【正文】 五月花苑多層歐式風(fēng)格雁鳴湖山莊多層現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目建筑形式以多層為主，建筑風(fēng)格無明顯的劃分，基本均為現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目建筑形式均以多層為主，少數(shù)樓盤建有高層，例如：春天花園、鉆石禮都等，且這些項(xiàng)目高層比例較少，究其原因主要是該區(qū)域地價(jià)較低，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后。在設(shè)計(jì)中，雁鳴湖山莊引入了干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)的概念，平層、錯(cuò)層，共10種戶型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)力求多樣化，較大限度的滿足不同購房者的需求。雁鳴湖山莊——雁鳴湖山莊是2002年的項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)與近年來的產(chǎn)品缺乏可比性，其4353㎡的一室一廳基本均為政府的解困房。據(jù)悉，該項(xiàng)目主力戶型為90㎡的二室二廳，預(yù)計(jì)該戶型與現(xiàn)階段市場(chǎng)中普遍銷售的二室二廳格局無太大差異。耀江相對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤，該項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨于小型化，深受普通工薪階層、中青年購房者的青睞。設(shè)有懸挑式落地窗，最大限度滿足室內(nèi)對(duì)采光的要求，北側(cè)廚房設(shè)有功能陽臺(tái)，滿足了家庭主婦在家中日常作業(yè)的需求。金玉良園——戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離，注重居住的通風(fēng)、采光要求，使居住者居住更為舒適，符合北方人對(duì)戶型的要求。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)樓盤，該項(xiàng)目戶型面積均有偏大趨勢(shì)，因此造成了項(xiàng)目總價(jià)高，購置門檻高的弊端。區(qū)域中高端項(xiàng)目主力戶型解析春天花園㎡二室二廳一衛(wèi) ㎡三室二廳二衛(wèi)金玉良園㎡二室二廳一衛(wèi) 125㎡三室二廳一衛(wèi)鉆石禮都78㎡二室一廳一衛(wèi) 100㎡二室二廳一衛(wèi)耀江五月花苑90二室二廳雁鳴湖山莊79114二室一廳、二室二廳區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目主力房型為90㎡二室二廳，其次為78㎡左右二室一廳區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目春天花園、金玉良園以及耀江雁鳴湖山莊開發(fā)有一部分政府解困房，該項(xiàng)目前期銷售狀況良好，但自2004年底，基本處于滯銷狀態(tài)。而2005年以來，隨著區(qū)域市場(chǎng)的成熟，購房者對(duì)中高端產(chǎn)品的認(rèn)可度顯著增強(qiáng)，新項(xiàng)目銷售速度較快。區(qū)域內(nèi)早期中高端項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)阻力較大，近期開發(fā)的樓盤市場(chǎng)認(rèn)可度較高2005年推出的鉆石禮都銷售周期較短，同時(shí)銷售速度也最快，而區(qū)域內(nèi)早期的中高端產(chǎn)品——春天花園、雁鳴湖山莊，銷售周期較長(zhǎng)，且銷售速度緩慢。雁鳴湖山莊毗鄰雁鳴湖，該開發(fā)商治理該景觀后，區(qū)域環(huán)境大幅提升，自然景觀優(yōu)勢(shì)成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，目前銷售均價(jià)為2300元/㎡，但由于項(xiàng)目周邊生活配套欠缺，交通設(shè)施滯后，不利于長(zhǎng)期居住，因此該項(xiàng)目銷售速度較為緩慢，銷售率僅為40%左右，尚有24萬平方米的住宅處于待售中。耀江金玉良園銷售均價(jià)在2300元/㎡左右，2005年6月開盤銷售，由于項(xiàng)目檔次較高，戶型設(shè)計(jì)良好，住宅現(xiàn)已全部售罄，目前在售的為“站前SOHO”小戶型公寓和臨街門市，剩余9000㎡的供應(yīng)量，該項(xiàng)目已接近尾盤銷售期，近期該項(xiàng)目正在辦理入住。項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率（%）已售面積（萬㎡）未售面積（萬㎡）春天花園2365一期：90金玉良園230080鉆石禮都2250一期：80耀江區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目園區(qū)綠化率均在30%以上，雁鳴湖山莊綠化率最高，達(dá)67%，鉆石禮都、春天花園相對(duì)次之，耀江舒適度相對(duì)適中。從容積率來看，雁鳴湖山莊容積率最低，居住的舒適度較高，但該項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，片區(qū)生活配套、交通設(shè)施均滯后，不便于居民長(zhǎng)期居住。五月花苑、春天花園相對(duì)次之，均為中型開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行分期滾動(dòng)開發(fā)模式。