【正文】 5248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506 內(nèi)部收益率%%%%%%二、成本的影響這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。抓住市場空隙，加快工程進(jìn)度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。二、銷售控制總體策略（一）推盤手法的控制策略選擇本案的整體銷售策略結(jié)合本案具體情況，住宅總戶數(shù)約388戶，主力面積在100125平方，在該區(qū)域目前同期競爭個案量較少，產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，如何盡快去化是下階段的主要目標(biāo)。內(nèi)部認(rèn)購是為正式銷售尋找突破口、同時(shí)確定本案的價(jià)格認(rèn)可度及樓盤接受度，及時(shí)調(diào)整自己的銷售策略，在內(nèi)部認(rèn)購一階段后，才開始正式進(jìn)行開盤銷售。內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：推出單元：16號樓合計(jì)，136戶住宅去化：75戶，約8000平方?？備N；商鋪：3500平方；總銷：1980萬（3）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：將所銷售的樓盤進(jìn)行統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算，從而計(jì)算出資金回籠情況。（3）該階段銷售上應(yīng)注意：（2）住宅總銷約：、商鋪總銷約：。百合花園案例分析》87頁 pp2010年09月更新《中原2010年深圳新政下戶型贈送合拼方式》18頁 pdf2010年09月更新《中原2010年深航西雙版納曼弄楓項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》85頁 ppt2010年09月更新《中原2010年8月深圳純水岸踩盤分享報(bào)告》55頁 pdf2010年09月更新《中海地產(chǎn)2010年6月房地產(chǎn)人文營銷推廣解析》182頁 pdf2010年09月更新《新景祥2010年鄭州勝崗項(xiàng)目市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略》71頁 pdf2010年09月更新《萬科2010年上海浦江鎮(zhèn)127號地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》235頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海浦東川沙空港新城項(xiàng)目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報(bào)告》152頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年常州新城篦萁巷地塊綜合體項(xiàng)目溝通——世聯(lián)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)分享及對本項(xiàng)目思考》73頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年1月貴陽市金陽匯城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告》132頁 ppt2010年09月更新《2010年鄭州綠地廣場整合推廣策略思考及建議（二）》94頁 ppt2010年09月更新《仲量梁行2010合年肥公寓市場研究報(bào)告》54頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年5月商業(yè)房地產(chǎn)的市場分析與項(xiàng)目定位》148頁 pdf2010年09月更新《中原2010年上半年長沙房地產(chǎn)市場報(bào)告》36頁 word2010年09月更新《中原2009年無錫胡埭商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略方案》117頁 ppt2010年09月更新《中原2009年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性研究》71頁 ppt2010年09月更新《易居2009年海口海甸溪北岸景觀商業(yè)帶項(xiàng)目整體定位（精編版）》50頁 pdf2010年09月更新《偉業(yè)顧問2008年大連萬科魅力之城營銷報(bào)告》130頁 ppt2010年09月更新《王志綱2009年漢中濱江新區(qū)總體策劃報(bào)告》101頁 ppt2010年09月更新《同致行2009年長沙華盛東湖國際營銷執(zhí)行計(jì)劃》37頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2008年深圳龍光泛城項(xiàng)目策劃報(bào)告》103頁 ppt2010年09月更新《易居2009年合肥恒盛玫瑰園別墅現(xiàn)場照片》9張圖片 jpg2010年09月更新《中原2008年北京曜陽老年公寓營銷策劃方案》107頁 ppt2010年09月更新《中原2008年北京城建開發(fā)昌平地塊可研報(bào)告》61頁 ppt2010年09月更新《萬科2008年園林及別墅風(fēng)格研究》40頁 ppt2010年09月更新《黑狐2006年成都龍湖整合推廣策略提案》214頁 ppt2010年09月更新《2010年7月23日萬達(dá)商業(yè)管理招商前期的市場調(diào)查與規(guī)劃定位》29頁 ppt2010年09月更新《2010年5月1日青島萬科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細(xì)案》3頁 excel2010年09月更新《世聯(lián)2010年上海市普陀區(qū)商務(wù)樓宇整體定位及發(fā)展策略研究》206頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年合肥金宇房地產(chǎn)肥西9號地塊項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》37頁 pdf2010年09月更新《同致行2010年長沙市莊園（備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計(jì)劃方案，最終執(zhí)行將以實(shí)際情況為準(zhǔn)。（5）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅12000平方╳2309（元/平方米）+二三層商鋪3000平方╳2400（元/平方米）+規(guī)劃路商鋪800平方╳3000（元/平方米）=占總案量的： %（四）收盤期銷售主要工作：計(jì)劃時(shí)間：——10月底主要工作：，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng)，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作，售后服務(wù)持續(xù)執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)：（1）銷售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段，結(jié)合工程進(jìn)度針對余下房源計(jì)劃平均月銷售16套。