【正文】 成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。銷售均價(jià)：1700~2300元/平方米；l 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。第二部分 市場分析一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達(dá)到３９．８１億元。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到60．8％。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。目前國家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。存量房成交面積首次超過商品房。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)：● 新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設(shè)計(jì)一般● 與九江新開的幾個(gè)大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢● 多層尾房價(jià)格多在2000元/平方米以下，新房小高層價(jià)格在21002500元/平方米之間競爭對(duì)手分析本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對(duì)手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競爭對(duì)手的詳細(xì)分析：主要潛在主力競爭對(duì)手：案名：新湖競爭市場總結(jié)l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢l 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃l 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)l 在開發(fā)上采取滾動(dòng)開發(fā)的模式競爭策略分析品質(zhì)取勝品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，%，平均銷售單價(jià)1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積：7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房：971M2 設(shè)備用房：402M2 商業(yè)（辦公）面積：7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數(shù)：388戶 多層住宅內(nèi)停車庫：1165M2二、項(xiàng)目資源分析周邊環(huán)境資源l 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮髄 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。三、項(xiàng)目swot分析 S：優(yōu)勢(shì)靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng)雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全W：劣勢(shì)地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。從龍鑫花園的價(jià)格走勢(shì)來看，2003年底到2004年底之間由于受房價(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。五、項(xiàng)目客戶層研究主力客戶定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】目標(biāo)客戶描述（1）產(chǎn)品A住宅的目標(biāo)客戶：l 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。l 本地塊原有業(yè)主本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營戶原來就經(jīng)營良好，因此在商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮重新進(jìn)駐。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來品質(zhì)樓盤的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣點(diǎn)。（6）、其他建筑外觀——是消費(fèi)者購房心理的重要因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一；其它方面——會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內(nèi)部收益率%%%%%%從上述指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā)成本、售價(jià)+_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。）項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際操作情況作出準(zhǔn)確更正?？紤]到項(xiàng)目原為汽配中心的先天優(yōu)勢(shì)，建議在運(yùn)作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個(gè)月）。開盤后主推715號(hào)樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對(duì)三四層部分銷控。住宅部分：主推1014號(hào)樓及小高層，對(duì)9號(hào)樓暫行保留。（具體視前期銷售情況而定）。青山湖整合推廣方案及創(chuàng)意表現(xiàn)》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯(lián)行2010年2月天津泰安道項(xiàng)目定位報(bào)告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位與一期產(chǎn)品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月20日安徽新華綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內(nèi)參（公關(guān)媒介部7月份綜合報(bào)告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報(bào)告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達(dá)廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取地策略發(fā)展研究報(bào)告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計(jì)劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團(tuán)2010年5月別墅景觀設(shè)計(jì)管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環(huán)球北塘項(xiàng)目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計(jì)劃》39頁 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按產(chǎn)品類型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。商鋪銷售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購（后詳）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、電話三網(wǎng)合一線路并全部采用地