項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）總建面積（萬㎡）容積率綠化率（%）春天花園43金玉良園30鉆石禮都40耀江五月花苑以及雁鳴湖山莊五個(gè)項(xiàng)目，其中耀江2 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目、待售項(xiàng)目對(duì)比分析由于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，樓盤銷售均價(jià)均低于全市總體均價(jià)水平，根據(jù)近年來區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)情況、樓盤檔次，結(jié)合購房者在選房過程中對(duì)價(jià)格的考慮因素，我們看出銷售均價(jià)2000元/㎡是劃分項(xiàng)目檔次的一個(gè)分界線，因此我們按照檔次區(qū)分為“中高端”（銷售均價(jià)2000元/㎡以上的項(xiàng)目）和“中端”（銷售均價(jià)2000元/㎡以下的項(xiàng)目）兩部分進(jìn)行分析。從供應(yīng)量上觀察，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)比重占區(qū)域樓盤總量的66%，而普通商品住宅僅有34%。區(qū)域內(nèi)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)數(shù)對(duì)比區(qū)域內(nèi)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量對(duì)比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有在售、待售項(xiàng)目共13個(gè)，其中寬城區(qū)西部長(zhǎng)安世家、豪邦 區(qū)域內(nèi)樓盤市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域在售、待售項(xiàng)目已售面積與未售面積對(duì)比區(qū)域內(nèi)在售、其中已售出面積有0萬平方米，占總供應(yīng)量的32%，占總供應(yīng)量的68%。但該項(xiàng)目為舊樓改建，且僅為1棟多層，供應(yīng)量較小，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)不會(huì)造成較大影響，因此可以忽略不計(jì)。觀筑酒店公寓——觀筑酒店公寓位于寬城區(qū)凱旋路西側(cè)，金玉良園以北區(qū)域內(nèi)，該項(xiàng)目為1棟多層，改建樓。世紀(jì)新城除了針對(duì)回遷戶進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，還廣泛征集購房者的意見，針對(duì)園區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等開發(fā)指標(biāo)進(jìn)行了問卷調(diào)研，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目也將以8090平方米的二室二廳為主力戶型。華泰世紀(jì)新城是2005年寬城區(qū)最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)柳影路與菜市北街交匯處，占地面積45萬平方米，總建筑面積54萬平方米，項(xiàng)目共分三期開發(fā)，一期開發(fā)12萬平方米，現(xiàn)正處于拆遷階段，預(yù)計(jì)2006年正式開工。隨著工程的不斷完工，后期價(jià)格上升空間較大。耀江該項(xiàng)目規(guī)劃戶數(shù)1554戶，以8090平方米二室二廳為主打戶型，占房源總量的80%。五月花苑位于寬城區(qū)一匡街與亞泰大街交匯處，由浙江耀江集團(tuán)長(zhǎng)春耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，吉林省建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)。耀江五月花苑和華泰世紀(jì)新城。五月花苑、華泰世紀(jì)新城以及觀筑酒店公寓三個(gè)項(xiàng)目。但是2003年8月該項(xiàng)目土地違規(guī)案（未批先建、少批多建）被查出后，銷售速度呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，加之區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼開發(fā)，該項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)了解三年前的雁鳴湖是一個(gè)污染嚴(yán)重、植被遭到破壞、生態(tài)環(huán)境極度惡化、遠(yuǎn)近聞名的垃圾湖、臭水坑。社區(qū)規(guī)劃全部為多層建筑，戶型面積從43㎡的一室一廳到169㎡的三室二廳不等，銷售均價(jià)在2300元/㎡左右，銷售率在40%左右。其二期雖為高層，建筑密度較大，但在項(xiàng)目定位、營銷推廣中沿襲了一期的套路，在基本不打廣告的前提下，吸引了片區(qū)居民，目前剩余住宅約有10套?？偨ㄖ娣e約為5萬平方米，綠化率在32%左右，該項(xiàng)目共分兩期建設(shè)，其中一期為六棟多層；二期為三棟高層，規(guī)劃戶數(shù)200多套，戶型面積僅有兩種，一種為5556平方米的一室一廳；另一種為6073平方米的二室二廳，銷售均價(jià)約為1800元/平方米，目前在售的二期項(xiàng)目銷售率已達(dá)95%左右。鉆石禮都是吉林省天元房地產(chǎn)公司在鐵北區(qū)開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，其首個(gè)項(xiàng)目鉆石村以低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用類住宅贏得了購房者的青睞，2005年天元地產(chǎn)再次出擊，開發(fā)了鉆石禮都，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位相對(duì)較高，入市均價(jià)為2000元/㎡，現(xiàn)已漲至2250元/㎡，成為區(qū)域內(nèi)價(jià)位較高的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目共分三期建設(shè)，目前在售的一期開發(fā)多層8棟，戶型面積在50144平方米之間，其中主力戶型為7090平方米的一室一廳、二室二廳。但是較長(zhǎng)的銷售周期，使得該項(xiàng)目不再具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？