總銷：2309萬（單價(jià)同上）（2）11月—12月底，住宅樓銷售節(jié)奏進(jìn)入相對穩(wěn)定階段，此時(shí)結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢。執(zhí)行步驟：（1）6月15日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等。本方案總體上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、續(xù)銷期、收盤期四個階段推出（具體的方案后詳）。三）、擬訂之：總戶數(shù)：388戶，總建筑面積約：48887平方多層建筑面積約：44600M2多層開盤均價(jià)為：2300元/平方米合計(jì)：10258萬 小高層建筑面積約：4287M2小高層開盤均價(jià)為：2400元/平方米合計(jì)：（四）本案商業(yè)(辦公)總建筑面積為：15556平方米。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，地塊綜合價(jià)值較高.（相對目前周邊個案在土地成本上會有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。第七篇：結(jié)論與建議項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。從靜態(tài)指標(biāo)來看，可以認(rèn)為該方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。建議聘請知名園林景觀設(shè)計(jì)公司介入，以提升園林品質(zhì)及形象。二 、項(xiàng)目發(fā)展建議（1.）產(chǎn)品形態(tài)市場化如前市場敘述，多層產(chǎn)品銷售情況較好，客群接受度較高；而小高層產(chǎn)品也逐漸被市民所接受，故在充分結(jié)合項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)及容積率要求的情況下，我司建議以多層為主，小高層為輔結(jié)合社區(qū)商鋪配套的產(chǎn)品組合形態(tài)，保證較好的銷售速度，同時(shí)可利用小高層的規(guī)劃提高項(xiàng)目綠化率，從而提升本案整體的產(chǎn)品品質(zhì)。l 九江下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員據(jù)我們市調(diào)了解，本地下屬市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員在九江市區(qū)購房較多，主要是一來城里有房有個落腳點(diǎn)方便辦事，二來購一套房政策規(guī)定可以解決若干城市戶口?？剐约皯?yīng)對策略a) 抗性1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡2） 案量較大b) 應(yīng)對策略國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡策略：鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計(jì)劃四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析汽配一條街逐漸成形從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動了建材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。l 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。（4）房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇005年九江土地拍賣面積超過3500畝，而今年可供的土地面積有4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示，06年九江的土地供應(yīng)量在2000畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。（1）房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承受高總價(jià)的客戶相對較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場價(jià)格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國累土景觀設(shè)計(jì)：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復(fù)式面積140220平方米套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主樓盤現(xiàn)狀：2005年十月份開盤，多層銷售率80%以上，目前小高層選擇較多。從拍賣土地的分布來看，%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對緊張。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。城市規(guī)劃發(fā)展對本項(xiàng)目影響從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢的基本特征◇ 民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀帧?城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項(xiàng)目影響第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評估二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點(diǎn) 競爭態(tài)勢分析四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測第三部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究一、 項(xiàng)目價(jià)值初步評估二、 項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析第七部分 結(jié)論和建議附：銷售計(jì)劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，市區(qū)人口51萬人。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市?！　?，%。 九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資），％。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價(jià)提供了較大的增長空間。主要分為三個層次：l 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。整個樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。低總價(jià)，高性價(jià)比從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)