【文章內(nèi)容簡介】 況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢查。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。機電設(shè)備的更新改造(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。(2)、設(shè)備的改造 主要途徑有：1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進； 2）增加新的零件和各種裝置； 3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有： ①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因； ②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容； ④設(shè)備技術(shù)改造后能達到的技術(shù)性能、安全性能； ⑤預(yù)計設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟效益； ⑥設(shè)備技術(shù)改造的費用預(yù)算以及資金來源計劃； ⑦設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機的影響；⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。機電設(shè)備管理目標 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標。（1） 設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，） A—設(shè)備有效利用率； T—設(shè)備有效工作時間； T/—設(shè)備停機或無效工作時間。 （2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S B—設(shè)備的完好率； Sn—設(shè)備完好的臺數(shù)； S—設(shè)備總的臺數(shù)。 完好標準： fUYJ=uq ① 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求；② 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好， ③ 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；④ 設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；⑤ 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、修理，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1. 關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90186?！拥亻_關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90186?！綦x開關(guān)合閘到位 2. 操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180186?！摵砷_關(guān)合閘到位. 高壓室停電操作規(guī)程。 1.操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。 2. 操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186?！綦x開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90186?！拥亻_關(guān)合閘到位。 3. 打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責維修保養(yǎng)。 主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責實施。 工作過程注意做好防靜電措施。 對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。 對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。 對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進行清潔。 根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。 工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂： A、無設(shè)計防水層　B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良　C、施工面清潔不足及含水率測試不正確二、窗戶： A、無塞水路設(shè)計、窗框填不正確　　C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲　　D、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。三、外墻A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象B、地震應(yīng)力造成裂縫C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象　D、磁磚溝疑進水四、浴室： A、防水材料選擇錯誤　B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌C、水管破裂或老舊漏水　 D、門檻漏水　E、防水層遭外力破壞。五、地下室： A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化　B工作縫未施做止水處理　
C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）六、伸縮縫： A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）　B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。 （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。 （3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。 （4）堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。 （5）對來人來電報修及時登記。 （6）值班長負責安排電工日常維修工作。 （7）負責與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 （8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。 （9）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。 （10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。 （11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部考核細則1 遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。 ①遲到一次扣1分； ②未簽到一次扣1分； ③早退一次扣1分； ④曠工一天扣3分。 2 服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。 ①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務(wù)扣1分； ③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。 3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 ①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同志間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。 4 按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。 ①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。 5 規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。 ①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。 6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。 ①不認真接受培訓(xùn)者一次扣1分； ②未參加培訓(xùn)者一次扣2分； ③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分； ⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。 7 愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 ①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。 8 認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 ①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； ④崗位職責者不明確一次扣2分。 9 堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。 ①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴肅者一次扣1分； ④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。 10積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。 ①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。 11加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。 ①未及時排除隱患者一次扣2分； ②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分； ③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。 12獻計獻策。 建議被公司采納者一次加3分。 13配合部門經(jīng)理做好日常管理工作 未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。 14檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 ①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。 15檢查出勤、記錄在考勤表上。 ①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。 16對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。 ①未及時派工扣3分； ②各種協(xié)調(diào)好扣3分。 17負責員工的日?？己?工作量工作時間)。 ①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。 18按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。 19監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況 ①未檢查監(jiān)督扣3分； ②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。 20協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達的維修單 ①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。 21及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分； ②對工作進度未進行了解扣3分。 22完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。 23每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。 24記錄每天，當班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。 25維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。 ①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分； ②數(shù)量不合理扣3分。 26本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。 部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規(guī)定　　為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定 此規(guī)定： 　　一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申 請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。 　　二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。 　　三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表 封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。 　　四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù) 使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個 月，否則必須拆除。 　　五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。 　　六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，管理處強制拆除。 　　七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求： 　　裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)， 米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。 　　全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。 　　所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。 　　分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。 　　臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬質(zhì)的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。 　　安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。 　　臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、與道路交叉處不低于6米。 　　八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。 　　九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成 后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負責對水、電、電梯設(shè)施的維護保養(yǎng)并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。四、進行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修電話隨叫隨到。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)到達現(xiàn)場，盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負責人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。六、抄表過程中，認真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負責對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向