【正文】 外電影界著名藝術家、理論家7至9位組成評獎委員會，對參賽的華語片、外語片進行評獎，設有“金鹿杯”和“銀鹿杯”。中國長春電影節(jié)使長春市在國內外的影響更加廣泛——中國長春電影節(jié)已成功地舉辦了七屆，每屆都有新的發(fā)展，為中國吉林省、長春市的城市文化建設和社會發(fā)展做出了重要貢獻，有力地推動了地方文化建設和中國電影事業(yè)的發(fā)展，促進了中外電影文化的交流，已成為長春市民文化生活中不可缺少的一部分。5 宏觀分析總結l 宏觀經(jīng)濟方面：國民經(jīng)濟保持了平穩(wěn)增長，長春市也在良好的經(jīng)濟形式下取得了巨大的經(jīng)濟建設成果。l 政策法規(guī)方面：2005年是國家宏觀調控初見成效的一年，新政之下，我市的房地產(chǎn)行業(yè)雖然市場波動較小，但新政的出臺對我市房地產(chǎn)消費者的心理構成一定的影響。國家鼓勵老百姓購房、發(fā)展市場化購房的政策不會改變。l 住宅市場狀況：長春住宅市場整體狀況良好，符合房地產(chǎn)市場發(fā)展客觀規(guī)律的。2005年長春樓市呈現(xiàn)出開發(fā)量逐步趨于理性、交易量有小幅回落、房價穩(wěn)步增長的狀態(tài)。如：2007年亞冬會的舉辦、一年一度的冰雪節(jié)、召開國際性的博覽會、電影節(jié)等等，長春的知名度在不斷的提高，各種國際性的經(jīng)濟活動為長春的發(fā)展帶來新的契機。開發(fā)商的開發(fā)與經(jīng)營意識也隨著產(chǎn)業(yè)化的深入發(fā)生了重大改變。經(jīng)調查，宗地所在區(qū)域內共有住宅項目26個，其中已售罄的項目有13個，在售項目10個，待售項目有3個。該區(qū)域是長春市的老城區(qū)，區(qū)域形象較差，城市化水平較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后。216。青年路、臺北大街西段、北亞泰大街中段、東天光路，區(qū)域內項目主要分布于這些道路兩側。相對于北亞泰大街北段、凱旋路北段的配套設施已有了明顯的提高。區(qū)域內在售項目26個，其中售罄項目占去一半的比例。通過對這五個項目的點評我們可以看到：區(qū)域內售罄樓盤銷售價格較低，銷售均價都不超過2000元/㎡；戶型面積相對適中，大都在40130平方米之間，主力戶型基本均為8090平方米的二室二廳；目標客群來源以區(qū)域居民為主，項目周邊企事業(yè)單位眾多，為項目提供了充足的客源；項目開發(fā)規(guī)模不大，用地規(guī)?；揪鶠?萬平方米左右，建筑面積約為5萬平方米左右，建筑形式以多層為主；項目所在區(qū)域城市建設較為落后，配套設施較為缺乏，一般項目臨街均設有小型門市房，以彌補項目周邊商業(yè)配套不全的缺陷；社區(qū)環(huán)境較差，基本沒有園林綠化概念，缺乏支持項目銷售的環(huán)境配套。該項目由10棟多層圍合而成，主力戶型為98平方米的二室二廳，銷售價格在17802380元/㎡之間，銷售均價約為1980元/㎡。豐和林苑是2005年新開項目，該項目于7月推向市場，實現(xiàn)了當年銷售、當年清盤的良好業(yè)績，取得如此業(yè)績主要源于該項目目標客群鎖定于車輪廠、客車廠職工，客源較為充足，戶型適中，銷售價格較低，較大程度上迎合了普通工薪階層的擇房標準?？偨ㄖ娣e5萬平方米，綠化率31%，該項目共有建筑物10棟，其中多層8棟，小高層2棟，規(guī)劃建筑戶數(shù)530戶左右。目前該項目已經(jīng)售罄。該項目針對區(qū)域客群特點，以80110㎡二室二廳為主打產(chǎn)品，低價入市，銷售價格在13502000元/㎡之間，均價在1900元/㎡左右，與同時期的春天花園（均價2265元/㎡）形成了較大的價格差異，贏得了較大的市場份額。項目占地面積為3萬多㎡，㎡，共6棟約360戶。該項目銷售價格在13601720元/㎡之間。希望家園雖已全部售罄，但作為2003年的代表項目，該項目定位為中低檔住宅，其成交客群主要以車輪廠職工為主，據(jù)調查該項目中70%以上客戶為車輪廠職工，剩余客戶則以項目周邊個體從業(yè)者為主。