【文章內(nèi)容簡介】 W：劣勢(shì)地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響O：機(jī)會(huì)長虹路的不斷完善，吸引市民的目光市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤需求的加大本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場足夠的發(fā)展空間。T：威脅隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā),一方面可以提高城市品味,帶動(dòng)市場需求,但另一方面,由于政府開發(fā)資金有限,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量,給市場帶來一定壓力。后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計(jì)劃四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對(duì)長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。租金及回報(bào)狀況分析售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。從龍鑫花園的價(jià)格走勢(shì)來看，2003年底到2004年底之間由于受房價(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在25%左右。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，%，%，%。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了2000元/月/間，同時(shí)由于房價(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好?？剐约皯?yīng)對(duì)策略a) 抗性1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對(duì)策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。案量較大策略：分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶小辦公市場分析辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。目前九江并沒有出臺(tái)類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢(shì)明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。五、項(xiàng)目客戶層研究主力客戶定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個(gè)落腳點(diǎn)方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口。抓住這類消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。l 二次置業(yè)者二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。（2）產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶：l 實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對(duì)物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報(bào)率有著清醒的認(rèn)識(shí)，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。l 本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮重新進(jìn)駐。l 零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評(píng)估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬/畝。）因此本地塊的土地價(jià)值增值潛力不可限量。二 、項(xiàng)目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。(2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房價(jià)的逐步攀升，市民購房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷售。 ④在戶型結(jié)構(gòu)上考慮了空中入戶花園、(雙)露臺(tái)、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及南北朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢(shì)。(3.)物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質(zhì)樓盤的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣點(diǎn)。（4．）社區(qū)配套智能化當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 (5)、園林設(shè)計(jì)藝術(shù)化隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)核心賣點(diǎn)之一。建議聘請(qǐng)知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶的均好性。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境?？扇胄裕涸诓莘N選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶親身體味的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。（6）、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目經(jīng)營成本 = （萬元），保本點(diǎn)= /()=67 % 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。針對(duì)本案的情況，假定完全銷售，%，即可保持財(cái)務(wù)平衡。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意：產(chǎn)品類別占總銷的比例 車庫4．13%11F小高層%多層%沿長虹大道一層商業(yè)%沿長虹大道負(fù)一層商業(yè)%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)%2F/3F商業(yè)(辦公)%敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價(jià)格。針對(duì)前面所述評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少5%和10%的成本（或售價(jià)）時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%銷售均價(jià)(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939 營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180 稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506 內(nèi)部收益率%%%%%%二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā)成本、售價(jià)+_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。隨著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。第七篇：結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：696661萬平方米項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬元項(xiàng)目投資報(bào)酬率:%以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。（上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢(shì)對(duì)預(yù)期