堤穲@屬于市政府危房改造工程，長(zhǎng)春長(zhǎng)房股份有限公司配合政府宏觀政策進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目整體定位為中低檔住宅區(qū)?？堤穲@戶型面積從47平方米的一室一廳到125平方米三室二廳不等，目前在售2棟多層，面積在80120㎡之間，銷售價(jià)格在19502300元/㎡范圍內(nèi)。康泰樂園——康泰樂園位于寬城區(qū)一匡街與凱旋路交匯處，由長(zhǎng)春長(zhǎng)房股份有限公司投資開發(fā)，吉林省建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，長(zhǎng)春房地集團(tuán)建筑有限公司承建。目前該項(xiàng)目住宅部分已經(jīng)售罄，小戶型公寓銷售70%左右。項(xiàng)目規(guī)劃住宅6棟，規(guī)劃戶數(shù)不到200套，面積區(qū)間在92133平米之間，銷售均價(jià)在2300元/㎡左右，臨凱旋路建有四層的商業(yè)用房，其中一、二層是商場(chǎng)，三、四層是小戶型公寓，面積在3050平米之間，共有60套左右。金玉良園——金玉良園位于寬城區(qū)凱旋路9號(hào)，由長(zhǎng)春市鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。從2004年春季房交會(huì)期間就開始進(jìn)行前期宣傳推廣，但項(xiàng)目一直未開工，直到2005年年初，才進(jìn)行了前期的場(chǎng)地平整。該項(xiàng)目銷售價(jià)格在11802488元/㎡不等，現(xiàn)階段銷售均價(jià)1780元/㎡，目前該項(xiàng)目一期銷售率達(dá)95%。該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較為合理，以中小戶型為主，銷售價(jià)格相對(duì)較低，較大程度上迎合了區(qū)域居民以及項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位工薪階層消費(fèi)者的需求。澎湖林苑——澎湖林苑由長(zhǎng)春億橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興建，項(xiàng)目位于綠園區(qū)青岡路25號(hào)，原東方水泵廠廠址，總建筑面積10萬平方米，園區(qū)規(guī)劃21棟多層，共1077套，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期開發(fā)8棟，500套左右，主力戶型為82100㎡二室二廳，銷售均價(jià)為1850元/㎡，目前一期銷售率在70%左右。但戶型面積相對(duì)偏大，總價(jià)高，依然制約著該項(xiàng)目的銷售。春天花園作為區(qū)域內(nèi)少有的商品房項(xiàng)目，期房推廣中由于銷售價(jià)格較高，項(xiàng)目周邊低價(jià)位樓盤較多，致使該項(xiàng)目存在較大的銷售阻力，銷售速度較為緩慢。目前該項(xiàng)目一期銷售率在90%左右。項(xiàng)目占地11公頃，總建筑面積17萬平方米，綠化率在43%左右，是區(qū)域內(nèi)環(huán)境良好、舒適度較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從其以往開發(fā)的項(xiàng)目觀察，該開發(fā)商善于開發(fā)經(jīng)濟(jì)實(shí)用類住房，豪邦系列項(xiàng)目已在客車廠、車輪廠區(qū)域內(nèi)具有良好的品牌效應(yīng)。四季臺(tái)北延續(xù)篇，該項(xiàng)目共分兩期開發(fā)，目前一期已基本售罄，二期也將于2006年面市。豪邦該項(xiàng)目戶型面積從41㎡一室到149㎡三室不等。四季風(fēng)采位于寬城區(qū)青年路2號(hào)，由長(zhǎng)春豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。豪邦長(zhǎng)安世家位于寬城區(qū)青年路，長(zhǎng)春市最北端。長(zhǎng)安世家——長(zhǎng)安世家位于寬城區(qū)青年路北端，項(xiàng)目由吉林省連發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積8萬平方米，總建筑面積10萬平方米，綠化率達(dá)40%。通過分析在售樓盤開發(fā)指標(biāo)及銷售情況，我們可以看出：區(qū)域在售項(xiàng)目銷售均價(jià)相差幅度較大，在15802300元/㎡之間，這主要受項(xiàng)目地理位置、配套環(huán)境的影響；戶型面積相對(duì)適中，大都在40140平方米之間，主力戶型基本上為6080平方米的二室一廳，85100平方米的二室二廳，輔助戶型則為一室一廳、三室二廳；目標(biāo)客群來源以區(qū)域居民為主，項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位眾多，為項(xiàng)目提供了充足的客源；項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較售罄項(xiàng)目有顯著提高，用地規(guī)?；揪?萬平方米以上，建筑面積則在10萬平方米左右，建筑形式以多層為主，輔以小高層。目前該項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄。該項(xiàng)目戶型面積有4963平方米的一室一廳，7691平方米的二室二廳以及120平方米的三室二廳，項(xiàng)目銷售均價(jià)1500元/平方米，目前已經(jīng)全部售罄。金蘋果家園——金蘋果家園位于寬城區(qū)天光路5號(hào)，由長(zhǎng)春建工集團(tuán)建設(shè)房地產(chǎn)公司開發(fā)，吉林省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，大禹智業(yè)策劃銷售。君子蘭花園戶型面積最小的為4050平方米的一室一廳，最大的為120130平方米的三室二廳，目前該項(xiàng)目也已全部售罄。君子蘭花園——君子蘭花園位于寬城區(qū)天光路11號(hào)，由長(zhǎng)春好訊房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。