【正文】 泛城項目策劃報告》103頁 ppt2010年09月更新《易居2009年合肥恒盛虹溪諾雅案例分享》31頁 ppt2010年09月更新《2007年蘇州中海國際社區(qū)營銷策劃報告匯報》250頁 ppt2010年09月更新《中原2009年濟南黃金時代廣場綜合體案例研究》3個文件 ppt2010年09月更新《中原2010年大連中益國際家居MALL項目營銷策劃報告》177頁 ppt2010年09月更新《中原2008年惠州光耀集團大亞灣項目前期策劃顧問報告》135頁 ppt2010年09月更新《遠洋地產2009年12月低碳技術與綠色建筑》178頁 pdf2010年09月更新《新景祥2008年滁州財富廣場項目整體定位報告》54頁 ppt2010年09月更新《2009年重慶保利湖城大境階段執(zhí)行策略案提報》109頁 ppt2010年09月更新《思源經紀2010年7月天津房地產市場研究報告》64頁 word2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）無錫房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）上海房地產市場周報》7頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）南京房地產市場周報》5頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年第34周（）合肥房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月上海房地產市場運行監(jiān)測報告》20頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月合肥房地產市場月報》23頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年5月北京房地產市場發(fā)展概況》10頁 pdf2010年09月更新《中原2006年深圳佳兆業(yè)中心全程整合匯報》200頁 ppt2010年09月更新《萬達集團商業(yè)物業(yè)建筑設計規(guī)范要求》65頁 word2010年09月更新《世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價格策略報告》93頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2007年惠州市水口項目前期定位與規(guī)劃建議報告》230頁 ppt2010年09月更新《黑狐奧美2007年中山遠洋城東湖國際營銷執(zhí)行計劃》37頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年深圳龍光玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》9張圖片 jpg2010年09月更新《中原2008年北京曜陽老年公寓營銷策劃方案》107頁 ppt2010年09月更新《中原2008年北京城建開發(fā)昌平地塊可研報告》61頁 ppt2010年09月更新《萬科2008年園林及別墅風格研究》40頁 ppt2010年09月更新《黑狐2006年成都龍湖花都房地產開發(fā)項目可行性研究報告》61頁 word2010年09月更新《2009年10月綠城中潤廣場商業(yè)部分初步定位報告》165頁 pdf2010年09月更新《成都萬科房地產項目防水抗?jié)B體系》35頁 pdf2010年09月更新《策源工作手冊2010版》143頁 word2010年09月更新《博思堂2009年青島萬達廣場百合花園案例分析》87頁 pp2010年09月更新《中原2010年深圳新政下戶型贈送合拼方式》18頁 pdf2010年09月更新《中原2010年深航西雙版納曼弄楓項目物業(yè)發(fā)展建議》85頁 ppt2010年09月更新《中原2010年8月深圳純水岸踩盤分享報告》55頁 pdf2010年09月更新《中海地產2010年6月房地產人文營銷推廣解析》182頁 pdf2010年09月更新《新景祥2010年鄭州勝崗項目市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略》71頁 pdf2010年09月更新《萬科2010年上海浦江鎮(zhèn)127號地塊規(guī)劃方案設計》235頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海浦東川沙空港新城項目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報告》152頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年常州新城篦萁巷地塊綜合體項目溝通——世聯(lián)城市綜合體經驗分享及對本項目思考》73頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年1月貴陽市金陽匯城項目營銷戰(zhàn)略與策略報告》132頁 ppt2010年09月更新《2010年鄭州綠地廣場整合推廣策略思考及建議（二）》94頁 ppt2010年09月更新《仲量梁行2010合年肥公寓市場研究報告》54頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年5月商業(yè)房地產的市場分析與項目定位》148頁 pdf2010年09月更新《中原2010年上半年長沙房地產市場報告》36頁 word2010年09月更新《中原2009年無錫胡埭商業(yè)項目產品定位及營銷策略方案》117頁 ppt2010年09月更新《中原2009年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性研究》71頁 ppt2010年09月更新《易居2009年海口海甸溪北岸景觀商業(yè)帶項目整體定位（精編版）》50頁 pdf2010年09月更新《偉業(yè)顧問2008年大連萬科魅力之城營銷報告》130頁 ppt2010年09月更新《王志綱2009年漢中濱江新區(qū)總體策劃報告》101頁 ppt2010年09月更新《同致行2009年長沙華盛整合推廣策略提案》214頁 ppt2010年09月更新《2010年7月23日萬達商業(yè)管理招商前期的市場調查與規(guī)劃定位》29頁 ppt2010年09月更新《2010年5月1日青島萬科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細案》3頁 excel2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海市普陀區(qū)商務樓宇整體定位及發(fā)展策略研究》206頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年合肥金宇房地產肥西9號地塊項目市場調研報告》37頁 