項目占地面積3萬平方米，總建筑面積5萬平方米，綠化率30%左右。君子蘭花園于2003年中旬推向市場，屬于片區(qū)較早房地產(chǎn)開發(fā)項目，并率先推出了4050平方米的一室一廳，受到了工薪階層，特別是受到了缺少積蓄的中青年購房者的追捧，使得該項目沒有開盤就全部售罄。綠化率達35%。金蘋果家園是2004年片區(qū)樓盤的代表項目之一，該項目以面積小、總價低等特點，被項目周邊工薪階層、個體從業(yè)者廣泛接受。根據(jù)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)項目分布情況，我們以該項目所在地為圓心，確立片區(qū)房地產(chǎn)市場范圍，針對在售樓盤——長安世家、豪邦四季風采、春天花園、澎湖林苑、民生家園、金玉良園、康泰樂園、鉆石禮都、溫馨休閑廣場以及雁鳴湖山莊十個項目進行基本指標概述及個案點評。項目所在區(qū)域臨街均設有門市房，以彌補項目周邊商業(yè)配套不全的缺陷；社區(qū)環(huán)境較售罄項目有所提高，特別是2005年新開項目較為重視社區(qū)建設。社區(qū)內規(guī)劃16棟多層，約900多戶，主力戶型8895㎡的二室二廳，主力面積8895，銷售價格在12801680元/㎡之間，銷售均價1580元/㎡，價位相對較低，目前銷售率達70%左右。項目周邊棚戶區(qū)較多，空氣質量較差，區(qū)域生活配套設施相對缺乏，但銷售價格較低，戶型配比相對合理，以小面積為主，項目毗鄰長春市司法局、寬城區(qū)國稅局等政府部門，長春市市區(qū)北擴后，該項目具有較大的升值潛力。四季風采——豪邦項目占地面積6萬平方米，總建筑面積10萬平方米，綠化率38%，項目規(guī)劃15棟多層住宅，建筑結構為磚混結構。目前該項目一期基本售罄，銷售率在90%左右，銷售價格在15602190元/㎡之間。四季風采是豪邦豪邦地產(chǎn)自2000年開始在鐵北開發(fā)房地產(chǎn)項目，相繼開發(fā)了新月花園、新月山莊、四季臺北等項目。春天花園——春天花園位于綠園區(qū)青年路與青岡路（臺北大街）交匯處，由長春華信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，上海第九設計院規(guī)劃設計，吉林省建設股份集團有限公司承建。從戶型面積供應上看，春天花園最小面積為74㎡的二室二廳，最大面積為202㎡的四室二廳（越層）。一期開發(fā)總建筑面積9萬平方米，銷售周期較長，從2003年夏天開始銷售，由于初期銷售不暢及周邊低價位樓盤的出現(xiàn)，該項目有過近半年時間的封盤時間，因此銷售現(xiàn)狀極不理想。隨著工程進度的加快，現(xiàn)房銷售緩解了該局面，銷售率呈現(xiàn)上升趨勢。2005年區(qū)域低價位樓盤相繼涌現(xiàn)，春天花園面臨較大的市場壓力。澎湖林苑地處鐵北老城區(qū)，區(qū)域形象較差，生活配套設施相對缺乏，但由于緊靠臺北大街，毗鄰長春最大的蔬菜批發(fā)市場，配套設施相對有所緩解。民生家園——民生家園位于綠園區(qū)青石路9號，由長春民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，預計投資4億元，總建筑面積30萬平方米，一期總建筑面積6萬平方米，綠化率34%，戶型面積從45㎡的一室一廳到109㎡的三室二廳不等。民生家園被列為棚戶區(qū)改造項目，項目定位為中低端項目，規(guī)劃用途為經(jīng)濟適用房。由于價位低、戶型適中，該項目一面市就取得了良好的銷售業(yè)績。公寓式寫字樓約6400平方米，獨立商鋪約9100平方米，綠化率達30%以上。小區(qū)設有地下停車位，車位個數(shù)較少，僅有28個。從產(chǎn)品設計、建造檔次上看，金玉良園是鐵北區(qū)中高端產(chǎn)品，園區(qū)規(guī)劃、戶型設計、景觀綠化較區(qū)內其它項目均有較大突破，產(chǎn)品檔次相對較高，2005年伴隨著區(qū)域城市化進程的提高，北站房的完工以及全省最大客運站的建設，金玉良園面臨良好的市場機遇和入市時機，住宅銷售阻力相對較小，目前已經(jīng)全部售罄。綠化率在30%左右。截止至2006年初，該項目總銷售率在80%左右。吉林職業(yè)師范學院、吉林大學外貿(mào)學院為其提供了較大的客戶群。鉆石禮都——鉆石禮都位于北亞泰大街與天光路交匯處，項目由吉林省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積26萬平方米，綠化率在40%左右。目前該項目銷售均價在2250元/㎡左右，一期銷售率在80%左右。溫馨休閑廣場——溫馨休閑廣場位于寬城區(qū)天光路與北亞泰大街交匯處，由長春市騰安房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。溫馨休閑廣場一期將項目定位為經(jīng)濟適用房，走低價路線，戶型面積較為經(jīng)濟實用，以普通二居室為主，銷售情形十分看好，一推向市場就受到了片區(qū)企事業(yè)單位職工的關注。雁鳴湖山莊——雁鳴湖山莊位于寬城區(qū)西環(huán)城路與新月路交匯處，該項目由長春星火實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目占地面積50萬平方米，總建筑面積40萬平方米，綠化率40%。雁鳴湖山莊將項目定位為一個從治理湖水，變荒地為公園式社區(qū)的高檔湖畔小區(qū)。自開發(fā)雁鳴湖山莊來，區(qū)域環(huán)境顯著改善，雁鳴湖山莊不僅改變了當?shù)剞r(nóng)民的居住環(huán)境，結束了長春市西北沒有住宅區(qū)的歷史，也為加速農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設步伐、拉動經(jīng)濟結構改革做出了貢獻?，F(xiàn)有在售項目決定了片區(qū)房地產(chǎn)市場供應量，而對目標項目真正產(chǎn)生危機的項目則是待售樓盤，目前片區(qū)待售樓盤主要有耀江這三個項目中觀筑酒店公寓規(guī)模較小，為改建項目，對本案不會造成較大影響，真正影響本案的應該是耀江通過分析這兩個項目，我們可以看出：預計區(qū)域待售項目戶型面積不會與在售項目產(chǎn)生較大偏差，二室二廳仍為片區(qū)主力產(chǎn)品，同時可以輔以一室一廳、三室二廳；目標客群來源仍以區(qū)域居民為主，但受銷售價格低的影響，也不能排除外區(qū)工薪階層購房者來此購房的可能，預計該類人群也會占去較大比例；項目開發(fā)規(guī)模顯著提高，大盤效應逐步顯現(xiàn)，集約型開發(fā)成為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的主導模式；建筑形式仍以多層為主，輔以小高層；項目所在區(qū)域臨街仍會設有門市，以彌補項目周邊商業(yè)配套不全的缺陷；開發(fā)規(guī)模變大，同時社區(qū)環(huán)境也會顯著提高，待售項目將會更加重視社區(qū)環(huán)境、園林綠化的建設。五月花苑——耀江綠化率32%，建筑結構為框架、磚混結構。該項目規(guī)劃有2萬平方米公建，用于滿足小區(qū)居民對配套的需求。五月花苑是2005年浙江耀江集團在長春的首個開發(fā)項目，自2005年年初宣傳以來，一年中一直在做前期運作，工程進度相對緩慢，目前正在做基礎，預計將于2006年中期面市，銷售均價初步定位為2100元/㎡左右，對于該區(qū)域來講，價格相對適中。華泰世紀新城——華泰世紀新城由長春華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)，沈陽城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資。目前，該項目價格、戶型均未定。項目定位為“城北健康生活示范園區(qū)”，華泰據(jù)了解，華泰世紀新城于2005年11月開始接受排號，支付認購誠意金1000元，購房時可當3000元使用，現(xiàn)已排號至200號左右。觀筑酒店公寓是近期剛出現(xiàn)的一個樓盤，尚未上市，基本指標尚不明晰，有待于進一步觀察了解。216?？梢娛袌鋈源嬖谥?/3的供應量未被消化，市場競爭比較激烈。四季風采，綠園區(qū)西北部春天花園，寬城區(qū)西南部金玉良園以及寬城區(qū)東南部的耀江五月花苑、鉆石禮都為商品房，其余7個樓盤均為經(jīng)濟適用房，占區(qū)域樓盤總數(shù)的54%。由此可見，區(qū)域房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟適用房的開發(fā)占主導地位。區(qū)域房地產(chǎn)市場中，中高端項目（含在售項目、待售項目）主要有春天花園、金玉良園、鉆石禮都、耀江五月花苑為待售項目。五月花苑32雁鳴湖山莊67合 計——，項目建筑形式基本均為多層，園區(qū)綠化率30%以上區(qū)域內中高端市場開發(fā)規(guī)模最大的是雁鳴湖山莊，以雁鳴湖為核心，開發(fā)面積50萬平方米，而鉆石禮都、耀江區(qū)域內中高端市場中金玉良園開發(fā)規(guī)模最小，實行一期開發(fā)。金玉良園、耀江而春天花園、鉆石禮都的容積率則略有偏大。五月花苑、金玉良園綠化率則較低在30%以上。五月花苑預計2100尚未銷售雁鳴湖山莊230040合 計2264——區(qū)域內中高端項目銷售均價對比區(qū)域內中高端項目已售面積、未售面積對比區(qū)域內中高端項目總體銷售均價為2264元/㎡，總體銷售率在33%左右，其中已售面積達35萬平方米，春天花園銷售價格最高，該項目銷售周期較長，剛入市時為區(qū)域內第一個商品房項目，由于價格高，銷售阻力較大，經(jīng)過近兩年多的銷售，還有9萬平方米的住宅尚未銷售。鉆石禮都銷售均價2250元/㎡，接近區(qū)域同檔次樓盤總體均價，該項目也是2005年新開樓盤，目前一期銷售率達80%左右，但受開發(fā)量的影響，未售面積接近20萬平方米，未來市場供應量較大。五月花苑經(jīng)過了近一年的運作，至今尚未推向市場，銷售價格未定，意向銷售均價在2100元/㎡左右，預計將于2006年春季推向市場，目前工程進度到基礎工程部分。項目名稱銷售率（%）推盤時間銷售周期（天）銷售速度（㎡/天）春天花園一期：902003年9月850金玉良園802005年6月214鉆石禮都一期：802005年8月153雁鳴湖山莊402002年5月1340注：上述“銷售周期”自推盤時間開始，截至到2005年12月31日止。由此可見，早期的中高端項目市場認可度較低，且推廣阻力較大，無形中降低了銷售速度。值得一提的是，春天花園2003年推向市場后，由于銷售價格較高，銷售一直受阻，并于2003年底封盤。、面積項目名稱主力面積（㎡）主力房型春天花園90二室二廳金玉良園9105二室二廳鉆石禮都78100二室一廳、二室二廳耀江五月花苑主力戶型基本均為90105㎡的二室二廳，而鉆石禮都、雁鳴湖山莊主力戶型除了二室二廳外，還設有78㎡左右的二室一廳。五月花苑（暫無）雁鳴湖山莊 79114㎡二室一廳一衛(wèi) 126169㎡三室二廳二衛(wèi)春天花園——春天花園在售戶型主要是7490㎡的二室、116138㎡的三室以及160202㎡的四室。對比2005年新開樓盤，春天花園的戶型設計顯得較為滯后，例如居住功能相對不全，動靜、干濕分區(qū)劃分不明顯。該項目戶型最大的特點就是注重居住功能的多樣化。鉆石禮都——鉆石禮都戶型設計以78100㎡的二室一廳、二室二廳為主，4755㎡的一室一廳、115140㎡的三室二廳為輔。在戶型設計上，鉆石禮都產(chǎn)品較為常規(guī)，單戶格局與該開發(fā)商以往開發(fā)的項目沒有什么區(qū)別，能夠滿足購房者日常居住的需求，屬于經(jīng)濟類住房。五月花苑——具體戶型圖暫無。同時該項目還有3250㎡的一室一廳、125㎡的三室二廳作輔助產(chǎn)品。對外銷售房源基本以二室二廳、三室二廳為主。項目名稱建筑形式建筑風格春天花園多層、高層現(xiàn)代風格金玉良園多層歐式風格鉆石禮都多層、小高層現(xiàn)代風格耀江這從一