目前該項(xiàng)目已全部清盤。項(xiàng)目戶型從一室一廳到三室兩廳均有，㎡㎡不等。希望家園——希望家園二期位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)青年路1號(hào)，由吉林省吉興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，吉林省吉興建筑公司建設(shè)，達(dá)聲置業(yè)代理銷售，精華物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。四季臺(tái)北作為2004年開工的經(jīng)濟(jì)適用房，成為了當(dāng)年成功運(yùn)作樓盤之一。戶型面積從58㎡的一室一廳到160㎡四室二廳不等。四季臺(tái)北——四季臺(tái)北位于綠園區(qū)臺(tái)北大街春天花園東側(cè)，由長(zhǎng)春豪邦地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，達(dá)聲置業(yè)策劃銷售。目前該項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄。豐和林苑——豐和林苑位于綠園區(qū)青林路與青浦路交匯處，由長(zhǎng)春豐和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目占地面積3萬平方米，總建筑面積5萬平方米，綠化率30%。通過分析售罄項(xiàng)目可以了解近年來區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)情況，對(duì)此我們列舉了近兩年來的代表樓盤——豐和林苑、四季臺(tái)北、希望家園、君子蘭花園以及金蘋果家園五個(gè)項(xiàng)目。1 片區(qū)樓盤基本指標(biāo)及點(diǎn)評(píng)根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況，我們將對(duì)近年來該區(qū)域開發(fā)的樓盤進(jìn)行了個(gè)案點(diǎn)評(píng)，對(duì)售罄項(xiàng)目、在售項(xiàng)目以及待售項(xiàng)目做了簡(jiǎn)要介紹。從位置分布來看，上述道路交通相對(duì)便捷，生活配套雖有待于進(jìn)一步完善，但基本能夠滿足區(qū)域居民的日常所需。 區(qū)域內(nèi)樓盤位置分布區(qū)域在售、待售項(xiàng)目位置分布圖區(qū)域內(nèi)在售、待售項(xiàng)目分布位置較為集中，主要分布于寬城區(qū)東南部、寬城區(qū)西部以及綠園區(qū)西北部三個(gè)區(qū)域內(nèi)，寬城區(qū)北部現(xiàn)有樓盤較少。2004年以前，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房為主，基本不存在商品房，2004年春天花園成為區(qū)域內(nèi)首個(gè)商品住宅，2005年區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量顯著增加，耀江五月花苑、金玉良園、鉆石禮都等商品住宅相繼涌現(xiàn)，這在一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，回顧2005年，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，開發(fā)力度顯著增加，區(qū)域均價(jià)有所提升，片區(qū)居民居住水平呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分類圖表圖表所見，區(qū)域中售罄的項(xiàng)目占到半數(shù)的比例，在售項(xiàng)目占38%，待售項(xiàng)目占12%。單純以產(chǎn)品自身主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)完結(jié)，更多的開發(fā)與經(jīng)營行為已經(jīng)懂得如何去客觀的研究與分析市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)研的重要性也因此凸現(xiàn)出來。第二部分 區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研與分析長(zhǎng)春市的地產(chǎn)市場(chǎng)目前已由原來的資金密集型、勞動(dòng)密集型的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型、高風(fēng)險(xiǎn)型的買方市場(chǎng)。l 未來機(jī)遇方面：作為二線城市，長(zhǎng)春市進(jìn)幾年發(fā)展的速度很快，主要原因在于拉動(dòng)長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)在不斷增加，長(zhǎng)春市也逐步的登上國際舞臺(tái)。由于起步較晚，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)，和其他一些發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的初期階段表現(xiàn)一樣，穩(wěn)步發(fā)展，沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快而導(dǎo)致的泡沫。預(yù)計(jì)未來的政策目標(biāo)仍將是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制房?jī)r(jià)過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調(diào)控，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。2006年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年，以此來擴(kuò)大內(nèi)需。從各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)