【正文】 區(qū)域內(nèi)項目整體檔次、環(huán)境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低● 項目規(guī)模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個高品質(zhì)大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。目前國家對于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。個私經(jīng)濟發(fā)展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻率達到60．8％。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。同時結(jié)合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發(fā)方案。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達到３９．８１億元。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設新九江”的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的戰(zhàn)略構(gòu)想。二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出200元/平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在150平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。%。l 戶型設計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道——長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。(3.)物業(yè)管理人性化高品質(zhì)的物業(yè)管理服務是物業(yè)售出后保值增值的關鍵籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎。估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關鍵。預計總銷：1847萬（注：以多層及小高層通差價：2309元/平方計）商鋪去化：商業(yè)一區(qū)一層+地下一層為主，約1200平方，預計總銷：1200萬合計總銷：3047萬占總案量的：%（占項目總銷量之比）（二）開盤熱銷期銷售部工作：計劃時間：——12月25日主要工作：(熱銷、滯銷、客戶抗性等)，總結(jié)交流會，評定暨表彰會，廣告策略擬定，分析討論后制定下一階段銷售策略銷售策略： 共計劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分）,二層商鋪(主要以沿街優(yōu)勢配以底層大型專業(yè)市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層)。正式公開強勢推銷一段時間后，客戶對本案之認識程度已經(jīng)較為深刻，銷售人員應配合廣告，重點追蹤，以期達到成交目的。世紀新城項目定位報告總綱》85頁 ppt2010年09月更新《天啟開啟2009年12月大連琥珀灣項目市場研究報告》59頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)上海千畝大盤案例集》67頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)如何進行開盤前客戶摸排》26頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2009年主題酒店研究及案例》44頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2009年深圳寫字樓策劃經(jīng)驗分享》74頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2008年金地武漢京漢大道項目定位與物業(yè)發(fā)展建議》137頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2007年淮南信誼營銷階段技術(shù)標》48頁 ppt2010年09月更新《世紀瑞博2006年萬科秘院517非傳統(tǒng)豪宅項目營銷提案報告》78頁 ppt2010年09月更新《青銅騎士武漢柒零社區(qū)戶型文案》1頁 word2010年09月更新《南京萬科金色家園三期項目高層住宅外墻裂縫、滲漏質(zhì)量控制》26頁 ppt2010年09月更新《美聯(lián)物業(yè)2008年蘇州小泉品牌形象的延續(xù)與再造》62頁 ppt2010年09月更新《中原2010年8月13日—8月19日新房市場周報》1頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年8月26日未來一段時間房地產(chǎn)市場走勢與調(diào)控方向分析》39頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月無錫房地產(chǎn)市場月報》15頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月杭州房地產(chǎn)市場月報》10頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年7月北京房地產(chǎn)市場月報》42頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2010年6月國家調(diào)控政策對市場的影響》8頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)2010年6月北京房地產(chǎn)市場月報》43頁 pdf2010年09月更新《世邦魏理仕2010年2季度中國物業(yè)市場指數(shù)簡介》24頁 pdf2010年09月更新《成全機構(gòu)2010年8月16日8月22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)》28頁 pdf2010年09月更新《博思堂2010年7月19日－2010年7月25日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》75頁 ppt2010年09月更新《世聯(lián)物業(yè)代理部項目經(jīng)理工作手冊》20頁 pdf2010年09月更新《世聯(lián)2008年成都Times北緯28176。（4）在推盤上，本階段主要精力集中在規(guī)則劃路部分及長虹路三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購買客源及需求根據(jù)市場進一步定位。