【正文】 疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》46頁 ppt2010年09月更新《2009年南京新景祥營銷事務(wù)流程》46頁 word2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2009年11月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》141頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年武漢復(fù)地）（4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價(jià))=占總案量的：17 .68%累計(jì)完成總銷：香榭麗舍銷售進(jìn)度表階段內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期續(xù)銷期收盤期合計(jì)比率日期　　主推單元商業(yè)商業(yè)一區(qū)一層+地下一層商業(yè)二區(qū)+辦公辦公+規(guī)劃段辦公+規(guī)劃段　　住宅住宅16號樓住宅1015號樓9號樓余下房源　　目標(biāo)商業(yè)1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方　預(yù)期銷售額1200萬1980萬960萬1000萬5140萬%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方　預(yù)期銷售額1847萬%總銷售比率%%%%　%注：（1）根據(jù)許可證申請日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進(jìn)度需作出調(diào)整。目標(biāo)：住宅：7600平方。（二）推盤時(shí)機(jī)的控制策略在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。市場風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。抓住這類消費(fèi)者還可帶動農(nóng)村消費(fèi)群體。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。（5）商品房價(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層?！?土地價(jià)格上漲，成本提高，%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁保?附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)(萬元/畝)成交價(jià)(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323321企業(yè)委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖路57號企業(yè)委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號企業(yè)委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場開發(fā)有限公司三里街支巷儲備掛牌市場倉儲5王 剛?cè)嗣衤?69號企業(yè)委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道2號企業(yè)委托掛牌商住70707九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號儲備掛牌居住2532328008江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲備掛牌商住44449江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)A地塊儲備掛牌市場用地10九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)B地塊儲備掛牌市場用地1018811九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號儲備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司長江大道與八里湖之間儲備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽路95號委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．5932005．10．18 市場總結(jié)l 整體市場發(fā)展相對比較健康，價(jià)格上漲較快l 土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大l 樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈l 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側(cè)。但本項(xiàng)目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，%。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。%附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場分析● 土地供應(yīng)不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，%。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。（3）居民對住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進(jìn)行內(nèi)部預(yù)約，造成商鋪熱銷現(xiàn)象?；ǘ挤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》61頁 word2010年09月更新《2009年10月綠城湖城大境階段執(zhí)行策略案提報(bào)》109頁 ppt2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2010年7月天津房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》64頁 word2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）無錫房地產(chǎn)市場周報(bào)》4頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）上海房地產(chǎn)市場周報(bào)》7頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）南京房地產(chǎn)市場周報(bào)》5頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）合肥房地產(chǎn)市場周報(bào)》4頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測報(bào)告》20頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月合肥房地產(chǎn)市場月報(bào)》23頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年5月北京房地產(chǎn)市場發(fā)展概況》10頁 pdf2010年09月更新《中原2006年深圳佳兆業(yè)中心全程整合匯報(bào)》200頁 ppt2010年09月更新《萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求》65頁 word2010年09月更新《世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價(jià)格策略報(bào)告》93頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2007年惠州市水口項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃建議報(bào)告》230頁 ppt2010年09月更新《黑狐奧美2007年中山遠(yuǎn)洋城青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項(xiàng)目定位報(bào)告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內(nèi)參（公關(guān)媒介部7月份綜合報(bào)告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報(bào)告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達(dá)廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報(bào)告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計(jì)劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團(tuán)2010年5月別墅景觀設(shè)計(jì)管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環(huán)球北塘項(xiàng)目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計(jì)劃》39頁 ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項(xiàng)目簡報(bào)》146頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑（具體視前期銷售情況而定）。開盤后主推715號樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層部分銷控。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際操作情況作出準(zhǔn)確更正。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。（6）、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。l 本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會考慮重新進(jìn)駐。從龍鑫花園的價(jià)格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)：● 新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺●