【正文】 下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評(píng)估本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在：地段尊貴性——中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出；品質(zhì)可塑性——產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)；交通便利性——本案臨近市政形象大道長虹大道，交通便利；區(qū)域完善性——在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可；土地增值性——由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的南湖廣場(chǎng)原田徑場(chǎng)東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá)300萬/畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有181萬/畝。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。從租金回報(bào)率看，按一間店鋪50平方米計(jì)算，2003年底，%，%，%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間。l 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。（3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營銷和案場(chǎng)方面突出我們的專業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤更有優(yōu)勢(shì)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。售樓處面積近1000平方米，營銷投入巨大。%附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房17912146%其中：住宅12991871%商鋪56585053%2）、土地市場(chǎng)分析● 土地供應(yīng)不平衡，%，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，%。銷售均價(jià)：1800~2100元/平方米。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價(jià)整體水平仍然較低。南門湖——八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。固定資產(chǎn)投資增長較快 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段　　2005年城市居民可支配收入為8713元，％，政府預(yù)測(cè)年均增長率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江現(xiàn)有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。第一部分 決策背景一、 九江概述概況：九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京珠海)、316國道(福州蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，%。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。但本項(xiàng)目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；l 長虹大道兩側(cè)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個(gè)，同比下降20%，%。● 土地價(jià)格上漲，成本提高，%，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁保?附：九江市2005年國有土地出讓一覽表序號(hào)受讓單位土地位置土地來源供地方式土地用途土地面積(畝)容積率起始價(jià)(萬元/畝)成交價(jià)(萬元/畝)土地出讓收入（萬元）簽訂出讓合同時(shí)間1九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道323321企業(yè)委托掛牌商住681202九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖路57號(hào)企業(yè)委托掛牌居住70713九江市潯陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北司路68號(hào)企業(yè)委托掛牌居住53553634江西京九裝飾材料大市場(chǎng)開發(fā)有限公司三里街支巷儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)倉儲(chǔ)5王 剛?cè)嗣衤?69號(hào)企業(yè)委托掛牌居住6九江市派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道2號(hào)企業(yè)委托掛牌商住70707九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九蓮北路332號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住2532328008江西省高氏置業(yè)有限公司九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè)儲(chǔ)備掛牌商住44449江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)A地塊儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)用地10九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九瑞大道汽車城西側(cè)B地塊儲(chǔ)備掛牌市場(chǎng)用地1018811九江潯海實(shí)業(yè)有限公司向湖一路28號(hào)儲(chǔ)備掛牌居住484812九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司長江大道與八里湖之間儲(chǔ)備掛牌120042425040013九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)九江市房地產(chǎn)建筑公司潯陽路95號(hào)委托掛牌商業(yè)0．377594．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．593（總價(jià)）94．5932005．10．18 市場(chǎng)總結(jié)l 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快l 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來開發(fā)量大l 樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈l 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)，到2020年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為125萬人， m2測(cè)算，市場(chǎng)需求旺盛。（5）商品房價(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間2005年九江商品房均價(jià)為1800元/平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。項(xiàng)目本身資源l 項(xiàng)目案名：”香榭麗舍”l 開發(fā)規(guī)模：69661M2l 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求，同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。案量較大策略：分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶小辦公市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間在九江，單純寫字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。抓住這類消費(fèi)者還可帶動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)群體。(2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場(chǎng)的供給中戶型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房價(jià)的逐步攀升，市民購房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷售。在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則：均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶的均好性。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意：產(chǎn)品類別占總銷的比例 車庫4．13%11F小高層%多層%沿長虹大道一層商業(yè)%沿長虹大道負(fù)一層商業(yè)%北側(cè)規(guī)劃路1F+2F商業(yè)%2F/3F商業(yè)(辦公)%敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價(jià)格。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：696661萬平方米項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:5229萬元項(xiàng)目投資報(bào)酬率:%以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 其中長虹大道一層商鋪建筑面積約：3750M2 預(yù)計(jì)均價(jià)：10000元/平方合計(jì)：3750萬 地下一層建筑面積約：2380M2預(yù)計(jì)均價(jià)：買一層送地下一層合計(jì)：0萬 二層/三層商鋪(辦公)建筑面積約：7626M2預(yù)計(jì)均價(jià)：2400元/平方合計(jì)： 規(guī)劃路一層+二層商鋪建筑面積約：1800 M2預(yù)計(jì)均價(jià)：3000元/平方合計(jì)：540萬車位面積合計(jì)：5010M2累計(jì)總銷約：*（車位未計(jì)入）（以上測(cè)算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。（二）推盤時(shí)機(jī)的控制策略在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。（2）8月25日，銷售部進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購銷售總結(jié)——銷售部整理銷售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷售的價(jià)格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對(duì)內(nèi)部認(rèn)購效果進(jìn)行總結(jié)。目標(biāo)：住宅：7600平方。（2）價(jià)格上，此次推出的基準(zhǔn)價(jià)將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動(dòng)。）（4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓9000平方╳2309（元/平方米）+商鋪2000平方╳5000（元/平方米）(通差價(jià))=占總案量的：17 .68%累計(jì)完成總銷：香榭麗舍銷售進(jìn)度表階段內(nèi)部認(rèn)購期開盤熱銷期續(xù)銷期收盤期合計(jì)比率日期　　主推單元商業(yè)商業(yè)一區(qū)一層+地下一層商業(yè)二區(qū)+辦公辦公+規(guī)劃段辦公+規(guī)劃段　　住宅住宅16號(hào)樓住宅1015號(hào)樓9號(hào)樓余下房源　　目標(biāo)商業(yè)1200平方3500平方3800平方2000平方10500平方　預(yù)期銷售額1200萬1980萬960萬1000萬5140萬%住宅8000平方17600平方12000平方9000平方46600平方　預(yù)期銷售額1847萬%總銷售比率%%%%　%注：（1）根據(jù)許可證申請(qǐng)日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進(jìn)度需作出調(diào)整。雙河灣項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》133頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年長沙德坤置業(yè)光陽108畝項(xiàng)目啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議》141頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年別墅建筑風(fēng)格及打造要點(diǎn)》59頁 ppt2010年09月更新《成全機(jī)構(gòu)2010年6月中國房地產(chǎn)廣告精華月報(bào)（第9期）》80頁 pdf2010年09月更新《2010年7月8日青島保利疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》46頁 ppt2010年09月更新《2009年南京新景祥營銷事務(wù)流程》46頁 word2010年09月更新《思源經(jīng)紀(jì)2009年11月奧克斯天津武清泉達(dá)路項(xiàng)目發(fā)展策劃案》141頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年武漢復(fù)地豪庭項(xiàng)目營銷及策略報(bào)告》179頁 ppt2010年09月更新《偉業(yè)2009年大連龍祥嘉園營銷思路報(bào)告》106頁 ppt2010年09月更新《萬科2010年7月29日大型中央空調(diào)安裝工藝標(biāo)準(zhǔn)》