三、銷售控制執(zhí)行方案（一）銷售部前期準備工作計劃時間：——6月15日執(zhí)行內(nèi)容：a、案場內(nèi)外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成，各類印刷品、銷售道具運至案場，擺放到位）b、業(yè)務員培訓計劃和內(nèi)容編導c、銷講交資料的編導，初步銷售圖紙到位d、統(tǒng)一銷售說辭的編導e、人員進場，打掃衛(wèi)生f、銷售講習g、銷售人員基礎培訓完成h、安排銷售人員進行市場調(diào)查，掌握當?shù)胤慨a(chǎn)市場最新動態(tài)，在匯總之后完成市場報告i、安排銷售人員熟悉當?shù)氐纳顧C能，交通路線j、在實際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運用以及各個注意事項）l、各種案場規(guī)章制度制定完成（權(quán)責范圍、衛(wèi)生、紀律、接待流程等）m、銷售用各種表格落實完成（客戶資料登記表、案場報表、房源表、空白價目表、獎品領取登記表、合同領取登記表、工程聯(lián)系單）n、大定、小定單落實到位，規(guī)范合同草稿落實到位o、初步價格確定p、基價和差價系數(shù)確定q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定r、銷售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場獎金制度確定完成s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實到位t、銷售人員熟悉本案、進行產(chǎn)品優(yōu)缺點分析、答客問，產(chǎn)品賣點提煉u、開盤活動策劃，獎品選擇，贈獎品方式確定 v、開盤期間媒體宣傳活動策劃，擬定廣告預算(設計、文案、報紙版面設計、TV、公交車身廣告等)w、開盤必要證件落實x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效y、內(nèi)部認購工作擬定(說辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動)z、醞釀期上門客戶情況分析(購房目的、心理承受價位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等)銷售配套工作內(nèi)容確定(保安、財務、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等)內(nèi)部客戶認購——8月15日執(zhí)行內(nèi)容：1） 內(nèi)部認購工作展開，工作細則開始實施操作程序:6月17日(星期六)通知所有關系戶到售樓處進行選房.住宅定金:一萬,逾期不享受內(nèi)部優(yōu)惠價.2） 內(nèi)部認購期優(yōu)惠措施(待定)確定并在一定客源范圍內(nèi)展開3） 內(nèi)部認購期客戶情況分析,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時的最終價格(單價、上浮系數(shù)、總價)及商鋪的推廣方案修正4） 確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效5） 銷售人員培訓內(nèi)容反復演練做到得心應手6） 開盤準備工作全面展開7） 廣告內(nèi)容，費用最終確定8） 報紙廣告內(nèi)容定位，報紙版面定位9） 電視廣告內(nèi)容，時間段定位10） 公交車身廣告落實并投入運行11） 銷售道具到位情況最終驗收12） 銷售資料到位情況最終驗收13） 銷售配套并作到位情況最終驗收14） 開盤活動到位情況最終驗收15） 銷售人員工作情況最終審核 注:內(nèi)部認購銷控內(nèi)部認購推出的房源由認購時具體情況而定。二）、擬訂之開盤日為7月28日。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。針對本案的情況，假定完全銷售，%，即可保持財務平衡。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達到了2000元/月/間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。l 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學近在咫尺，更有高等學府——九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。四、房地產(chǎn)市場前景預測就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設應有的空間，但按照經(jīng)濟建設的正常軌道，隨著建設步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，可以預測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。整個樓盤預計開發(fā)跨度將近6年左右，年均開發(fā)量在15萬平方米左右。⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。市區(qū)商品房成交均價在05年僅1800元/㎡左右，這較市場發(fā)達城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。 九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資），％。2001年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。目錄前言第一部分 決策背景一、 九江概述二、 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析三、 城市建設現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響第二部分 市場分析一、 政策導向分析及風險評估二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析四、 房地產(chǎn)市場前景預測第三部分 項目分析一、項目概況二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源三、項目SWOT分析四、項目商業(yè)、辦公部分分析五、項目市場目標客戶層研究 主力客戶定位 目標客戶描述第四部分 項目開發(fā)研究一、 項目價值初步評估二、 項目發(fā)展建議第五部分 投資收益分析第六部分 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析及策略一、 項目盈虧平衡分析二、 敏感性分析三、 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第七部分 結(jié)論和建議附：銷售計劃前 言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟形勢的基本特征◇ 民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當?shù)卣罅Ψ龀帧?城市建設、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點◇ 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求 三、 城市建設現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現(xiàn)。價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平綜合述求：“CLD中央居住區(qū)”概念，主要訴求樓盤品質(zhì)和規(guī)模案名：水木清華開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司基地規(guī)模：150畝建筑面積：17萬M容積率：規(guī)劃設計：美國累土景觀設計：上海逸景建筑商：九江信華戶型面積：84144平方米，主力面積125平方米，復式面積140220平方米