(jìn)行檢修的可不作設(shè)備故障； 2）新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造或設(shè)備進(jìn)行大修后，在試行階段中發(fā)生的設(shè)備事故，不作設(shè)備事故論處，但一經(jīng)正式驗收并投入正常運行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理 。 設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故： 1）非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害所造成的事故； 2）責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良，及人為過失造成的事故 。 設(shè)備事故處理原則： 若發(fā)生設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向公司、管理處報告。任何人不準(zhǔn)隱瞞事故， 對事故隱瞞者必須追究責(zé)任。事故處理必須貫徹“三不放過”的原則（即事故原因未查明不放過；事故處理必須貫徹未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過）。對事故責(zé)任者按事故性質(zhì)，給予經(jīng)濟(jì)處罰、行政處分直至追究刑事責(zé)任； 對一貫愛護(hù)設(shè)備、消滅事故于萌芽狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，為避免損失作出貢獻(xiàn)者，應(yīng)給予表揚和獎勵。 （七）房屋公用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對房屋公共部位的維修保養(yǎng)。 路燈、庭院燈、樓道燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在 99%以上。 所有污（雨）水井確保暢 通，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。定期清理排污 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 格柵井，保證無污水外溢現(xiàn)象。 屋面每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。如發(fā)現(xiàn)滲漏應(yīng)修復(fù)。 內(nèi)墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或通報有關(guān)部門。 道路、停車場、自行車庫每周檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到平整，無積水，無破損。 外墻面每月檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓，無滲水，外觀整潔。 公共娛樂場所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及時進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無亂改建亂堆放。 公共門窗、鎖每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做 到表面完好，窗戶無滲水。 （八）節(jié)能管理規(guī)定 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的能源管理，具體由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)實施 工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)統(tǒng)計小區(qū)主要耗能設(shè)備以及公共照明設(shè)備的功率、分布、數(shù)量等情況。以便指定能耗預(yù)算，合理安排節(jié)能工作。 能源計量 1）管理處應(yīng)要求開發(fā)公司為小區(qū)主要耗能設(shè)備和主要耗能區(qū)域安裝計量儀表，以建立完整的能源計量體系。 2）工程技術(shù)部按照水、電類別每月統(tǒng)計重點耗能設(shè)備 /設(shè)施及小區(qū)總的能耗，并記錄于“能源統(tǒng)計表”中。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 3）能耗統(tǒng)計資料每月應(yīng)上報管理處主任