pdf2010年09月更新《同致行2010年長沙市莊園圣地維辣Ⅲ競標方案》76頁 ppt2010年09月更新《中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報告》23頁 ppt2010年09月更新《同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活動總結報告》27頁 ppt2010年09月更新《達觀機構2010年長沙中糧青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項目定位報告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年聯(lián)東集團無錫北塘產業(yè)園項目整體定位與一期產品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項目定位報告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內參（公關媒介部7月份綜合報告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團2010年5月別墅景觀設計管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環(huán)球北塘項目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》39頁 ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項目簡報》146頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑（2）住宅總銷約：、商鋪總銷約：。（備注：本方案之執(zhí)行內容及步驟為假設前提下的計劃方案，最終執(zhí)行將以實際情況為準。（3）該階段銷售上應注意：（5）進行財務核算、整理：本期的銷售目標統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=占總案量的： %（四）收盤期銷售主要工作：計劃時間：——10月底主要工作：，聯(lián)絡業(yè)主進行回應，做好銷售人員心態(tài)調整工作，售后服務持續(xù)執(zhí)行計劃及目標：（1）銷售進入后續(xù)沖刺階段，結合工程進度針對余下房源計劃平均月銷售16套。合計：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價格上，此次推出的住宅基準價將在開盤熱銷期的基礎上上浮24%，在市場情況良好的情況下，計劃二月提價一次，每次計劃單價上調12%。（具體視前期銷售情況而定）?？備N；商鋪：3500平方；總銷：1980萬（3）進行財務核算、整理：將所銷售的樓盤進行統(tǒng)一財務核算，從而計算出資金回籠情況?？備N：2309萬（單價同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進入相對穩(wěn)定階段，此時結合商鋪招商及內部預約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進行造勢。執(zhí)行計劃及目標：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進行內部預約，造成商鋪熱銷現(xiàn)象。住宅部分：主推1014號樓及小高層，對9號樓暫行保留。內部認購執(zhí)行計劃及目標：推出單元：16號樓合計，136戶住宅去化：75戶，約8000平方。執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認購須知，認購流程圖等。 按產品類型適當區(qū)分推出的時間。開盤后主推715號樓，因當?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層部分銷控。內部認購是為正式銷售尋找突破口、同時確定本案的價格認可度及樓盤接受度，及時調整自己的銷售策略，在內部認購一階段后，才開始正式進行開盤銷售。本方案總體上將本案分為內部認購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。商鋪銷售應和住宅推廣分步進行?？紤]到項目原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運作初期結合當?shù)卣茝V招商工作（為期約二個月）。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇本案的整體銷售策略結合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價為：2300元/平方米合計：10258萬 小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價為：2400元/平方米合計：（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進行內部認購（后詳）。具體的數(shù)據(jù)及時間將根據(jù)以后之實際操作情況作出準確更正。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。項目開發(fā)經營風險較小本項目土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，地塊綜合價值較高.（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。）項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。第七篇：結論與建議項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進度。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內部收益率%%%%%%從上述指標來看，該項目具有較好的抗風險能力，開發(fā)成本、售價+_10%的單方面變動都不會使項目虧本。針對前面所述評價指標，分別計算出當增加或減少5%和10%的成本（或售價）時，對主要經濟指標的影響程度，詳見下表：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)（100%）95%90%105%110%銷售均價(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939 營業(yè)收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180 稅后利潤52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506 內部收益率%%%%%%